温州：量价齐升 | 40城楼市备忘录?

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编者按:据统计，当中国的城市化率达到60%时，“无房炒房”将引领房地产市场进入一个新时代。在限价令和贷款限制的条件下，这一波前所未有的中国楼市行情已于2019年底在中国各大城市结束、演变和转向。

看交易的市场，政策赢得了空的房间，土地是固定供应的，家庭收入是购买力。最后，许多人预测2020年。基于这一调查，乐居主编与乐居财经学院联合发布了2019年中国40个城市房地产市场备忘录。用可靠的城市数据恢复2019年的中国房地产市场。更多详情“跨越2019年中国40个城市房地产市场周期备忘录”

温州城的一个角落

温州城市概况:2019年，温州新住房价格上涨，平均成交价格为17149元，同比增长8%，交易面积为851.8万平方米，同比增长15.8%。随着轻轨、高铁等交通工具的建设，温州融入长三角，整个房地产市场有望保持稳定的上升趋势。

2020年温州购房者指数:★ ★ ☆。

经历了一个大周期的温州房地产市场，现在正逐步恢复活力。数量和价格都在上升，而且整体价格不是很贵，所以买家应该尽快开始。

1交易:棚改支持住宅交易的繁荣供应和营销

2019年，温州住宅市场交易规模创新高，供销两旺，月度市场呈现“两头大中间”的态势。

供应量——全市住宅供应面积907.3万平方米，同比增长1.9%；供应74，774套；

成交量增加——全市住宅交易面积851.8万平方米，同比增长15.8%，成交68641套，供销比为1.07；

价格上涨——全市住宅平均成交价格为17149元，同比上涨8%；营业额为1461亿元，同比增长25%。

数据来源:温州朗兆房地产指数研究中心

总库存略有增加，去化学周期在8个月内波动，相对稳定。

数据来源:温州朗兆房地产指数研究中心

然后把你的眼睛放在温州这个主要城市，住宅交易的供应和销售都会蓬勃发展。新房交易面积首次超过二手房。2019年，城市住宅市场交易规模创新高，供销两旺，月度市场呈现“两头大中间”的态势。

城镇住宅供应面积389万平方米，同比增长8.5%；供应31671套；市区销售面积371万平方米，同比增长43%，销售30330套，供销比为1.04。城市住宅平均成交价20274元，同比增长10.3%；营业额为752亿元，同比增长57.5%。主要原因是交易发生在鹿城区，同比增长115%以上，产能明显增加。

数据来源:温州朗兆房地产指数研究中心

其中，二手房交易面积287.89万平方米，同比增长17%，交易量28948套，同比增长16.3%；一手住宅楼交易面积324万平方米，同比增长52%，交易量26322套，同比增长52.6%。

新房交易面积首次超过二手房交易面积，表明温州正处于增量住房交易阶段。

在2019年温州年度单套销售排行榜前十名中，前三名分别是经济开发区田波华亭(全称:红星田波)、鹿城区绿岛润源(全称:华润绿岛万向天地)、李云迪嘉园(全称:德信阳光城、菲利普李云迪)。

其中，绿岛润源和李云迪嘉园属于鹿城区的七都板块，这表明鹿城区仍然是战无不胜的。主要原因是鹿城区整体形成较早，教育、医疗、市政等资源优势明显，导致该地区住宅建筑的地价较高。由于鹿城区开发较早，核心区可流转土地供不应求，溢出效应明显。滨江中央商务区、中央绿轴、七都、中环涂等板块纷纷登场，为买家提供了更多的选择和机会。

然而，过去19年的主导热点是浙南产业集聚区，其次是瓯江口新区和七都岛，成为年度热点地区。区域前景、低总价和小户型是他们超越市场的主要因素。

数据来源:温州朗兆房地产指数研究中心

②新人才政策中的政策:“扭亏为盈”

综上所述，温州房地产市场已经实现了量价上涨的局面，宽松的政策水平也起到了很大的帮助。

在中央政府坚持无投机住房政策和一城一策的基调下，温州宽松的政策环境为房地产市场的发展提供了良好的基础。同时，积极推进新的户籍政策，扩大社保结算范围，吸引人才流入，短期内提高市场购买需求，长期内提高城市综合实力。

2019年最引人注目的政策是圣诞节当天发布的《温州市人才售房实施办法》政策新闻发布会，再次刷新了房屋租赁和销售的新政策。符合条件的优秀大学生买房可享受30%的折扣，租房可享受30%的折扣。

为此，温州也在土地拍卖规划中埋下了“伏笔”。全市每年分配的政策性住房面积不低于当年全市新出让土地上用于商品房开发建设的建设项目总面积的10%，并优先安排人才住房建设。如2019年11月21日拍摄的龙湾永强北区yb-04-h-08地块，明确规定“该地块应建设建筑面积≥5000平方米的政策性住房”。

