川财证券： 金科股份员工持股稳步推进，卓越共赢强效激励

本篇文章1817字，读完约5分钟

乐居财经讯李莉2月24日，四川金融证券发布金科股份(000656)研究报告。

事件

公司发布了《2019年至2023年卓越共赢计划和员工持股计划第一阶段进展公告》。截至2020年2月20日，第一期股权计划已通过“国鑫证券金科卓越双赢员工持股第一单资产管理计划”，集中竞价购买金科股份约5152.4万股，占公司总股本的0.96%，平均交易价格为6.58元/股。

复习

？强有力的激励有助于调动员工的积极性，提高他们的执行力

根据《一期持股计划(草案)》，本期计划资本总额不超过25亿元，其中员工自筹资金不超过12.5亿元；拟通过融资融券等法律法规允许的方式，实现融资资金与自筹资金的比例不超过1:1，即融资金额不超过12.5亿元。该持股计划规定，如果2019年至2022年任一评估年度的归母净利润不低于2018年净利润38.86亿元的30%、60%、90%和110%，则相当于不低于50.5亿元。、62.2亿元、73.8亿元和81.6亿元，相应的同比增长率不低于30.0%，公司2015年制定的股权激励计划和项目投资取得了理想的激励效果，业绩有了很大提高。多元化的激励机制有助于调动员工的积极性，增强员工的执行力和凝聚力，将公司的发展推向一个新的高度。

销售额快速增长，趋势变得更加灵活

据嘉里数据显示，该公司2019年实现销售额1803亿元，同比增长51%，超过年初设定的销售目标。2015年至2018年，销售量和销售面积的复合增长率分别达到75%和59%，居主流住宅企业前列。在春节提前带来的淡季前“战争瘟疫”的双重影响下，公司销售额逆势增长。2020年1月，销售总额达到86.9亿元，同比增长17%，明显领先于同梯队水平。相应的股权销售总额为72亿元，股权比例为83%，呈现质量增长。考虑到公司近年来以跨周期的方式积极收购土地，并与销售量形成正反馈，充裕的土地储备保证了公司未来发展的可持续性，并在这种趋势下日益灵活。

业务多元化发展，房地产业表现良好

该公司的子公司金科地产位列物业管理行业前十名。截至2019年年中，累计合同管理面积达到2.39亿平方米。服务形式涵盖住宅建筑、政府公共建筑、商业办公楼、城市综合体等。2019年上半年新增合同管理面积3500万平方米，远远超过同期金科股份的销售面积，证明公司内部继承了集团的“输血”，在发展外源第三方方面表现良好。随着规模的扩大，利润水平也在提高。2019年上半年，物业管理服务毛利率达到23.6%，比2018年高出4.8个百分点。我们认为，公司物业管理部门带来的收益主要体现在:(一)优质的物业服务有助于提升公司产品的整体价值；房地产市场正处于扩张期，预计金科服务公司将利用风力，通过内生增长和扩张扩大其业绩贡献；(三)有可能增加本集团市值的股息。

债务优化和可控杠杆

2020年2月，公司成功发行公司债券(一期)，于2020年向合格投资者公开发行，总发行规模为23亿元。其中，品种1的期限为三年，发行规模为19亿元，票面利率为6.0%；品种二的期限为五年，发行规模为4亿元，票面利率为6.3%。融资渠道保持畅通。得益于销售收集能力的提高和多元化融资渠道的积极拓展。截至2019年，第三季度的净负债率为144.3%，比2017年下降了73.8个百分点，比2018年略有上升。2018年，公司实现销售回报1051亿元，同比增长84%，回报率达到88%。截至2019年第三季度，公司货币资金为309.64亿元，充裕的资金为公司由外部融资规模扩张向内部资金支持的可持续发展转变提供了保障。

投资建议:2018年公司销售额超过1000亿后，2019年将继续保持高增长势头。预计未来销售规模将达到一个新的水平，这是由于不断的土地反收购的趋势，不断释放丰富的土壤储备，提高效率和降低成本的强烈激励。公司在巩固主营业务的同时，积极拓展物业管理、科技产业、新能源等多元化业务，与主营业务形成协同效应。随着销售收款能力的提高和多元化融资渠道的拓宽，杠杆可控，有望实现从外部融资规模扩张到内部资金支持的可持续发展的转变。我们估计公司2019-2021年的每股收益分别为0.98元、1.26元和1.53元/股，分别是当前股价pe的7.5倍、5.9倍和4.8倍。保持“超重”评级。

风险预警:资本方面的收紧超出预期，监管政策的边际改善未能达到预期，以及疫情影响的不确定性导致公司销售未能达到预期。

来源：39科技网