购房者必看！你相见恨晚的军师来啦！这些法律知识一定要收藏！

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买房是生活中的一件大事，但现在很多购房者缺乏一定的法律知识。一旦他们粗心大意，他们很可能会有法律纠纷，他们更有可能面临巨大的损失。特别是，在买房之前你必须了解一些法律知识。

为了服务广大网民，乐居特邀请广东莱恩律师事务所专职律师凌现场直播，讲解购房时必须了解的法律知识:购房条件是什么？如何交易？如何区分诚意金、定金、定金、认购书和商品房买卖合同？凌律师一一解答，让你买房子放心！

接下来，乐姐梳理了购房时的注意事项，凌律师对此进行了重点介绍，让大家更好的识别和规避购房过程中的法律风险。

第一，找房子的法律风险和防范措施

买房之前，找房子是一项非常重要的任务。买家可以在网上和现场找到房子。那么，我们在找房子的时候一定要注意以下几点:

1.在网上找房子

(1)住房信息

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条，“商品房的销售广告和宣传资料是要约邀请，但出卖人对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的说明和承诺是明确的，对商品房买卖合同的订立和房价的确定有重大影响的，应当视为要约。即使该描述和承诺未包含在商品房买卖合同中，也应视为合同内容。当事人违反的，应当承担违约责任。”如果买家根据网上公布的信息选择买房，他应该提前拍摄截图以保存证据，为日后签约核实和维权做好准备。

(二)财产的真实性

除非是正规的销售平台，否则在一般的网上销售中，基本上不存在对假房的赔偿承诺。也就是说，当购房者在网络平台上支付所谓的诚意购房款时，他们被当场告知没有这样的房产，或者同一社区或同一地段只有其他房产，因此很难索赔由此产生的损失。每个人都必须有预防意识，不要被欺骗。

2.当场找到一所房子

(1)购买新房时，要特别注意交易对象。第一手房屋是与开发商交易的，但它们通常是由房地产经纪人推销的。这时，我们必须知道我们从谁那里买房子，谁拥有这所房子，谁有权利卖给你。要特别注意带你看房的销售人员是开发商还是他们的授权人员，以及他们是否会带你去开发商的销售中心，还是去外面的咖啡馆或所谓的办公室签署相关文件。如果相关行为不在开发商的授权或知识范围内，很有可能一些中介机构利用房地产销售信息进行合同欺诈。

(2)对于二手房，要特别注意签订中介服务协议。除了购房者最关心的住房和房价之外，二手房交易最显著的交易特征就是签订中介服务合同。购房者可以委托一个或多个中介机构提供中介服务，但要特别注意一些中介公司提供的“独家委托服务”。这种服务将排除买方选择其他中介和其他交易机会的权利。如果他们稍有不慎，在漫长的找房子过程中，他们可能会失去交易机会，损害自己的利益。因此，买家在与中介公司签订中介服务合同时，应特别注意提供中介服务的方式和中介服务的期限。

二、购买新房的法律风险及防范措施

1.了解购房条件，就必须合法、理性地购房

在买新房子之前，购房者需要了解买房的条件，而了解限制购房和贷款的政策往往是关键点！为了出售房屋，许多开发商或中介机构经常引入不符合限购或贷款政策的购房者“走后门”或“摸爬滚打”，以非法方式获得购房资格。

根据《合同法》第52条，这种“委托合同”不仅因违反法律和社会公共利益而无效，甚至可能导致买方承担责任。而且，在这种情况下，买家通常会付给某个销售人员一笔钱。如果开发商或中介公司不承认此事，又没有其他证据证明收款人是代表公司行事，将大大增加维权的难度。因此，建议购房者在购房前了解当地的限购、限贷政策，合法、理性购房，不要被相关人员欺骗。

2.买房的交易对象必须是开发商

买房时，交易的对象必须明确！在正常情况下，开发商是与购房者达成并签订商品房买卖合同的唯一合法主体。

因此，在购房过程中，我们要特别注意签署的文件和合同是否有开发商的公章或合同专用章。如果只有中介公司的印章或自称为销售代表的个人的签名，根据合同相对性原则，该文件或协议的法律效力可能对开发商没有约束力。如果届时协议不能履行，买方很可能无法要求开发商承担相关责任。

3.“五证齐全”是保证

根据《城市商品房预售管理办法》第六条、第七条的规定，商品房预售必须取得当地房地产管理部门核发的《预售许可证》。在取得预售许可证之前，必须有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证和国有土地使用证。购买一手住房时，这些通常被称为“五证齐全”。

根据规定，这五个证书需要在商品房预售现场公示。如果开发商没有当场公示，买方可以要求开发商出示，以了解所购房屋是否符合预售条件。

4.区分诚信、存款和存款的区别

“诚意金”通常出现在二手房预售阶段，即购房者在预售后有资格通过支付一定金额购买商品房。因此，如果买方在商品房预售后放弃购买资格，可以要求开发商全额返还。在这种情况下，如果双方同意诚意基金被开发商没收或只退还一部分，诚意基金实质上具有保证金或保证金的性质。

“首付款”和“诚信付款”的法律性质基本相同。如果相关合同或收据规定买方支付的款项是“定金”，买方可以要求全额退款，并在没有其他条件的情况下终止法律关系。

“定金”是合同法第一百一十五条规定的合同履行的担保。商品房销售中，买受人一方不履行支付房价款等义务，构成违约的，买受人无权根据定金罚则要求退还定金；如果收取定金的开发商未能履行约定的义务，构成违约，则应双倍返还定金给买方。

