钱紧一年 | 华润置地路线之问

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银根紧缩一年| 2020年，中国房地产业将继续克服困难，新一轮市场化降息周期已经开始。回顾动荡的2019年，我们从企业的角度进行观察和思考。

观点2019年华润置地房地产网是一个多事之秋。

从吴向东3月辞职到唐勇12月调任华润电力执行董事兼总裁，还有于坚、赵薇、王晓、蒋志胜、迟峰辞职的消息。副董事长、华北地区董事长张大伟曾申请辞职，人事风波像一朵云一样徘徊在华润空.的地板上

企业的管理团队往往深刻地影响着企业的风格、模式和上限。华润置地虽然有华润集团做后盾，其制度背景决定了它有很多约束条件，但领导者仍然会影响企业的发展方向。

例如，灵魂舵手吴向东打造了以万象市为代表的商业地产体系，华润置地形成了住宅+商业的格局；继任者唐勇成功地将华润置地推上了1000亿元的规模，这一点已被过去五年的稳步增长所证明。此外，华润置地近年来激进的土地收购和快速的土地流转变化也与他密切相关。

无论如何，25岁的华润置地已经不可避免地提前进入了中年焦虑状态。这是一种对模糊和无意识威胁的担心，这种担心可以用华润置地的话来形容:

在聚焦和深化2+x商业模式大方向和实现中央企业质量提升、效率提升、稳定和创新目标的双重要求下，如何应对竞争激烈的时代，进入陌生的创新空，组织能力转型可以在解决人才激励问题的同时，最终实现良好的发展速度和质量。

这种增长担忧的实质是在中国经济动能转换的大环境下，大多数企业将面临的发展瓶颈和转型压力。只是每个企业的发展需求和不足不同，所以华润置地必须不断适应环境，修正路线，保持发展活力。

在唐勇呆了五年

自2014年11月吴向东因个人原因辞去华润置地董事长职务后，唐勇一直担任副董事长，主持董事会工作。那一年，华润置地发布了经营战略，并努力成为中国商业地产的领导者，这主要归功于吴向东。

2016年被称为华润置地转型年。下半年，唐勇副董事长开始主持全面工作。张大伟和李欣担任联席总裁协助工作，并设置了多达7名高级副总裁和8名副总裁；同时，将9个区域调整为6个，确定了销售地产+投资地产+x的经营模式。今年也是华润置地销售规模首次突破1000亿元。

半年后，2017年2月，华润集团提出转型、创新、发展管理的主题，这在一定程度上契合了华润置地的商业气质。也就是说，今年年底，唐勇提出了自己的发展思路。

据视点房地产新媒体报道，唐勇在2018年新年致辞中首先表达了稳步前进、高质量发展的一贯目标，然后提出了加快人员流动、注重优化经理管理机制、实现员工与公司共享创造的思路。从逻辑上讲，这些理念涉及发展模式、组织结构、激励机制等路径，都是以发展为目标的，所以变革的种子就埋在这些年里。

例如，在激励制度方面，华润置地此前进行了有限的战略和组织结构优化，包括基于项目的考核激励。在2018年8月的中期业绩会议上，唐勇将激励制度描述为一个痛点，称公司不注重规模，这与激励导向有关。

2019年初，唐勇在新年讲话中继续表示，在新的一年里，他推进了考核激励的实施，优化了人才培养体系，构建了核心组织能力，提高了组织效率，激发了一线活力。同时，在组织结构层面，要遵循总部专业化、区域强市的组织导向。这是基于2010年的三级组织变革，并进一步明确了其立场。

值得一提的是，2018年12月25日至26日，在上述新年致辞发表前一周，唐勇出席了华润集团2019年务虚会，会议确定了集团2019年的工作主题是转型、质量提升、稳定、创新。与2017年初的主题相比，华润已经不再使用发展这个目的性很强的词，取而代之的是质量和效率发展的要求。

华润置地很少披露相关信息，外界很难了解这一变化的全貌。根据一些数据，2019年1月23日，华润置地宣布完成产品标准化体系，包括技术、零部件和设计三个部分。根据官方口径，提高组织能力和发展效率具有重要意义。

然而，年底，唐勇从华润置地董事长调任华润电力执行董事兼总裁，人事变动的浪潮再次冲击了这家央企。

2019年12月31日，接替唐勇的华润集团总经理王向明发表新年致辞，总结了过去一年公司推进质量变革、效率变革和权力变革的过程，但没有提及激励机制和快速流动。在新的一年里，华润集团的管理主题被修改为改革、创新和质量发展。

无论如何，华润置地近年来已经逐渐实现了快速周转。例如，2017年，销售淘汰率约为68%，同比增长16个百分点。管理层解释称，将继续坚持快速周转战略，原因是清理库存、改善销售港口的激励制度和整体向上的市场机会。

观点房地产新媒体估计，华润置地2018年和2019年披露的可销售价值分别约为3100亿元和4300亿元。如果用最终销售额来逆转，淘汰率将分别达到68%和56.4%。

