钱紧一年 | 恒大“软着陆”

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银根紧缩一年:2020年，中国房地产业将继续克服困难，新一轮市场化降息周期已经开始。回顾动荡的2019年，我们从企业的角度进行观察和思考。

观点房地产网络是迄今为止行业中的第一个。

恒大集团副董事长兼总裁夏海钧在2019年中期业绩会议上表示，恒大仍是中国房地产行业利润最高的企业。这是2018年后的第二次，据称获得了这一荣誉。

2019年，恒大走上软着陆之路。

经过十多年的快速发展，恒大在2017年主动踩刹车，提出将发展模式由规模+效益转变为规模+效益，商业模式由高负债、高杠杆、高周转率、低成本的三高一低转变为低负债、低杠杆、低成本、高周转率的三低一高。

与此同时，随着公司股价一路上涨，恒大决定调整融资结构，以股权融资取代永久债务，并引入三轮战争，共投资1300亿元。

除了一步一步的房地产销售和结转，恒大还在积极寻找新的业务增长点，在新能源汽车业务上投入200亿元似乎是必不可少的。

另一方面，重返a股的过程也是市场最关注恒大的热点之一。

利润释放

一年来，恒大集团成功实现6000亿元的销售目标，最终实现合同销售额6010.6亿元，同比增长9%。

这是恒大连续第二年保持10%以下的增速。根据最新披露，该公司2020年的销售目标是6500亿元，比2019年高出约8.1%。

严格调控销售增长是恒大实现“三低一高”模式的重要组成部分，相应地，要降低土地储备规模，控制债务。因此，恒大将更好地控制未来建设项目的开工和竣工，确保利润的顺利转移。

根据对第三轮战略投资者的业绩承诺，恒大在2018-2020年的净利润需要分别达到500亿元、550亿元和600亿元，三年合计不低于1650亿元。

为实现这一目标，恒大的新建筑面积、建筑面积和竣工面积在2017年开始飙升。其中，新开工面积从2016年的5138万平方米增加到2017年的9631万平方米，在建面积迅速增加到1.3亿平方米。

目前，在建区域已逐渐稳定。可见，从2018年开始，恒大各个时期的新建和竣工面积基本持平。基于此，恒大在2018年实现净利润结转722.1亿元，同比增长一倍以上。

数据显示，2019年上半年恒大地产交付2383.1万平方米，交付金额为2211.4亿元，均低于2018年同期。当年交付面积3211.7万平方米，交付金额2947.6亿元。

另一方面，可以看出，恒大在此期间交付的房产平均成本从2018年末的5752.3元/平方米上升到6013.1元/平方米。

显然，经历了几年爆炸性增长的房地产市场，在2017年进入了一个下行周期。融资环境趋紧、成本上升正在侵蚀每个房地产企业的利润，恒大也不例外。

交付物业的建筑安装成本、土地成本和利息都在上升。恒大在报告中解释道。

不过，结转面积的减少也可能是恒大自主选择的结果。今年上半年，债务削减率略有下降。夏海钧在2019年中期业绩会议上对投资者表示:我们持有现金是为了等待机会，大量小企业可以接受并购。一旦机会完成，债务比率将降低到一个合理的水平。

事实上，仅去年上半年，该公司就斥资约756亿元购买了4449万平方米的新土地储备，占2018年4993万平方米的89%。在新增项目中，40%被收购，土地储备成本低于平均底价。

夏海钧指出，我们收购了一些中小企业项目，这些项目可能是十多年前收购的，没有资金支持。

恒大已经看到了很多收购和收购低成本土地储备的机会，现在或永远不会。虽然土地预算会因此而增加，但建设支出可能会减少，而结转额也会因此受到影响。

但这是一个巨大的诱惑，因为低成本的土地储备是恒大利润增长的保证之一。过去三年，恒大的平均合同销售价格一直保持在1万元左右。2019年平均年销售价格为10281元/平方米，上年为10515元/平方米，相应的土地成本低于2000元/平方米。

恒大管理层认为，在土地成本的支撑下，即使销售价格没有大幅上涨，恒大仍能保持可观的毛利润和净利润。

截至2019年中期，恒大现有土地储备3.19亿平方米，其中66%左右在一、二线城市，33%在三线及以下城市，土地总成本为1611.5元/平方米。旧城拆迁7000多万平方米，大湾区5000多万平方米，深圳3124万平方米(48个项目)，这些项目都以其高毛利率预期而闻名。

