物业股年末最后一子落停 宝龙商业成功登陆港股

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2019年12月30日，这一年中最后一只地产股票在香港证券交易所上市。

12月30日，宝龙企业管理控股有限公司在香港证券交易所正式挂牌交易。该公司发行了1.5亿股股票，包括6000万股香港股票和9000万股国际市场股票，每股售价为9.50港元。净收入约为13.36亿港元。

上市的第一天，该公司的股价在早盘开盘持平。新闻稿发布前，该公司的股价为9.74港元，增长2.53%，营业额为3.48亿港元，总市值为58.44亿港元。

这意味着，2019年，共有9家物业服务公司登陆香港股市，1家公司登陆a股，另一家投资公司被更名为a股并上市。

宝龙商业从宝龙地产分拆出来，在香港上市，很快将成为2019年最后一只上市的地产股。

根据公开资料，宝龙企业管理于2019年3月25日在开曼群岛注册成立，主要从事商业运营服务和物业管理服务。

然而，追溯历史，我们可以发现宝龙商社的实际成立时间远非五个月。其最早的历史可以追溯到1993年，当时公司主要为宝龙控股提供物业管理支持。2007年，宝龙商业开始提供商业运营服务。直至2014年，公司开始为独立第三方开发的物业提供商业运营服务。

从收入结构来看，宝龙商业的物业服务主要分为商业物业服务和住宅物业服务，但两者的比例相差甚远。2018年，上述两项业务分别占总收入的82%和18%，收入分别为9.8亿元和2.2亿元。毛利率分别为30.1%和14.3%。

这意味着，与之前登陆港股的大多数地产公司不同，宝龙商业主要从事商业地产服务。

根据财务数据，截至2016年、2017年、2018年底和2019年6月30日四个报告期，宝龙的商业收入分别为7.527亿元、9.73亿元、12.00亿元和7.491亿元；净利润分别为6290万元、7860万元、1.333亿元和8710万元(均以人民币计)。

在管理面积方面，截至2019年6月30日，宝龙商业共为59个零售商业物业提供商业运营服务，总建筑面积约750万平方米。在59家零售商业地产中，有45家目前正在运营，管理的总建筑面积约为640万平方米，在中国所有商业运营服务提供商中排名第四，市场份额为0.8%。

从客户结构来看，公司80%以上的收入来自外部客户。但是，外部客户拥有的商业地产或住宅大部分是由母公司开发的，相关管理面积达到96%，相关收入占总收入的近90%。也就是说，像一些在香港上市的地产股一样，宝龙业务也有着强大的房地产背景，这为其未来的收益和业务连续性提供了稳定的支撑。

"房地产背景浓厚的地产股在目前的香港股市非常受欢迎."一位业内人士分析道。「碧桂园、绿城服务等，这些具有浓厚地产背景的地产股的出色表现，已解释了港股气氛普遍冷清的问题。

通过资本市场购买，宝龙商业在上市前夕被超额认购。

12月27日，宝隆商业宣布，宝隆商业在公开发行阶段获得53.24倍认购，共收到43，358份有效申请，一手中标率达90%。本次公开发行的最终配股数量为6000万股，占发行股份总数的40%。就国际发行而言，它被大量超额认购，最终发行的股票数量为9000万股，相当于发行股票总数的60%。

“从认购的角度来看，这仍然符合目前香港股市资本对地产股的基本投资逻辑。”上述行业分析师对此进行了分析。“尤其是宝龙地产目前正处于快速增长期，这为宝龙业务的未来表现提供了有力的保证。”

据了解，在宝龙地产2019年中期业绩发布会上，宝龙地产总裁许曾表示:“下半年有6家商场开业，今年有45家商场开业。2020年，10个购物中心将从自己的角度开放，2021年，9个购物中心将开放。在未来三年，共有64家购物中心将开业。”这为宝龙商业未来的经营区域提供了保障。

值得注意的是，截至2019年4月底，宝龙商业管理的12处房产出现亏损，亏损金额为770万元。这主要是由于管理费的征收率低，以及业主未能支付服务费。

从物业管理费的整体收缴率来看，宝龙企业管理的收缴率明显下降。截至2019年4月底，公司物业管理费收缴率为58.7%，比去年底下降22.3个百分点。

然而，在业内人士看来，物业费的征收并不是一个大问题。“公司的大部分服务都是由单身业主提供的，关系相对简单。这比将来改善住宅物业服务简单得多。”上述知情人士表示:“一旦收款率的问题得到解决，公司的业绩可以得到更明显的改善。”

事实上，随着宝龙商业的上市，2019年登陆香港股市的地产股数量达到9只，全年登陆资本市场的地产股总数为10只。加上招商局并购的完成，今年的地产股可以说在资本市场上取得了丰收。

但这还远远不是房地产走向资本市场的终点。目前，兴业IOT、建业新生活、业兴控股、时代服务等五家企业都在排队，而法华地产已经走后门，开始向港股进军。另一方面，新三板仍有40多家地产公司。根据香港股票上市的利润要求，约有8家公司符合2020年在香港上市的要求。如果把视野扩大到前500个行业，将来会有大约100家公司出现在物业管理行业。

2020年，物业服务企业和我国资本市场将再次相遇。

来源：39科技网