深圳写字楼之“劫”：复工推迟，空置率历史高位

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自疫情爆发以来，几乎每个行业都遭受了不同程度的萧条。其中，一线城市如北京、上海、深圳等。由于各种成本的不断叠加，中小企业明显受到疫情的制约，普遍面临生存压力。

在这方面，与企业生存和发展密切相关的办公市场似乎受到了一定程度的影响。

近日，为应对疫情发展对中国写字楼市场的影响，高力国际在北京、上海、深圳、成都等一、二线城市进行了相关对象的调查，并发布报告显示:

在受访的写字楼业主中，近60%的人认为租金将保持稳定，而29%的人预计租金将面临下行压力。就空的入住率而言，40%的写字楼业主认为空的入住率不会受到影响，但40%的人预计空的入住率会略有上升。

然而，就未来预期而言，受访者普遍认为，在政策支持下，市场需求将在下半年回升，弥补上半年的大部分损失。

但事实上，就深圳而言，在疫情下，深圳写字楼市场的未来发展有一些值得探讨的话题。

i空的比率正在上升，这种流行病显然受到短期发展的限制

“在2014年之前，深圳的写字楼市场会出现供应短缺，但现在基本上供过于求。”一位业内人士表示。

尤其是近年来，深圳空写字楼的入住率逐年上升。

根据公开数据，2016年至2019年间，深圳空写字楼的入住率从13.3%上升至20%。与空的入住率相对应，深圳写字楼的新供应量也从130万平方米增加到200万平方米

“受疫情影响，许多投资者的需求发生了变化。据预测，2月份深圳写字楼市场将下跌90%。“深圳中原写字楼部总经理范金佳告诉深圳乐居，疫情对国内经济有一定影响，写字楼市场的整体需求将不可避免地下降。

至于疫情是否会在短期内加剧深圳写字楼的过剩，范金佳进一步表示，“在短期内，这也是一种疫情状态。目前，企业返岗晚，这对企业自身的发展有很大影响。企业扩张的需求正在放缓，交易的大规模下滑自然是显而易见的。"

不难看出，疫情对深圳写字楼市场的影响在短期内显然是不可避免的。同知行(中国)房地产董事长、深圳市房地产经纪行业协会副会长王波也表示:“自去年经济结构持续调整以来，深圳写字楼市场一直相对低迷。在这种情况下，再加上流行病的干扰，无异于雪上加霜。”

其中，王波认为，后果主要在两个方面:

首先，一些企业在业务发展中遇到困难，市场将更难维持高租金；第二，随着远程网上办公的推广，企业可能会改变写字楼租赁后的观念，这也将影响写字楼租金的下降，造成写字楼的横盘局面。

“去年，我在空租了几间办公室，其中有些还没有明确谈及续约的事。如果疫情没有好转的迹象，我不知道它是否会再次出现。”深圳福田区的第二任房东李和(化名)说。

李和已经和第二个房东订婚将近五年了。鉴于写字楼租金波动一直在变化，市场情况并没有明显改善。去年，她的房客们已经寻求减少租金，他们也做出了一些妥协。这一次，疫情突然发生，我想知道是否会有更多的变化。

值得注意的是，这种担心并不存在。

自2018年下半年以来，受国内经济低迷和p2p爆炸的影响，深圳金融企业纷纷倒下，许多科技企业不断依靠降低成本来生存。这对办公室租赁有直接影响。

租金价格的下降趋势曾经是不可避免的。根据公开数据，2018年深圳写字楼平均租金同比下降0.6%，每月每平方米237元；截至2019年，深圳平均写字楼租金已连续四个季度下调，同比下降10.0%，至每月每平方米202.6元。

一、政策过重，办公市场长期稳定

然而，自疫情爆发以来，深圳对企业的支持和补贴也大幅增加。

2月7日，深圳市政府出台了“16项防疫措施”政策，其中包括帮助困难企业和员工、缓解企业财务压力、降低融资成本和提高融资效率。

在缓解企业财务压力方面，深圳通过减免、补贴、延期付款等多种方式，直接减轻企业负担600多亿元。其中，租金减免预计将超过13.8亿元。

此外，非国有企业、科研机构、医疗机构和个体工商户租用市、区政府和市、区国有企业的房产，两个月内免交租金。

不仅如此，一些租房的二房东还向受疫情影响无法恢复工作的企业提供优惠租金。

“他们大多数人还没有去上班。我在二月份几乎交了一半房租，有些人甚至直接降低了房租。”周先生是南山区第二个拥有近一层办公楼的房东，他直言不讳地对深圳乐居说。

回应政府的呼吁，周先生可以理解租户的困难，但事实上，他基本上是因为减免税而处于亏损状态，但如果短期内可以改善，他仍然可以接受。毕竟，这些房客已经租房多年了。

一位业内人士也透露，“在疫情爆发后，？大多数业主更为合作，主动帮助租户降低租金，因为他们也着眼于短期资本变化的长期发展。”

针对这些现状，深圳职业学院房地产研究所所长邓认为，“短期内不可能开工建设，因为这两三个月对写字楼市场的短期影响很小，都是长期租赁；对于写字楼销售市场而言，购买也是一种长期投资回报，因此它只会导致短期交易量的下降。”

“当后续疫情稳定、深圳工业发展速度加快、企业投资规模扩大、就业持续增长时，就不用太担心写字楼市场了。”邓进一步补充道。

事实上，去年深圳各区政府都推出了优惠政策，以吸引外资和留住优质企业。与此同时，大多数写字楼业主也在以价促租。

虽然市场整体趋于饱和，但深圳目前正在实施大湾区规划、先进示范区等一系列优惠政策，许多投资者对深圳写字楼市场仍持乐观态度。

因此，易居研究所智库中心研究主任严跃进认为，这种流行病反而可能对深圳有利。一方面，深圳支持中小企业的政策将会增加，各方面建设和发展的氛围将会进一步增强；另一方面，在市场触底一段时间后，空.将会有更大的反弹

从长远来看，深圳对写字楼的消化需求在未来将始终存在，尤其是随着未来功能的变化，公寓由商务写字楼的转变将逐渐成为深圳写字楼市场发展的又一个转折点。

2020年1月9日，《深圳市住房和建设局关于将现有商业和办公建筑改建为租赁住房有关事项的通知》(征求意见稿)开始征求公众意见。

根据通知，由于空部分商业写字楼的入住率提高，为了解决深圳多渠道出租房屋的困境，将现有的商业写字楼改造成出租房屋，进一步扩大我市出租房屋的供应渠道，实现居民居住和生活的目标。

这意味着，在不久的将来，商业写字楼和写字楼都有可能转为公寓出租，深圳写字楼市场的供需矛盾有望得到切实解决，各种资金对深圳的持续乐观也不会受到影响。

正文|涂孟赢

来源：39科技网