兴业物联：“微量”困局

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乐居金融杨千来自北京

张靖国带着他的兴业IOT，一只脚踏入了香港资本市场。

2月25日上午，09916.hk兴业IOT集团有限公司(以下简称“兴业IOT”)发布全球发行公告，从2月25日至2月28日开始首次公开募股，预计3月9日上市。计划出售1亿股，其中90%用于国际配售，10%用于公开出售。每股发行价格从1.5港元到2港元不等。根据发行价格中位数，全球发行的净收益约为1.442亿港元。

兴业IOT成立于1999年，是河南省的一家物业管理服务提供商。实际控制人张慧琦是正商集团董事长张靖国的女儿。

兴业IOT于2019年10月28日提交了一份招股说明书，HKEx最近听取了这份招股说明书。

母公司“依赖”

将独立上市的兴业IOT尚未放弃对母公司的依赖。根据招股说明书，截至2016年9月、2017年9月、2018年9月和2019年9月，正商集团开发物业取得的物业管理服务收入分别为4443.6万元、6706.8万元、9493.5万元和9807万元。物业管理和增值服务的总量分别约为94.0%、88.2%和88%。

同期，兴业IOT物业管理及增值服务毛利率分别为47.2%、50.2%、53.6%及49.2%，始终高于行业平均水平。整合物业工程服务和副食品供应服务的毛利率后，兴业IOT整体毛利率保持高位。2018年，上市企业的平均毛利率约为28%，而兴业IOT的平均毛利率高达47.5%，是上市企业平均毛利率的1.7倍。

高度依赖母公司并失去内生增长的兴业IOT正进入收入增长下滑的困境。截至2016年9月、2017年9月、2018年9月和2019年9月，兴业IOT物业管理及增值服务收入分别为4727.6万元、7606.8万元、1.07亿元和1.12亿元，2017年增长60.9%。在2018年和2019年9月底，增长率降至41.3%

牢不可破的“舒适区”

截至2019年9月，兴业IOT管理的物业组合包括17栋商业建筑、3栋政府建筑和1个工业园区，管理建筑面积约210万平方米。其成交量约为200万股，在上市地产公司中堪称迷你。截至2019年上半年，仅有两家管理面积小于1000万平方米的上市企业，即贺红服务和浦江中国，分别管理面积约为630万平方米和556万平方米，兴业IOT的规模仅约为这两家的三分之一。

迷你兴业IOT还没有完全离开郑州。2016年至2019年9月，郑州市物业管理及增值服务收入分别占同期总收入的100.0%、100%、82.0%和87.8%。虽然兴业IOT试图离开河南，但似乎并不顺利。根据招股说明书，当公司拓展到一个新的市场时，其对当地物业管理服务市场的了解可能有限，并且该市场与河南省的现有市场之间可能存在重大差异。

从现金流情况来看，兴业IOT张之路的扩张存在诸多障碍。根据招股说明书，截至2019年9月，净经营现金流为2950万元，同比下降约6.15%，2019年经营现金流下降是一个高概率事件。同期，融资净现金流量出现4402万元的缺口，主要是由于向股东分红4260万元所致。综上所述，截至2019年9月底，兴业IOT的现金及现金流量等价物减少1483万元。

由于营运资金有限，对国外物业管理市场了解不够，兴业IOT不得不将扩张的希望寄托在母公司正商集团身上。据官方网站介绍，正尚房地产位于全国九个城市，先后开发了90多个项目，但大部分仍集中在郑州。截至2019年底，郑州的项目数量超过80个。此外，穆迪预计，2019年正商集团的土地储备(不包括安置房用地)将降至540万-570万平方米，土地储备规模只能支持正商集团不到两年的房地产开发和销售。母公司仍困在河南，且“余粮”不够，难以突破兴业IOT的规模困境。

加快上市的背后

扩张张之路是“漫长的”，但上市是“仓促的”。香港证券交易所于2月20日听取了这一消息，首次公开募股于2月25日启动。预计该公司将于3月9日上市交易，整个过程仅用了18天。兴业IOT加快了上市速度，或者是因为管理层迫切需要安抚。根据公开数据，2019年，全国重点城市的写字楼租金明显下降，空大部分一、二线城市的写字楼入住率呈上升趋势。在新冠肺炎肺炎疫情下，商业市场将面临更严峻的挑战。

招股说明书显示，截至2019年9月底，兴业IOT约80%的收入来自商业楼宇，商业楼宇管理面积为198.5万平方米，同比增长约34.12%，占总管理面积的94.2%。

在资本的寒冬下，投资者珍惜他们的筹码。截至2019年底，河北房地产开发商中国天宝集团公开发行的股票认购不足，香港公开发行的股票仅认购0.79倍。新冠肺炎的肺炎疫情无疑更严重，乐居金融将跟踪兴业IOT是否能足额筹集资金。

来源：39科技网