我们的地价很便宜，这对我们公司来说是一个很大的优势。通过增加、收集、合并和城市更新，土地成本不断被压缩。对于未来的土地收购，恒大提出了30%的毛利率和15%的净利润作为判断标准。

在汽车后面

除了增加购地支出外，恒大在2019年对非房地产业务的投资，尤其是新能源汽车的投资，也很积极。

恒大董事局主席许家印将新能源汽车业务视为公司未来发展的第二条跑道，因此寄予厚望:国家对房地产行业进行理性管理和调控，过去20年的黄金增长周期已经过去。除了如何利用恒大现有的优质土地储备，实现未来5-8年的稳定收入，最后一个新兴产业对恒大来说非常重要。

在过去的几年里，恒大尝试了许多跨境项目。目前，以健康谷为代表的健康老年产业和以儿童世界为代表的旅游业正步入正轨。

新能源汽车是最新的目标。据许家印了解，他看到全世界都非常重视环境保护，新能源汽车取代燃油汽车的趋势已经清晰可见。与此同时，在未来的五年、十年和二十年里，汽车工业也将是一个拥有数万亿美元和数百万亿美元的巨大产业。

2018年6月，恒大集团正式宣布进入新能源汽车行业。随后，从瑞典的萨博到科尼赛克，从卡奈新能源到泰特机电，再到新疆的广汇，恒大通过并购在短时间内完成了整个新能源汽车行业的整合。

根据计划，恒大将在2019年投资200亿元人民币并购新能源业务。事实是，恒大今年上半年已经投资了140.7亿元人民币。

根据恒大的披露，包括涅瓦、普天和科尼赛克的持股，总共花费了81.7亿元；主要汽车基地土地支出约30.6亿元；产房机械设备支出9.8亿元；R&D的费用是2.6亿；收购前M&A公司的贷款业务为16亿元。

今年下半年，还计划了约60亿元的预算。据估计，将有14亿元的股权支付，1.7亿德国霍费尔M&A的最终支付，1.6亿研究服务中心的股权支付和1.9亿卡奈电池的最终支付。恒大表示，研发费用仍在30亿元左右；土地、厂房和设备投资16亿元。

除了这些具体的支出，徐家印还在2019年集中飞往瑞典、德国、英国、荷兰、奥地利、意大利、日本、韩国等国家，并会见了一些汽车公司或上下游供应商寻求合作。

虽然提出了在三到五年内成为全球最大、最具实力的新能源汽车集团的目标，但该集团仍处于投资阶段，不可避免地会出现亏损。

数据显示，由于新能源汽车业务，恒大健康新能源汽车事业部2018年净亏损17亿元。到2019年年中，这一数字达到约19.8亿元。

同时，在可预见的未来，恒大新能源汽车广州基地总投资预计为1600亿元，沈阳基地总投资为1200亿元，合计约3000亿元。2019年11月12日，许家印还宣布未来两年将分别投资150亿元和100亿元在新能源业务上，投资方向包括同时开发15种新车型。

钱从哪里来？过去，很多开发商面对商业地产时，逻辑都是一样的，恒大也打算住在这里，养汽车。

恒大每年拥有20亿资产和700多亿利润。恒大提供100-200亿支持新兴产业很简单。夏海钧表示，同时，恒大可以与政府协商建设汽车配套生活用地，使土地项目产生的销售收入和利润可以弥补汽车建设投资。

2019年8月19日，恒大集团通过其旗下的恒大新能源汽车投资控股集团，以57.29亿元的底价收购南沙两处商住用地。

两块地块均位于南沙经济技术开发区自由贸易试验区万顷沙保税港区加工制造区，总用地面积23.46万平方米，总建筑面积64.19万平方米，其中住宅实用面积约49万平方米。

这两块地是南沙新能源汽车基地土地资源包的一部分。据了解，地方政府将对恒大在全国投资的汽车项目给予相应的优惠政策，打包出售商业用地和住宅用地。其中，职工宿舍可以建在商业用地上出租，而住宅用地可以出售给社会，所有获得的利润都需要投资于新能源汽车项目。

