恒大研究院：疫情之后，房地产市场怎么走？

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乐居财经新闻李莉2月25日，恒大地产研究院发布了一份关于房地产行业的调研报告。

随着防控工作的积极推进和疫情的初步有效控制，疫情将如何影响居民的住房需求，进而影响房地产市场？危机是一个机会。我们期待着政策、产品和营销三大升级，并希望这一流行病将为该行业带来更加深刻和积极的变化。

摘要:

在疫情爆发初期和快速发展时期，需求将暂时受到抑制

自新冠肺炎疫情爆发以来，房地产市场成交量大幅下降。据审评委监测，与2018年春节假期相比，88个重点城市春节期间的商品房交易量下降了63%，部分三、四线城市实现了零交易。

住房需求短期抑制有两个主要原因。首先，售楼处的关闭和居民住宅的防疫使人们无法当场看到房屋，使居民难以做出购买决定。二是购房预期受到很大影响，观望情绪强烈。降低对经济增长和收入水平提高的预期；防灾预期提高了，购买房屋和借款意愿等大额支出在短期内减少了；对房地产市场未来走势的不确定预期会导致严重的市场观望情绪。

2002年12月非典爆发后，住房需求在短时间内受到抑制，随着疫情的逐步消除，需求再次得到释放。在疫情期间，住房交易和抵押贷款数量降至近年来的最低点；随着疫情于2003年6月结束，住房交易和抵押贷款的数量又回到了上升通道。

随着防控工作的不断深入，长期的居家隔离会让人们对自己的居住体验有更深的感受，进而刺激居民提高生活质量的欲望，导致对七种新型住宅的需求。

首先，部分租赁需求转化为购房需求。在疫情期间，租户的生活和工作受到很大影响，他们往往会在疫情后购买自己的房子。首先，一些社区拒绝归还外国租户；第二，共享中交叉感染的风险很高，租户一个接一个地返回，导致隔离和观察时间延长。根据链家2019年的样本城市数据，78.2%租房的年轻人分担租金。

其次，购买和持有第二套住房的意愿增加了。首套住宅主要满足居民的日常生活和工作，大多位于繁华地段，交通便利，配套设施完善；第二住宅主要满足居民度假、休闲、保健等高品质生活的需求，大多位于城镇郊区或风景区附近，环境优美，空空气清新，人口密度低。疫情期间长期的居家隔离凸显了第二居所不仅具有更好的生活质量，而且能够满足特殊情况下居家隔离的需求。

第三，以大型公寓为代表的改善需求将得到进一步刺激。从2014年到2019年，中国二、三线城市商品房平均销售面积持续快速增长，表明居民在不断追求空居室规模的增长。在疫情爆发期间，这种需求得到了进一步刺激。首先，一家人共处了很多天，由于住房面积小导致的活动空房不足、无法保障个人隐私等缺点非常突出；第二，当公寓太小时，很难区分污染区、半污染区和清洁区，住房面积对家庭卫生的重要性得到了强调。

第四，升级住房产品的需求更加明确。不仅是面积，而且长期的家居隔离也使居民深刻理解了房屋类型和朝向等因素对居住体验如通风和日照的重要影响。在疫情期间，所有专家都强调“每天按时通风”，尤其是长时间呆在家里更为重要。

理想的住房，方形，静态和动态分离；就透气性而言，南北通透性最好，开窗后空空气对流；在照明方面，明亮的图案和朝南的客厅卧室是最理想的；客厅卧室的观景功能、阳台、凸窗或落地窗是一个重要的附加项目。

目前，我国具有上述理想功能的住宅比例较低。根据2015年的人口普查，只有85%的城市房屋是完整的，约20%是条件差的平房，约40%是在1998年房改之前建造的。

第五，房屋和别墅等低密度产品将受到关注。疫情将改变居民对住房类型的偏好。2003年非典过后，透水性好、密度低的板楼卖得好。板楼在目前的商品房市场上已不再稀缺。开发商开始建造各种高品质和低密度的房屋，出现了更多的小型高层建筑和花园住宅。别墅进一步细分为多种产品，如重叠，双分裂，联排别墅和单户住宅。疫情过后，一些需求将从高层转向小高层、花园住宅和别墅，低密度住宅产品的溢价将出现。

第六，优质物业服务需求增加。在社区防疫工作中，一些缺乏财产支持的旧社区只能开展基本的出入控制和防疫宣传工作。品牌住宅企业社区拥有专业的物业管理团队和充足的资金和物质支持。除了各种社区防疫措施外，还为业主的家居隔离提供丰富的物质支持和生活保障服务。在这场“流行病”之后，不同物业之间的服务水平差距凸显出来，居民将会认识到，高质量的物业服务不仅关系到日常生活体验，还与业主在非常时期的健康和安全密切相关。

第七，环境优美、基础设施齐全的建筑，如周边的商业医疗更受欢迎。在疫情期间，社区处于封闭管理之下，活动有限，空室。景观和卫生环境将决定业主的身心健康和生活体验。疫情过后，将会出现以足够的景观和优美的居住环境取代商品房的需求。在疫情期间，外出购买生活用品和通过交通工具就医的暴露风险很高，步行距离内具备基本配套设施的重要性得到强调。其中，商业设施主要包括大型商场、农贸市场和社区超市，医疗设施主要包括大型医院、社区诊所和药店。上述配套设施齐全的住宅主要是位于核心城市高品质地段的品牌开发商和社区的品质市场，配套溢价在疫情过后出现。

危险是一个机会，我们期待着房地产的三大升级

需求的平稳释放需要政策支持和供应方的努力。如果我们处理好这个问题，保持市场稳定，这将是一个很好的升级住房消费，房地产销售渠道，房地产政策，坚持“住房没有投机”，支持居民的自住需求。与2003年非典爆发时不同，目前的经济增长压力和住房短缺问题已经基本解决。疫情对国民经济和房地产业产生了巨大影响，疫情后住房需求的顺利释放仍需要三个条件。在政策方面，城市调整调控政策，支持改善需求，如适度调整购房和贷款限制，降低契税等税费，增加抵押贷款优惠；在产品方面，开发商升级产品，不断改进公寓类型、物业和配套设施，以满足居民的需求；在销售模式上，我们应该创新销售渠道，推广网络营销。

风险预警:疫情防控效果低于预期，房地产市场回落超出预期，疫情对经济的影响超出预期

来源：39科技网