放宽人才安置带来的好处包括人口红利和消费市场。人口是城市发展的潜力和动力。结算会在短期内释放购房需求，但长期影响有限。

③土地:大规模拆迁和大规模整理的整体土地市场出现反弹

经过两年的大规模拆迁整治专项行动，温州盘活了大量优质土地资源。

2019年，温州土地市场整体反弹，土地拍卖在2019年达到顶峰。“高地价+封顶+争夺经济适用房面积”已经成为今年土地市场的代名词。

数据来源:温州朗兆房地产指数研究中心

土地出让量保持高位运行，成交额超过1100万立方米，整体成交热度上升。全市住宅小区成功销售128个案例，面积6055亩，同比增长15%；规划建筑面积1100万立方米，同比增长31%。营业额为846.8亿元，同比增长43%；平均底价为7700元/㎡，总保险费率为18%(在中心城市约30%为上限)。

市区34块商业用地成功出让，面积1909亩，同比下降16.5%，建筑面积403万平方米，同比上升5%。

平均底价为11602元/平方米，同比增长35.5%，总保险费率为20.5%(约30%上限)；三个区的宅基地交易比例从18年的73%上升到97%，这也是18年来宅基地价格从8565元/㎡上升到11602元/㎡, 13年后市场开始复苏的主要原因。

④住房收入比率:9.7

2019年，第一次改造(110-144㎡)的供应仍是温州市场的主力军，占48.2%。全市住宅平均成交价格为17149元/㎡，人均可支配金额为56097元(数据为2018年)，家庭可支配收入约为22.4万元。按主体面积127㎡的平均值计算，2019年温州房价收入比为9.7(单套房价总额/家庭可支配收入)。

由于在郊区县纳入了价格较低的新房子，平均价值已经降低。事实上，温州主要城市的房价远不止这些。以滨江中央商务区为例，二手房均价上涨4万/㎡，二手房均价超过6万/㎡，总价超过600万元，对于普通家庭来说仍然非常困难。

然而，温州的民营经济很发达，手里有不少富人。500多万套单元的拆迁结果在该省是众所周知的，以尚品时代河滨为代表，豪华住宅以所需的速度出售。

由此可见，温州人的购房心理普遍认为，喜欢就要尽快开始，这一点在最近开业的君悦339酒店中得到了淋漓尽致的体现。在开幕日，一个小时的光盘基本上取决于抓取。

买家心态:买家有更多选择

市场的逐渐爆发和新房的开放显然对买家来说是一件非常友好的事情。目前，在温州市场，很少有一个板块只有几个项目。各个地区项目的爆发也给买家带来了更多的选择。此外，随着城市框架的延伸和城市交通的不断形成，买家显然不再像以前那样关注熟悉的区域，只要某个项目能够满足买家的期望，主城的三个区就能够实现交易。因此，温州购房者的整体购房心态仍然相对稳定，这将极大地促进房地产市场的健康发展。

6房地产市场的增长率将在2020年缩小，但这是可以预料的

在2020年，稳定将是主要基调，温州将不会有收紧政策的可能性，因为政策的整体实施对城市。

据筛选统计，温州市存量狭窄，为244万立方米，去污期约为7.9个月，存量较广，为649万立方米，去污期约为21个月，潜在竞争压力很大。据估计，2020年将有约405万套住房上市，房地产市场的成交量和价格将继续增加，但增幅将会收窄。

数据来源:温州朗兆房地产指数研究中心

总体而言，温州房地产市场已进入新的发展阶段，温州正积极与长三角接轨，城市框架正在迅速开放。主城区东西框架扩大到100多公里，总用地面积增加100多平方公里，从“三区鼎立”到“四区格局”。

国务院明确将温州定位为“中国东南沿海重要的商贸城市和区域中心城市”，要求温州加快建设全国综合交通枢纽。龙湾国际机场t2航站楼已投入使用，换乘更加高效。旅客吞吐量已超过1000万人次，并正式进入“千万机场俱乐部”。龙湾国际机场的旅客吞吐量在中国同类城市中名列前茅。

同时，加快建设杭温高速铁路、轨道交通、甬台温复线高速公路和龙里温高速公路等。，温州的区位优势正在加速转化为发展优势。

对内，建设轻轨s1线至s2线和s3线，以及地铁M线等。，温州城市建设正处于大发展阶段，温州楼市可以预期未来。

在新的周期下，房地产企业需要回归市场需求，通过提升产品和服务实现价值授权，增强市场竞争力，进一步巩固温州的市场地位。

作者:王宪嫄·潘琪·玉玲

2019年1月22日

来源：39科技网