宋广菊的海外路线图

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保利发展董事长宋广菊

乐居金融林振兴来自北京

在中国的流行期，虽然小开发商的现金流普遍吃紧，但房地产龙头企业不仅可以逆势以起价在中国获得土地，还可以将触角伸向海外。

近日，保利地产悄悄在海外收购了一栋写字楼，未作正式公告，新加坡基金公司率先披露了这一交易信息。

2月12日，新加坡一家机构房地产私募股权投资公司sc capital partners宣布，保利地产(600048.sh)已斥资2.7亿澳元收购位于澳大利亚悉尼南部中央商务区古尔本街59号的一处商业地产。

据悉，古尔本街59号已有47年历史，于1973年竣工。这是一栋26层的办公楼，净租赁面积为19，500平方米。按总成交价2.7亿澳元(折合人民币12.66亿元)计算，平均价格为65200元/平方米。

与中国数百万平方米的住宅项目相比，古尔本街59号可谓是一个袖珍项目。早在2016年，保利澳大利亚就计划在悉尼中央商务区建设一座标志性的甲级写字楼，这是中国房地产企业首次在澳大利亚首都核心区开发高端写字楼。

值得注意的是，收购悉尼写字楼的初始租金回报率仅为4.9%。许多保利投资者质疑，“保利地产的租金回报率并没有保利地产自己的股息高。最好是在中国拿更多的土地或者回购。你自己公司的股票比投资悉尼的商业地产赚得多得多。”

保利是个好交易吗？它能被视为一种“可持续的财务管理”吗？

中国企业资本联盟副主席白文喜表示，分析这个问题取决于相对回报率，而不是绝对回报率。相对回报率是租金回报率减去同期贷款利率，假设所有物业购买都是贷款。目前国内的情况是租金收益率太低，无法覆盖同期贷款利率，往往甚至是同期贷款利率的一半，这与国内的物业估价体系有关，短期内无法解决。

在一个以市场为导向的国家，如果你不通过持有房产和建造办公楼来赚钱，就不会有投资，这自然会导致更均衡的市场回报率。保利从两个方面收购悉尼写字楼，一是为了提高所持资产的净回报率，二是为了国际化战略的布局。

早在2014年，保利地产董事长宋广菊就公开表示，公司国际化的主要目的“不是为了赚钱”，而是为了学习西方国家的发展模式，适应全球经济一体化的趋势。

在海外发展方面，宋广菊强调保利地产有一个审慎的策略。“目前，海外利润不如国内利润。保利的海外进入仍基于审慎和审慎发展的原则。”同年，保利成立了海外业务部。

澳大利亚是保利的第一个海外市场，它发誓要在10年内成为第三大房地产开发商。

2015年2月，保利地产高管赴澳大利亚访问墨尔本、悉尼等城市。仅仅三个月后，保利首次以1984.4万澳元(约合人民币9729.31万元)的价格赢得了澳大利亚墨尔本南亚拉区的克莱蒙特商业住宅区。项目用地面积约2146平方米，保利拥有项目51%的权益。

在通过合作赢得墨尔本项目后，保利地产在悉尼西北部的埃平赢得了另一个项目。这是其海外独立投资的第一个项目。与克莱门特项目一样，该项目前期的水量和投资都不大。

据悉，爱萍项目是保利在筛选了450个场馆后购买的唯一一个区域。由此可见，保利在选择开发地点时的彻底性和谨慎性与中国开发商在人们心目中的形象背道而驰。

当时，澳大利亚也是许多内地房地产企业的心脏，中国开发商去澳大利亚淘金，包括绿地、碧桂园、万达、怡和地产、福星惠誉、苏宁环球、梁海地产、复星、钟瑞地产等房地产企业都来黄金海岸建房。

2014年至2016年期间，澳大利亚房地产市场异常火爆，受到大量海外买家的追捧，当地房价飙升。在澳大利亚人眼中，中国房地产开发商财大气粗，甚至有潜力占领澳大利亚。为了规范房地产市场，减轻当地人购房的压力，澳大利亚政府开始收紧对外国人购房的控制。

就连在澳大利亚大举投资的王健林也开始了收缩战略。2018年，他先后以3.15亿澳元的价格出售了澳大利亚的黄金海岸和悉尼项目。同时，买方同意偿还债务8.15亿澳元，共计11.3亿澳元(约合人民币57.8亿元)。早些时候，王健林曾梦想在澳大利亚黄金海岸建造一个大型主题公园，可以与梦幻世界和电影世界相媲美。

另一方面，保利并没有停止脚步，在接下来的几年里，它一直涉足澳大利亚的悉尼和墨尔本房地产市场。宋广菊曾透露，除了继续关注美、英、加等发达国家外，东南亚市场也将是未来的重点目标。

据不完全统计，自五年前进入澳大利亚市场以来，保利已累计完成超过20亿澳元(约93.77亿元人民币)的开发项目。

截至2019年6月底，保利有14个在建或规划中的海外项目，其中1个为办公楼，其余为住宅楼。从位置上看，11个项目位于澳大利亚，2个位于美国，1个位于英国，其中11个澳大利亚项目计划投资16.22亿澳元(约76亿人民币)。

尽管中国房地产企业投资海外，但它们可以将资金投入不同的国家，以分散风险。不过，值得注意的是，海外房地产市场并不是天堂，在中国，随便买房子、炒楼花、拍房子赚钱的经验似乎并不适用。与此同时，受外资增加的影响，海外门户城市的房价已逐渐见顶，由此产生的投资回报也呈现下降的迹象。

来源：39科技网