除了新能源汽车，恒大对多元化业务也采取同样的策略。

保健产品销售(保健空房、保健谷配套房屋或公寓等)。)是支持恒大健康快速发展的基础。恒大健康董事长石早前表示，出售这部分房产有助于公司现金流迅速恢复正常，有助于健康谷的规模化和在各地的复制。

流动性网

根据2017年的承诺，恒大应在2019年年中前将其净负债率降至100%以下，但目前似乎没有做到。

截至2019年年中，恒大最新的净负债率为152%，相当于2018年底。

但是，如上所述，这是恒大自己的选择，增加土地储备和非房地产业务投资与减少负债之间存在矛盾。

以土地储备为例，根据恒大的原计划，从2017年到2020年，公司每年将减少土地储备约5%，从而减少资本支出需求，进一步降低债务杠杆。

截至2018年底，恒大的土地储备总量确实同比下降了2.9%，至3.03亿平方米。然而，由于2019年加大了采购力度，年中再次达到3.19亿平方米的新高。

从2019年到2020年，公司的杠杆率将再次上升至42%-43%，这主要是由于土地储备业务的扩大和对电动汽车业务的投资。惠誉在2019年9月提到，在合同销售放缓和房地产行业放缓的背景下，恒大正以额外的地价收购工厂周围的住宅和商业用地。

恒大的债务结构也引起了关注。据数据显示，截至2019年中期，该公司的短期贷款达到3758亿元，占总负债率的46.2%，仍高于同行。

虽然恒大近年来一直致力于发行一些长期债券，包括一些3-4年期的美元债券和期限不超过7年的国内公司债券。但目前最重要的是短期贷款，因为它关系到建筑物的交付和利润的释放。恒大的短期贷款主要是建设贷款。惠誉说。

此外，恒大目前的流动性仍需关注。截至2019年6月底，其现金及现金等价物已达2068元，达到近年来的最高水平。管理层表示，现金储备在2019年有所增加，以确保公司在风险发生时有足够的现金，但现金需要有效地覆盖短期负债。

另一个问题是付款率。据了解，恒大早在多年前就开始向消费者推出免息首付和全款政策，同时从2015年开始推出不合理的退房服务。这些措施促进销售，但对支付有影响。

同时，由于一些金融限制，近两年来房地产企业的收款率普遍下降。

据管理层披露，恒大2018年的年销售回报率为80%。至于2019年的支付率，目前还没有披露。不过，据部分市场人士分析，恒大2019年上半年的付款率可能低于80%，因为大部分购买恒大三、四线城市或旅游地产项目的客户不会选择银行按揭，而是分期付款，因为付款总价不高，或者是考虑第二套房。

然而，恒大的流动性没有好消息。2020年1月13日，恒大宣布将与第一、第二批战略投资者协商，争取将回报期延长至2021年1月31日，这与战略投资者第三轮600亿元股权投资的约定期限一致。

最初，商定的截止日期是在2020年1月31日之前。野村证券2019年7月预测，恒大重返a股可能再次推迟，这意味着恒大将在2020年1月面临700亿元的还款。

美银美林认为，延长重组上市期限将有助于恒大在当前资金紧张的环境下缓解短期资金压力。

不过，有迹象表明，恒大相信，它可以成功与战投谈判延长期限。在2019年中期业绩会议的投资者会议上，夏海钧表示:在2020年1月31日战略投资者开放期间，非上市投资者每年的回报率将在8-9%左右，而上市投资者的回报率将翻倍，因此投资者是满意的。

与此同时，管理层提到，恒大其实有一个替代方案，现在有了贾凯a股，三年内把资产放进去很容易，这是一个替代方案。然而，使用它的可能性极低，因为与申方的整合进展仍很顺利。

中国恒大较弱的流动性和次优的资本结构仍是评级的主要限制因素。标准普尔最近在1月16日发布的评级报告中表示:然而，由于其令人满意的合同销售业绩和新土地收购支出较低，流动性下行风险仍是可控的。

优良的土地成本和巨大的土地储备仍然是恒大最具吸引力的资本市场的亮点。

公司减少债务的决心没有改变，将债务比率控制在70%的目标也没有改变。一旦情况好转，债务比率将会调整。2019年8月，夏海钧指出，无论是出售、调整价格还是出售土地，负债率都可以迅速降低。

根据他的计算，如果目前的土地储备约为3.19亿平方米，平均售价超过1万元，恒大就有近5万亿元的待售商品。

这将编织一个巨大的安全网。

来源：39科技网