疫情下的催化：不动产要离A和C更近

本篇文章3013字，读完约8分钟

乐居金融张丹来自北京

年夜饭的预订已经陆续取消，商场的春节策划活动已经取消，复工的具体日期还没有确定...疫情很危险，企业首当其冲。随着时间的不断延长，消费放缓导致的收入减少正把企业推向生死考验。

目前，企业应该如何使用它；在困境中，企业的突破战略是什么；危机下，商业地产领域的新机遇在哪里？2月21日，乐居金融特别推出了首个在线沙龙“商业地产生活与机遇”，通过行业内“思想流派”的对话与碰撞，分析了特定时期商业地产各领域的痛点和机遇，进而推动行业在危机中寻找突破口。

在疫情爆发之前，每个人都面临着很多困难，所以我们应该思考如何快速解决现有的顽疾，如何通过联合办公来突破疫情。——友科工作室创始人毛大庆

谈论现状:疫情对联合办公室的影响有限，恢复工作的企业数量正在增加

优科工作室创始人毛大庆通过数据分析表示:去年，优科工作室整体的热情和入住率是过去四年中最好的，全国项目的平均入住率上升到83%左右，所以我有信心在春节后会进一步上升。疫情突然爆发，假期后演出迅速升温，疫情受到影响。估计二月份会比较困难，所以有必要密切观察三月份市场的波动情况。

然而，与公寓、餐馆和其他企业不同，联合办公是一种收入相对稳定的“2b”服务。因为入驻的企业成员，支付租金的周期相对稳定，而且他们大多数每季度都有性生活，甚至一次有半年的性生活。此外，随着2月10日企业陆续复工，新落户和新签约的企业数量不断增加。然而，这种情况可能与过渡阶段有关，很难说将来会发生什么。

谈突破:线下运营由重到轻，加快线上渠道拓展

毛大庆表示，疫情爆发后，优科工作室努力研究non-空原有业务的发展，包括网络营销、网络渠道企业扩张和网络企业推广。另一方面，在线企业产品的电子商务渠道正在迅速建立，此外，一系列在线手段也在加速。

在网上，毛大庆认为，作为一个运营公司，它必须由重变轻，或由原来单一的二房东模式转变为运营管理公司和资产管理公司的模式，这也是优科车间今年战略部署的重点，它正在不断向以办公为主的专业化办公服务和楼宇管理等公司迈进。与此同时，我们将整理联合办公产品，为将来与房地产金融更好的联系做准备。

流行病下的催化作用:房地产应该与房地产分离

疫情迫使租赁业的商业模式发生转变。在突如其来的疫情下，我们实际上应该为整个行业考虑“重新创业”的问题。——新公寓创始人王

谈现状:企业依赖现金流受到了很大影响，租赁行业的特许经营模式已经得到了检验

王认为，在这场疫情中每个行业都会面临一些问题。仔细观察有问题的行业，它们都有一个典型特征:对现金流特别敏感的企业。这类企业问题的根源在于中国的租赁业，包括与租赁业相关的一些行业所采用的租赁模式。事实上，这种流行病对租赁模式有重大影响。那么，我们需要思考的是，作为一种新的生活方式，长期租赁公寓的创新有哪些卖点？下一步是什么？

谈突破:思考租赁业的重新启动，寻找为C和A创造价值的模式

“疫情爆发后，你会发现企业越大，规模越快，发展越快，问题会很快很大。”王认为，我们应该利用这一突发疫情来思考整个行业的重新创业。

他认为，长期租赁公寓不应该简单地追求规模、资本和各种概念，而应该更接近两件事。首先，最接近“C”，即客户和我们的客户。谁是这场流行病的最后一个幸存者？你会发现剩下的都是信誉和服务最好的企业。第二，我们应该更接近“A”，即资产，也就是说，我们能为开发商的资产创造什么价值？

