华创证券：稳经济组合拳密集接力，三大政策信号力度加强

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乐居财经讯李莉2月25日，华创证券发布了对房地产行业政策的回顾。

事件:

1)2月21日，中央政治局强调，当前疫情扩散势头已初步得到遏制，防控工作取得阶段性成果，但全国疫情发展的转折点尚未到来；全面做好“六个稳定”工作，努力实现全年经济社会发展的目标和任务，实现全面建设小康社会的目标，与贫困进行决战，完成“十三五”规划；积极的财政政策应该更加积极和有希望，并在政策金融中发挥良好的作用。稳健的货币政策应该更加灵活和适度。

2)2月21日，央行召开2020年金融市场工作电视电话会议，提出2020年金融市场业务条线的六项重点任务，其中第二点是保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续按照城市政策落实房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。

3)2月22日，央行副行长刘国强表示，今后，中国人民银行将根据国务院部署，结合经济增长、物价水平等基本情况，适时适度调整存款基准利率。在改革和完善住房公积金形成机制的过程中，要坚决落实“房子是为了生活，不是为了投机”的定位和房地产市场的长效管理机制，确保差别化住房信贷政策的有效实施，保持个人住房贷款利率基本稳定。

4)2月21日，河南省驻马店市发布《关于进一步规范和促进房地产业稳定健康发展的意见》，提出:加大对房地产业的金融支持力度；调整住房公积金贷款首付比例；落实购买补贴政策；推动金融机构适度降低个人住房抵押贷款利率等17项政策。

评论:

1.政府对经济稳定的需求得到加强，金融和货币更加活跃，房地产经济碎石的作用进一步增强

从1月25日到2月3日，到2月12日，再到2月21日，中央政治局在不到一个月的时间里连续召开了四次会议。这种密度和强度反映了政府对预防和控制该流行病的重视。在这一过程中，随着疫情扩散得到初步遏制，政治局会议的重点逐渐从“疫情防控”转向“经济稳定”。2月21日，中央政治局会议再次强调稳定经济，提出财政政策要更加积极，货币政策要更加灵活适度。同日，央行金融市场工作会议强调“保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续落实房地产管理长效机制，促进市场平稳运行。”与前一天的货币政策执行报告相比，对房地产的引用更加温和，并强调了房地产市场的稳定运行。第二天，中国央行行长刘国强提到，未来将适时适当调整基准存款利率，但同时他强调，住房和无房投机仍是当前房地产调控政策的主导方向。我们相信，政府对经济稳定的需求将进一步增强，财政和货币政策将更加积极，反周期调控政策将进一步加强，房地产作为经济基石的作用将进一步增强。预计房地产政策将在无投机住房的总原则下进一步略有改善。

2.“一城一策”在许多地方密集接力，供给方是中流砥柱，需求方被发掘。预计后续努力将进一步加强

2月12日，Xi、无锡、上海、南昌、浙江等省市集中推出了房地产供应方支持政策。主要政策措施包括:延迟支付土地出让金、降低土地保证金比例、引导信贷合理适度增长、放松预售资金监管、放宽商品房预售条件等。2月13日以来，合肥、福州、沈阳、苏州、衡阳、驻马店等许多城市相继推出了房地产支持政策，其中合肥、福州、沈阳、苏州延续了以往的供给方支持政策，衡阳、驻马店则开始探索供给方政策之外的需求方政策支持措施。衡阳主要关注税收补贴。驻马店的需求方政策包括:公积金贷款额度从45万元提高到50万元，首套公积金贷款首付比例从30%降低到20%，实行住房补贴政策。我们认为，最近地方政府大力推出的房地产支持政策旨在稳定房地产，以稳定建设和经济，稳定房地产，以稳定土地市场和金融。在这种双重需求下，预计在不投机住房的总原则下，地方政府的后续努力将进一步加强，供应方政策将比需求方政策得到更有力、更早的推动。

3.经济、金融、房地产三大政策放松信号增强，反周期调控政策灵活性进一步增强

目前，放松三大政策的信号已经增强(见图3、图4和图5)。1)经济:预计2020年第一季度gdp增速将大幅放缓，这将导致“2400万年gdp与GDP增速之差”进一步负向扩大，加速经济下滑。该指标将接近或超过前三轮(2008年9月/2011年12月/2014年5月)的风险头寸，目前出现政策放松的信号。2)财政:2020年第一季度经济疲软将导致税收收入下降，近期财政补贴和减免税政策减少，导致财政收入减少，支出不减，甚至收入减少，支出增加，导致“国家财政支出和财政收入增长率不佳”或财政急剧扩大和加速恶化。该指标接近或超过前三轮(2008-09/2011-12/2014-14)的风险状况

3)房地产:肺炎疫情导致2020年季度同比开工率和销售额大幅下降，接近或超过前三轮(2008年9月/2011年12月/2014年5月)的风险头寸，目前出现政策放松的信号。我们相信，目前经济、金融、房地产三大政策的放松信号正在增强，将接近或超过前三轮的风险头寸。预计反周期调控政策的灵活性将进一步提高，在住房和住房不投机的总原则下，供应方政策将比需求方政策得到更有力、更早的推动。

4.投资建议:稳定经济组合拳击和密集接力，强化三大政策信号，重申行业“推荐”评级

在房地产开发方面，肺炎疫情对年销售额有一定的负面影响。然而，政府对稳定经济的需求最近进一步加强，金融和货币变得更加活跃。地方“一城一策”得到集中传达，经济、金融、房地产三大政策得到放松。信号强度增强，预计反周期调控将进一步增强，在行业估值偏低的情况下，估值上行的灵活性将进一步增强；在物业管理方面，肺炎疫情短期内对基本面有轻微负面影响，但中长期行业价值逐渐被社会认可。业主经验意识的增强有利于物业收费的征收率和改善。高质量品牌的快速建立有利于集中度的提高。深圳、杭州等地纷纷出台补贴政策，希望有效对冲短期负面影响，预计将有更多城市跟进。我们重申对该行业的推荐评级，并优先选择高质量的房屋企业和高质量的物业管理企业。我们建议:1)住宅开发:融创中国、万科A、保利地产、金地、金科、徐汇控股、阳光城、中南建设、荣盛开发、蓝光开发、华夏幸福，建议关注:世茂地产等。；2)物业管理:招商引资、绿城服务、保利地产、新大正，建议关注:碧桂园服务、永盛生活服务、新城悦服务、雅生活服务等。；3)商业地产:欢乐城和新城控股，建议关注龙湖集团和华润置地。

5.风险警示:新冠肺炎肺炎疫情影响超出预期，房地产调控和融资政策收紧超出预期。

来源：39科技网