毛大庆王戈宏联合发布关于成立“国家租赁产业专项信贷支持基金”的建议

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乐居财经讯2月14日，北京市人民政府专家顾问、友科工作室及共享中心创始人、中国饭店业协会公寓专业委员会主席、新公寓创始人王联合发布《关于设立“全国租赁业专项信贷支持基金”支持中国租赁业健康发展的议案》(以下简称《议案》)。

《建议》指出，建议首期设立100-200亿元的“中国租赁业专项扶持基金”。在初始阶段，住房租赁发展的核心省市政府引导资金可以按比例取出一部分，与大中型银行和大型保险企业共同组成资金池，以低息长期贷款支持符合条件的租赁企业。

以下是“提案”的全文:

关于建立“全国租赁业专项信贷支持基金”的思考

支持中国租赁业健康发展的建议

近年来，以长期租赁公寓业和联合办公业为代表的中国租赁业在“租卖并举”的政策下取得了长足的发展，对解决城市流动人口住房问题、协调房地产调控政策的实施、促进房地产业模式的转变起到了积极的作用。与此同时，中国各种机构管理的租赁公寓的市场规模接近万亿，中国有近2000家长期租赁公寓运营商。据不完全统计，超过1亿的城市劳动者拥有生活用品，包括蓝领公寓、白领公寓、精品公寓和家庭公寓。据预测，到2035年，中国长期租赁公寓的市场规模将达到4万亿元，这将成为国民经济不可或缺的新生力量。另一方面，中国有300多个联合办公运营商平台，拥有6000多个网点，总运营面积1200万平方米，200万个工作岗位。据估计，到2022年，中国的联合办公面积将接近8000万平方米，占商业办公物业面积的15%。数据显示，中国拥有近4亿办公人口，将成为世界上最大的联合办公市场。

然而，由于缺乏金融政策支持和特许经营模式的固有缺陷，国家租赁业持续发展的动力遭遇瓶颈。许多从事租赁行业的企业没有良好的融资渠道，当入住率波动时，就会遇到现金流问题，导致头寸爆炸，给社会稳定和租户带来很大负担。这一次，全国都在抗击“疫情”，许多长期租赁公寓将面临大量租户因无法回城而退租或减租，许多从事写字楼租赁行业的企业将面临下游租户无法及时生产和复工的问题，产生支付租金的现金流，从而给资金已经不足的长期租赁机构带来现金流风险。

从事租赁业的企业资金渠道主要来自风险投资和租赁收入。绝大多数租赁企业都是轻资产，缺乏抵押品，在现有的银行体系下无法获得廉价的长期资金。上一段中，一些企业破产是由于通过向金融机构借客户信贷分期支付租金来扩大规模，以及在入住率下降时未能控制现金流。因此，大规模资本需求已经成为租赁企业能否健康发展的核心要素。

国外，特别是美国和新加坡，基本上都是通过公开发行reits吸引社会资本为租赁企业的发展提供资金。中国公开发行房地产投资信托基金也在积极推进。虽然许多资产支持型证券和类似的房地产投资信托基金与CMB产品一起在交易所上市，但它们都是基于机构投资者的债务产品，对企业抵押资产的规模和评级有很高的要求，大多数租赁企业的指标都不能满足要求。目前，只有位于北京中央商务区的新公寓才有资格在2017年底在深圳证券交易所发行中国首只住房租赁房地产投资信托基金，因为它们已经通过购买现有资产进行了改造。从那以后，没有长期租赁企业脱离主要评级，靠自己的能力建立reits。

在这场抗击疫情的运动中，所有集中管理的长期租赁公寓都充分发挥集中管理和提供安全的优势，在租户返回途中的隔离期和他们恢复工作和生产的时刻提供一系列的护理和安全。长期租赁公寓是居住和生活的重要场所。通过与当地政府部门的积极配合，做好了退房客的登记、管理、跟踪和服务工作，也有条不紊地开展了单户建筑的消毒和防护宣传，成为当地主管部门控制疫情的有力助手。与此同时，以优科工作室为代表的一批联合办公企业也提出了一系列切实可行的企业支持计划，包括“储备资金、抗击疫情、缓解压力、促进交流”，以确保已入驻客户从疫情中恢复工作后的安全，同时帮助全国中小企业降低办公成本，度过疫情期间和之后的难关。

鉴于上述情况，作为“租卖并举、住住平衡”的重要力量，为使中国租赁业长期稳定健康发展，中国酒店协会公寓委员会作为中国长期租赁公寓行业的权威机构，在防疫、恢复公寓行业等方面与管理单位(行业内30强长期租赁公寓企业)的代表进行了沟通，并加入了中国著名的联办/”

1.建议首期设立100-200亿元的“中国租赁业专项扶持基金”。在初始阶段，住房租赁发展的核心省市政府引导资金可以按比例取出一部分，与大中型银行和大型保险企业共同组成资金池，以低息长期贷款支持符合条件的租赁企业。

2.联合银行、评级咨询机构、公寓行业组织、联合办公行业组织、公寓运营商、联合办公运营商等金融机构为轻资产租赁机构制定了全新的信用评级体系和企业价值评估模型，制定了租赁机构评级和资金利息确定的科学标准。政府应引导银行建立新的信用评估体系，不以资产规模作为判断企业偿债能力的唯一指标审批贷款，同时建立政府担保平台为租赁行业企业提供融资担保，以提高银行对租赁行业企业贷款的积极性。

3.联合保险等金融机构借鉴国际通行的行业惯例，探索建立中国租赁业的保险制度。

4.借鉴银行信贷部的机制，成立基金审批委员会，对租赁机构的贷款资格进行审查。

请纠正以上建议！

北京市人民政府专家顾问

优科工作室和分享的创始人

毛大庆

中国饭店协会公寓专业委员会主席

新公寓的创始人

王戈洪

2020年2月14日

来源：39科技网