生活和工作是一个人生存的两个基本要素。疫情过去后，人们仍然不得不工作或生活。因此，疫情对长期租赁公寓和联合办公的影响从表面上看并不大。

疫情对购物中心的影响是显而易见的，但我们应该辩证地看待这场危机，从“两种观点”的角度寻找新的机遇，审视自己，坚定不移地进行数字化改造。——瑞意德董事索山

看看这个行业:商业地产从住宅调整中剥离的时候到了

索山认为，现在是将商业地产从住宅调整中剥离出来的时候了。

第一，虽然商业地产的发展本身与住宅的思维模式相同，但就商业运作而言，住宅与商业有不同的考虑；

第二，住房实际上是2c，但商业是2b和2c，这在逻辑上是不同的。

第三，竞争格局不同。目前，在商业地产领域，更需要在差异化的组合方案上下功夫，这需要不同的政策和不同的住房环境；

第四，由新技术驱动。中国购物中心强调它是一个有人类体验的家庭购物场景。在变革时期，更需要的不是专业人才，而是综合人才。因此，实际上，我们需要一些特别的氛围和环境，更有利于企业经营的创造和创新。

看看这场危机:“两种观点”。向内思考当前的危机，进行数字转型

对于战后“流行”的商业地产，是机会大于危险还是危险大于机会？索山认为我们应该辩证地看待危机，因为危机和机遇是相伴而生的，也是可以互换的。看待现在有两种方式:一种是看细节，另一种是看距离。

从长远来看，它指的是如何看待中国的经济以及如何看待中国的商业。从微观层面来看，我们可以看到什么受到了影响，什么在增长，什么在变化，什么不会变化。受影响的，如经验的，现在的和社会的。什么没有受到影响？高频生活，功能性。什么在成长？家庭电子商务；什么会改变？消费欲望会改变，消费秩序也会改变。什么不会改变？随着社会变得富裕和生活需要，消费迟早不会改变，消费也不会改变。

对于疫情下购物中心的减租和调整，索山建议有几点需要大家注意:区分物业经营者是否是资产所有者，如果商业经营是其所属集团的一个业务单元，其他业务部门相对稳定，处于财务层面，可以调用的资源和方法可能更丰富。

对于自筹资金的运营团队和轻资产管理，有几点提示:第一，救助不能一刀切；第二，为拯救房客做准备；第三，要注重数字有效产品；第四，疫情过后消费者的担忧。

索山认为，疫情总有一天会恢复的。现阶段，建议购物中心应从企业的角度考虑，向内思考，确定长远的发展方向和正确的措施，然后坚定不移地进行数字化改造。

商业地产和住房是完全不同的资产类别，因此没有必要将商业地产作为住房来控制或约束。——高河资本管理合伙人周宜生

谈经验:呼吁区别对待住宅和商业地产，创造一个新的工业和金融生态系统

据周宜生说，疫情的影响不仅限于联合办公和长期出租公寓。事实上，在整个办公服务领域和整个办公行业的联合办公的辅助下，整个生活物业和租赁行业都会受到影响。它是一个系统的组合，背后是商业地产。同时，它与金融和整个经济生态息息相关。因此，我认为，要从根本上解决这个行业的问题，我们需要从高层呼吁。

从宏观调控和经济转型的角度来看，周宜生认为，住宅和商业地产所构筑的产业生态系统完全是两个概念。因此，我们能否从结构转型的角度，围绕商业地产构建一个新的产业和金融生态系统？此外，这种制度不同于住房，其经营定价非常合理。

突破:商业地产从住宅监管中剥离了多种金融工具组合担保

在建议方面，周宜生主要从三个方面进行了分析:一是调整需要包括政府在内的许多高层部门之间的沟通和协调；第二，金融正常化；第三，鼓励现有物业的生态发展，包括市区重建管理系统。

谈到金融工具，他认为:首先，商业地产的信贷规模需要监管。一方面，脱离住宅监管意味着将住宅和商业地产放在一起是一个很大的分类。商业地产贷款额度将被房屋挤压、剥离，额度将被释放；另一方面，鼓励M&A贷款让这个行业活下去；第二，reits的公开发行是一种非常重要的金融产品，是塑造整个生态系统的一个非常重要的部分；第三，鼓励股权投资。

来源：39科技网