中交拿地变奏 9.8亿首入郑州与“央企前三”目标

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观点房地产网两天前，中国交通房地产与华润联手，在北京的土地市场上奋力拼搏。经过半个小时40轮的竞标，它终于把通州区的麻鸡桥地块据为己有。

今天一大早，市场传来消息，CCCC地产将战场转移到了河南郑州。此次，该中央企业以约9.8亿元的价格拿下郑州市经济开发区滨河国际新城22、23号地块，这是CCCC首次进入郑州市场。

三天之内，CCCC地产在北京和郑州失去了三个儿子，收购的土地金额接近57亿元，这不可避免地引起关注。但事实上，在过去的两年里，CCCC房地产加快了土地收购的速度。

根据视点指数的不完全统计，CCCC房地产去年支付的土地总价格达到343亿元，是同规模房地产企业的二至三倍。

当房地产行业进入基于规模的英雄时代时，中小住宅企业越来越渴望规模。至于CCCC近期频繁在公开市场上收购土地，业内人士提到，一方面，CCCC作为中央企业，背后有CCCC集团，资金压力不大。在疫情期间选择收购土地显然有逢低买入和在角落超车的心态。

然而，最根本的原因是，CCCC房地产似乎希望通过加快储备扩张来提振销售业绩，从而实现中央企业的前三个目标。

土地征用的变化

前段时间，市场上流传着CCCC房地产2020年的工作安排。提到针对1000亿元的目标，李勇董事长提出了四项工作要求。首先，购买土地和储存粮食；第二，卖掉房子，实现它；第三，找到钱；第四，金钱分享的评估。

购买土地和储存粮食放在第一位，这无疑显示了CCCC对土地储备的渴望。或许正是基于这一理念，今年以来，CCCC房地产频繁出现在公开市场。

2月13日上午，一张红色海报在业内流传，这是CCCC在郑州成功拿下两块地后的好消息。据悉，CCCC最新中标的地块是郑州市经济开发区滨河国际新城22、23号地块。

根据数据，这两块地都是自留地，土地面积近3万平方米，容积率为2.5。它们位于经济开发区海马清风公园和康桥榕树园之间。起价为9.33亿元，成交价约为9.8亿元，保险费率仅为5.04%。这两块地的最高综合房价为22400元/平方米。

在CCCC房地产公司发布的海报中，所有这些都暗示了这家房地产公司在收回土地后的喜悦。毕竟，这家企业也知道，没有土地储备，开发商就没有利润基础。如果你再多拿一块地，也许CCCC房地产会在1000亿元的道路上获得更多的信心。

据悉，自2020年以来不到45天，CCCC房地产在公开市场上已收购4块土地，总建筑面积37.65万平方米，土地收购金额超过60亿元，占去年上半年土地收购总量的三分之二，占去年全年土地收购总量的近20%。

据资料显示，1月15日，CCCC地产以底价获得武汉市东西湖区P(2019)214号地块，总成交价格为8.69亿元，升水率为53.36%。然后，2月11日，他们和华润置地联手在北京抢地，2月13日，他们出现在郑州抢地。

除了武汉土地的融合价格外，CCCC最近获得的地价并不高，也不排除武汉是一个逢低吸纳的土地市场。业内人士提到，由于近期疫情，很多民营企业会更加谨慎，所以CCCC选择了在这个时候拿到土地。

数据来源:公司财务报告，意见指数整理

事实上，自2019年以来，CCCC房地产加大了收购土地的力度。根据财务报告，2019年上半年，CCCC房地产在公开市场上收购了7块土地，总建筑面积91.3万平方米，土地总价格约为94.22亿元，土地权益价格为73.6亿元。

据视点指数不完全统计，2016年、2017年和2018年，CCCC房地产新增土地储备分别为62.06万平方米、172.26万平方米和258.67万平方米。

2019年，公司土地储备增加492万平方米，同比增长90.2%，约为2017年的三倍。同年，公司土地总价格达到343亿元。

土地是房地产企业的粮仓，企业土地储备的规模和结构在很大程度上影响其绩效趋势。

去年，CCCC宣布三年内完成500亿元，五年内完成1000亿元，甚至提出了中央企业前三名的目标。

在将1000亿元的门槛提上日程后，CCCC房地产继续发挥土地储备的力量。一些业内人士提到，尤其是去年下半年，CCCC的速度是显而易见的。一方面，李永谦回到CCCC，新上任的官员点起了三堆火。总是交出一些成绩；另一方面，由于中央企业的前三个目标，我们应该加快。

中央企业的三大目标

土地收购如此疯狂，开发和销售能跟上吗？

一些市场参与者也质疑CCCC的突然提速。毕竟，这家中央企业近年来的发展一直如火如荼。

财务报告显示，2018年全年，CCCC房地产的合同销售额为148.77亿元。2019年上半年，该值仅为93.24亿元，同比增长55.66%。

根据意见指数发布的数据，该公司去年的合同销售额大幅增长，达到434.5亿元，排名第69位。然而，与行业5600亿元的规模相比，CCCC不足500亿元的销售业绩仍然相形见绌。

与此同时，保利发展也是一家中央企业，2019年的合同销售额为4618.48亿元；华润置地2425亿元；招商引资2205亿元；中国铁路建设1002亿元；欢乐城控股的合同销售额也达到了758亿元。由此可见，CCCC地产要实现中原地产三大央企目标还有很长的路要走。

除了扩大规模之外，CCCC房地产要想走在行业的前列，还必须克服许多障碍，包括提高收入和净利润以及降低债务水平。

数据来源:公司财务报告，意见指数整理

据悉，2019年上半年，CCCC房地产实现营业收入17.48亿元，同比下降62.2%。期间，公司实现净利润9292.63万元，同比下降82.84%。这是CCCC房地产在过去四年中首次出现收入和净利润双双下降的情况。

在业绩攀升的同时，CCCC房地产的债务状况并不乐观。

根据财务报告，截至2019年中期，CCCC房地产记录的负债总额为413.21亿元，计息负债也从2018年末的109.77亿元增加到126.74亿元。期末，公司资产负债率为90.38%，净负债为195%，较2018年末的112.99%上升82个百分点。

此外，CCCC房地产在此期间记录的现金及现金等价物为33.43亿元，而同期公司一年内到期的非流动负债为38.64亿元，即手头现金不足以支付短期债务。

显然，在加快征地和快速扩张的道路上，CCCC房地产的资金链已经落后。由于销售回报资金不足和负债增加，CCCC只能通过融资和借款来补充其现金流。

根据CCCC房地产发布的最新数据，自2020年以来，CCCC房地产累计新增贷款金额约为39.09亿元，占2018年末净资产的92.41%。截至2020年1月底，贷款余额为252.57亿元。

来源：39科技网