克而瑞证券：新冠迢迢观风险，探泊地产万里船

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乐居财经新闻李李2月21日，Cree Securities发布了第二系列“流行病”的房地产战:投融资障碍出现在第一季度。

投资要素

一季度中资房企融资需求高，是年初债券到期压力大、补货需求高造成的；投资方充裕的资本供应也为债券的加速发行提供了条件。2020年第一个月，房地产美元债券市场发行增速较高，主要融资集中度提高，多级房企业票面利率下降；今年2月宣布的融资计划的主要询价指引都收窄了逾30个基点。

二级市场信心恢复，中资房地产企业主合同上涨后稳定在节前水平。泰和和新湖站在美元债务利差的前列，统计范围内27家房地产企业的利差均高于500个基点。自1月29日以来，大多数房地产企业的个人债券估值处于下行阶段。当代自有住房中票面利率为7.95%的3.5亿美元债券的估值上升最为明显，上升了14.2个基点；自1月29日起；紧随其后的是新湖宝的2.75亿美元债券，票面利率为11%，涨幅为12.2个基点。自1月29日以来，敏捷集团6亿美元债券的票面利率为8.5%，跌幅最大，为9.3个基点

2月和3月有20多家房地产企业有偿债需求，1月有7家房地产企业融资，万达地产、碧桂园、滨江集团等公司仍需后续发债。仅将企业融资视为旧债偿还，中国恒大就完成了第一季度的融资需求。非标准方面，2月份房地产信托发行规模占去年同期的63.4%，收益率比去年同期高0.31%。

从区域角度分析湖北的影响力扩散:销售重心在五省，建设重心在广东。春节前夕，湖北人口迁出最多的五个省份是河南、湖南、重庆、江西和广东。湖北许多城市的关闭对上述地区移民的收入有一定的影响，因此有必要关注上述地区新增住房需求的变化趋势。湖北劳动力向全国特别是广东省出口的滞后，进一步加剧了企业劳动力成本的上升，因此有必要关注企业的开工进度。

从商业业态的角度分析房地产企业的收入弹性:商业地产减租，部分房地产企业布局集中。数百家房地产企业为参与国家或地区项目的商铺提供租金和物业费减免。这一举措将直接影响房企的现金流收入。租赁市场也受到了影响，一些上市公司对其长期租赁公寓实施了租金减免措施。我们将继续关注对格陵兰、龙湖等部分房企收入和建设的影响。

来源：39科技网