从数据维度来看，唐勇主持总体工作后，我们会感受到更多的华润置地的变化。最直观的是销售业务的风格变化，这也是唐勇被贴上激进标签的一个重要原因。

根据新房地产媒体的比较，华润置地2015-2018年支付的土地出让金分别为592.1亿元(不包括收购华润集团深圳、济南等项目)，626亿元，1044.7亿元和1513.5亿元，复合增长率为37%，是少数保持土地投资年度增长的央企之一。

由于土地投资的大幅增加，新增的土地储备也发生了很大变化。2018年，华润置地新增土地储备达到2213万平方米，相当于同期签约销售面积的1.8倍，为五年来最高水平。

数据来源:企业公告、意见指数整理(2015年土地储备不包括华润集团注入深圳、济南的项目)

相应地，从2015年到2018年，华润置地的土地总支出分别占同期销售的70%、58%、61%和72%，这极大地体现了管理层做大规模的愿望。

截至2019年，华润置地的土地收购量有所下降，土地权益价格为988.8亿元，同比下降4.6%。然而，土地收购与销售的比例仍在58%以上，远远高于土地投资排名第一的万科(控制在30%-40%)。

土地收购仍然相对激进。例如，1月24日，中信与万达组成的财团在526轮中击败太古城，首次以58.2亿元的总价格获得上海纯写字楼用地；11月5日，保利和金地以45.12亿元的最高限价落选，拆迁安置用房面积达18.76万平方米，赢得东莞程楠地块。

数据来源:企业公告、意见指数整理(2015年土地储备不包括华润集团注入深圳、济南的项目)

从征地成本的角度来看，在精确投资的要求下，华润置地仍然谨慎而积极。与2015年新增土地储备底价11600元/平方米相比，2016-2019年成本有较大提高；2019年，平均征地价格为7038.14元/平方米，同比增长2.9%，相当于公司同期平均销售价格的40%。

唐勇曾在回答土地扩张问题时表示，华润置地属于积极但投资约束型。他指出，房地产市场集中度正在提高，但华润置地不能盲目收购土地，对毛利仍有一定要求。

华润置地也在一定程度上优化了开发成本。根据公开披露的数据，2019年上半年公司开发成本为9319元/平方米，同比下降0.8%；其中，土地成本比重下降3个百分点至40%，建筑安装成本下降1个百分点至36%，但利息上升6个百分点至13%。

数据来源:企业公告、意见指数整理(2015年土地储备不包括华润集团注入深圳、济南的项目)

从销售水平来看，沈万红源在2019年初的调研报告中指出，在2015年至2018年的房地产行业上行周期中，华润置地实现了36%的合同销售额和34%的股权合同销售额的复合年增长率，略低于同期45%和41%的平均增长率，但明显超过了万科和中海。

当时，上述机构将华润置地的稳步增长归功于唐勇，认为他出任董事长有利于公司的长远发展。

然而，随着基数的增加和房地产不确定性的增加，华润置地的销售开始放缓。2019年，该公司的目标是2420亿元人民币，仅比2018年的销售额高15%。在8月份的中期业绩会议上，唐勇回应了投资者的疑虑，称公司对前十名充满信心，并表示2020年肯定会保持两位数的增长。

截至2019年底，华润置地全销售规模为2425亿元，仅相当于目标的100.2%，年增长率五年来首次跌破20%。根据视点指数发布的2019年中国房地产销售100强榜单，华润置地和龙湖集团并列第10位，低于上半年的第9位，勉强符合唐勇当时的说法。

从股权角度看，2019年华润置地的股权销售仅为1543亿元，同比下降3.62%，股权比例为64%，为三年来最低，显示合作项目比例较高。

戴着镣铐跳舞

虽然华润置地近年的发展有所不同，但公司也存在制约因素。唐勇曾表示，国家要求中央企业降低杠杆率，华润集团和华润置地都有负债率要求，规模由投资驱动，这在一定程度上影响了公司的发展。

这也解释了为什么经过几年的扩张，华润置地仍然因为发展缓慢和目标设定保守而受到一些投资者的质疑。在2019年中期业绩会议上，华润置地管理层也重申，公司将保持三个b+评级，使财务结构健康灵活，不会通过增加杠杆盲目增加发展规模和速度。

事实上，华润置地是华润集团旗下七家香港上市公司的重要组成部分，为集团承担了更多的责任和负担。

2018年，华润置地市值占本集团香港上市公司的37%，总资产占53%，净利润占53%；截至2019年上半年，总资产和净利润分别增长至57%和56%。全年股价上涨33.82%，至38.80港元，市值超过2766亿港元。

即使在投资领域，投资机构选择华润置地作为首选投资对象也有很多原因，这与良好的基本面、稳健的财务管理和健康的资产负债状况有关。除了上面提到的高营业额，高毛利也是塑造华润置地基本面的核心之一。

在过去的几年里，华润置地的盈利能力一直保持在行业的高水平。2016-2018年和2019年的毛利率分别达到33.7%、40.3%、43.4%和38.2%；核心净利润分别为144亿元、163.79亿元、192.96亿元和81.06亿元，均保持两位数增长，核心净利润增长率分别达到14.9%、16.1%、15.9%和17.7%。