5.检查房屋的登记情况

在购买特定的商品房之前，买方可以要求开发商出示特定房屋的房地产登记状况证明，或者买方可以到当地的房地产登记中心查询。登记状态将显示特定房屋是否受到司法扣押、行政限制和其他不得出售的限制。

6.学会区分认购书和商品房销售合同

认购书:认购书一般是开发商和买方在签订正式的《商品房买卖合同》之前签订的协议。主要内容是:买方支付一笔钱(通常是定金)来确定买方将来要购买的具体房屋。正式商品房买卖合同签订后，买受人将按照认购书中的约定履行抵押贷款的签订、支付和办理义务。因此，在正常情况下，签署认购书的主要目的是让购房者在签署正式的销售合同之前锁定未来要购买的房屋，而对于开发商来说，则是执行房屋的销售状态。

商品房买卖合同:本合同是买卖双方签订的正式买卖合同，通常包括之前签订的所有协议。

根据《商品房销售管理办法》第十六条，商品房买卖合同应当载明下列主要内容:当事人的姓名或者名称、住所；商品房基本情况；商品房销售模式；商品房价格和总价的确定方式、支付方式和支付时间；交付条件和日期；对装修和设备标准的承诺；供水、供电、供热、供气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权利和责任；公共配套建筑的所有权；区域差异的处理；办理产权登记相关事宜；解决争议的方法；违约责任；双方约定的其他事项。

因此，商品房买卖合同是购房者和开发商履行权利和义务的最终依据。

7.什么是“在线签名”？

所谓“网上签约”，是指开发商取得预售或现售销售许可证后，当地房地产部门在房地产登记中心的官方网站上打开一个房地产签约窗口，并通过该窗口完成签约过程。“网上签约”的过程是开发商的工作人员在网站上输入与特定买家的所有交易信息，确认信息后点击网页上的“记录”。“备案”合同不仅在房地产登记中心备案，而且打印的合同有“网上备案”的水印(不同地方如有差异，以当地为准)，买卖双方立即签署打印的合同。这种“备案”行为与随后的银行按揭和房地产许可程序相关联，因此这一措施有效地保护了购房者的安全，避免了出售多个房间等法律风险。

8.格式条款是什么？

根据《合同法》第39条，“格式条款是当事人为重复使用而事先拟定的条款，在订立合同时不与对方协商。”

在商品房销售的新房中，销售合同都是网上签订的备案合同。除双方的特别约定外，这些合同的内容基本上都是政府部门发布的格式模板，在双方的权利和义务之间取得了很好的平衡。

就购房者而言，对其自身权益有重大影响的格式条款一般是与开发商单独签订的补充协议。该补充协议可以规定质量标准、交货标准和其他涉及买方主要利益的事项，甚至可以对主合同的条款进行实质性修改。然而，购房者在签订合同时往往会忽视补充协议，导致合同履行过程中权益的丧失。

9.标准条款的救济？

如果格式条款对买方不利，该怎么办？根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第十条，“当事人一方提供格式条款违反《合同法》第三十九条第一款规定，有《合同法》第四十条规定情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”也就是说，如果提供格式条款的开发商不能证明它提醒并解释了买方免除或限制其自身责任的条款，买方可以声称该条款无效。

10.签订合同时我们应该注意什么？

(1)检查身份信息。

(2)如果是与家庭成员一起购买的，应明确填写各自的产权份额。

(3)房屋信息是否与认购书和现场展示的文件一致。

(4)该房屋的购买价格和支付方式是否与银行同意贷款的金额一致。

(5)房屋交付期限和交付标准。

(6)房屋平面图是否与场地一致。

(7)合同签订后，如果发包人不能在现场盖章，建议将现场签字的资料复印一份，以备日后核对。

11.商品房销售是否有最低法定交付标准？

商品房销售有最低法定交付标准。广东省《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定，建设单位应当在工程竣工验收之日起15日内，按照本办法的规定向工程所在地县级以上地方人民政府建设主管部门备案。

因此，建设项目每次单项验收完成后，必须报建设主管部门备案后方可交付使用。商品房销售合同约定的交付标准不得低于该标准；如果低于此标准，买方可以拒绝接受该房屋。如果迟交，开发商也可能被追究违约责任。

12.房地产许可证是开发商签发的吗？

申请房产证是一种双重服务行为。开发商有必要履行提供证明材料的义务，购房者也有必要缴纳税费，双方共同申请认证。因此，如果买方单方面未能完全履行其义务，导致申请许可证延误，开发商可能不承担违约责任。

13.了解开发商赠送绿地、露台或空土地的问题

《物权法》第70条规定:“业主对建筑物内的住宅、商业等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有分享和共同管理的权利。”根据规定，如果开发商违反计划，并承诺将业主共享的绿地、露台或空土地交给特定买家或独家使用，即使双方在销售合同中有约定，该协议也将无效。

小贴士:读完凌所关注的法律知识后，你认为买房是不是很特别？因此，我们应该理解这些法律常识，并学会在我们的合法权益受到侵犯时使用法律武器来保护自己！

来源：39科技网