通过观察业务，我们可能会发现硬币的另一面。开发物业在上述期间的毛利率分别为32.3%、39.7%、42.9%和36.0%，始终低于公司总水平，波动较大，反映出一方面开发业务所占比重最大，另一方面开发业务结转的价值结构不稳定。

截至2019年上半年，公司已售出且未结转的商品价值为2367.2亿元，将继续受到这一因素的影响。

华润置地开发业务的结转收入约占总收入的90%，其中一线城市的结转几乎是影响毛利率的晴雨表:2018年上半年，公司在一线城市的毛利率高达60.6%，深圳湾乐富和深圳华润城三期项目的毛利率超过70%；2019年上半年，公司在一线城市的毛利率下降至51.5%，在深圳的结转比例也下降了一半，至14%。

据视点房地产新媒体报道，在8月份的中期业绩会议上，虽然唐勇强调一、二线毛利率的变化并不意味着未来会下降，但华润置地管理层向投资者透露，公司上半年销售的未偿商品价值为2773亿元。 其中1169亿元将在年内结算，相应的毛利率约为37%，整体毛利率预计约为36.2%。

根据这一计算，2019年公司开发业务的毛利率将处于过去三年的最低水平。相比之下，作为华润置地的第二增长极，投资地产呈现出稳定的发展势头。

2016-2018年及2019年上半年，华润置地投资性房地产收入分别为62.7亿元、76.46亿元、95.19亿元和56.95亿元；毛利率分别为60.6%、61.4%、65.9%和67.8%。如果不包括酒店，毛利率分别为67.7%、69.9%、72.8%和73.3%。

2019年全年，华润置地投资物业累计租金收入约124.23亿元，同比增长29.7%，几乎是中国租金收入最高的一年。就类型而言，购物中心的租金和资产比率均达到75%，高于2018年。随着未来更多购物中心的开放，租金贡献预计将进一步增加。

购物中心为华润置地建起了一道坚固的护城河。该公司在2014年之前开设的购物中心包括5个万象城市和2个万象交易所。2017年至2018年的平均成本回报率分别为32.4%和37.0%；2014年后，17个万象城市和10个万象交易所新开业，平均成本回报率分别为9.0%和11.9%。

据华润置地透露，2019年将新开10家购物中心，与2018年持平。它们分别位于鞍山、吴江、哈尔滨、临沂和桂林。截至2019年底，华润置地已有61家购物中心投入运营，超过了之前的计划。该公司在半年度报告中预测，到2021年，将有53家购物中心投入运营，2021年后，还将有30家购物中心开业。

以上所有业务发展都需要满足一个前提，即保证金融稳定和满足目标资本的约束。因此，通过内部资源和外部融资解决发展所需的资金数量相对有限。

2019年上半年，华润置地总生息负债率为43.4%，过去三年分别为36.4%、42.3%和42.3%；净生息负债率为43.6%，过去三年分别为23.8%、35.9%和47.2%；平均融资成本为4.45%，过去三年分别为4.23%、4.16%和4.47%，是中国融资成本最低的房企之一。

下半年，华润置地也借此机会陆续融资，包括10月份配股融资67亿港元，签署86亿港元银团融资协议，12月份成功发行10.5亿美元票面利率为3.75%的高级永久债券。

在空的有限时间内，华润置地采取了多种土地收购方式，该公司称之为根据其战略和商业模式有选择地增加其低成本土地储备。例如，华润置地参与了天津市投资和中国企业，仅天津市投资就获得了四个核心开发项目和天津万象购物中心。

华润置地的X业务也成为获取土地储备的一个窗口。城市更新主要定位为土地供应较少的核心城市土地储备的主要补充渠道。2018年有30多个后续项目，16个重点项目，3年内纳入土地储备；2019年上半年，后续项目增加到46个，分布在深圳、广州、东莞等地，重点项目18个，规划建筑面积2360万平方米。

建设与运营、文化与体育是相辅相成的，文化与体育甚至被定位为补充优质土壤储备的另一个独特而有效的渠道。华润置地前期建设运营的深圳湾体育中心春茧，带来了木棉酒店、华润大厦、万象市、乐府等配套设施；在此基础上，华润置地收购了Xi、杭州、成都的体育中心项目。2019年11月底，Xi国际会议中心、Xi国际展览中心一期和Xi奥林匹克体育中心竣工。

其他X业务，包括杨康房地产、长期租赁公寓、产业基金、电影产业等。，正处于潜伏期。虽然他们都有持续的投资，但目前很难提供业绩贡献。例如，杨康业务已进入包括北京在内的11个城市，预计到今年年底，长期租赁公寓的数量将达到4万套，其中包括18个拥有约6000套住房的套型项目，19家电影院计划在今年年底前开业。

成熟阶段是物业管理和建筑装饰。2019年7月，华润置地科技发布了第一份可持续发展报告，显示公司管理面积约1.35亿平方米，管理700多个物业项目，年营业收入40.85亿元。同时，公司的悦+商务系统已经推出，商业物业管理也被视为核心竞争力之一。

视点房地产新媒体还了解到，华润置地科技已经逐渐告别了依靠母公司的资源支持，初步实现盈利。

来源：39科技网