钱紧一年 | 世茂的海峡

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观点:徐荣茂，这个在房地产网络中几乎老了的人，没有爱情栈。他已经慢慢放手，终于完成了权杖的交接。

2019年初就任总统的许世坛没有让父亲失望。在过去的一年里，他先是以高达10亿美元的低息长期债务开始，然后投资数百亿美元进行并购。那时，一个家庭的规模相当。一家拥有中型住宅企业的区域性公司世茂海峡出现在大家面前

世茂地产用了十年时间完成了从100亿到1000亿的转变。从1000亿到2000亿，世界之家只用了两年时间。相比之下，许世坛执掌的世茂地产似乎更像是一家典型的福建房地产企业。

在一次绩效会议上，许世坛曾经承认，他的父亲最初担心的是管理和整个企业发展的大方向，但后来发现，不管怎么样，下面的工作可以做得越来越好，于是他慢慢地放手了。

同样，徐石和他的儿子同样重视资本。早在其他同行还在争先恐后的时候，徐荣茂就开始提出减债控财，使他的业绩一度低迷，一路被超越。

前人种树，后人乘凉，徐荣茂留给儿子的公司尽管发展缓慢，却赢得了财务稳定。经历了两代父子的世茂地产，现在正经历着一些变化。

凤起并购

在房地产圈，徐荣茂拥有豪宅教父的称号，高端产品的发展路线定位使其迅速在房地产市场占据一席之地。

然而，程也在小荷中输给了小荷。在这样的产品定位下，走高周转率扩张路线注定不会太顺利。事后，徐荣茂也反映:我们前两年的增长速度太快，导致债务过高，存货过多，利息过高，工程质量得不到控制。

经过几年的调整，世茂地产已经恢复并积累了一定的金额。与此同时，许世坛掌舵的世茂选择了另一条规模扩张之路。

2019年，70%以上的土地储备将来自并购。许世坛没有食言。

2019年春节刚过，世茂的并购公告就接踵而至，仅在3月份就有4个项目被收购。交易的另一方包括太和集团和万通地产，分别将杭州江村项目51%的股权、南昌胡因梦项目51%的股权、厦门漳州红墅湾项目40%的股权和河北香河项目70%的股权转让给世茂。

根据披露的公告，世茂地产2019年约有20起并购，相当于平均每18.25天就有一条关于世茂地产并购的新闻。

许世坛曾向视点房地产新媒体透露，目前披露的大部分并购都是因为被并购对象受a股监管的影响，或者是因为企业资产相对较小，需要进行公告。事实上，我们仍然有许多(并购)没有被宣布，而且这些不是你看到的唯一的。

在大量的并购下，世茂地产的土地储备总量大幅增加。截至2019年6月31日，世界之家的土地储备为6407万平方米，比2018年末的5538万平方米增加869万平方米。

相比之下，世茂地产2018年的土地储备较2017年增加了748万平方米。换句话说，仅上半年的土壤储量增量就超过了2018年的年度水平。

不难猜测，2015年和2016年的调整为扩张节省了大量资金。数据显示，2017年和2018年，世茂房地产土地储备年增长率分别达到55.57%和15.62%，2019年上半年土地储备总量比2018年底增长15.69%。

更不用说并购了，我其实更喜欢用合作这个词，因为在我看来这是一个双赢的合作过程。许世坛似乎不希望外界将自己贴上M&A国王或激进分子的标签。

在他看来，他所做的实际上是大多数房地产企业所做的，这只不过是一个通过合作获取土地的过程。因为世茂在并购的逻辑中只会购买项目的部分股权，然后寻求合作开发。与一般的合作征地略有不同，世茂地产在项目开发到一定程度后正式进入市场。

当被问及为何如此热衷于并购时，许世坛表示:首先，这些并购是安全的；其次，并购有一个优势。也许对方已经开发了一半，所以我们可以很快购买和销售。

快速是许世坛重视并购的关键因素之一，最直观的结果是，世茂地产上半年销售成功突破1000亿元，全年销售总额达到2600.7亿元，再次进入房企十强。

M&A给世茂地产带来了收益，但它也有两面性。M&A自然需要大量资金来支持它。在2019年如此紧张的融资环境下，世茂地产能否保证资金链流通的安全，M&A项目未来的营业额能否平稳快速，仍然不得而知。

据接近该企业的消息人士透露，世茂地产的大部分并购都是通过债务重组完成的，实际支付的资金并不像人们想象的那么多。不过，许世坛仍承认，年度征地配额预计将超过最初设定的1000亿元安全线，因为下半年将有更多良好的征地和收购机会。

资本窗口

自2019年以来，融资控制频繁发生。今年7月，一些信托公司接受了银监会的指导，要求严格执行相关监管要求。

由于上半年世茂地产M&A项目大部分在建，符合432监管要求，基本不受信托公司指导。

然而，缺钱的焦虑仍然困扰着每一个房地产企业，世茂房地产也不例外。截至2019年11月，世界住房已经开展了8项融资活动，包括两次发行美元债券、两次发行公司债券和三次贷款融资。

值得注意的是，世茂地产在2019年没有发行美元债券，但其规模远远超过了许多同行。在年初发行10亿美元债券后不久，10亿美元的债券再次被筹集。

由于资本市场积累的信贷和债券发行窗口的影响，世茂地产的两笔美元债券的利率处于中等水平。按照顺序，两笔美元债务的利率分别为6.125%和5.6%，债务期限分别为5年和7年。不到一个月后，世茂地产又获得了8.38亿美元和39.94亿港元的四年期银团贷款。

根据相关信息，世茂地产的融资收益大部分用于偿还现有债务。上述长期债务20亿美元，成功替代11亿美元债务，利息8.375%。

折价是房地产企业目前的偿债方式，这并不罕见。其中，实现长期债务为短期债务，低利率为高利率是企业最理想的结果。

然而，当融资渠道不畅时，房地产开发商往往退而求其次，他们更有兴趣获得融资机会，同时在考虑成本时降低要求。

事实上，世茂地产获得的发债利率在同规模的房地产企业中并不突出。可以类推，格陵兰在2019年9月底发行了美元债券，最低利率为5.75%；龙湖还在9月发行了8.5亿美元的高级票据，票面利率为3.95%。

然而，成功的融资填满了世茂房地产的钱袋。截至2019年6月30日，现金和银行存款余额(含限制现金)合计约522.34亿元，比2018年末增加26.57亿元。此外，还有来自银行和金融机构的约400亿元人民币的未使用融资额度。

经过上半年的频繁融资，世茂地产的净负债率从2018年12月31日的59.4%小幅上升至59.6%，连续第八年保持在60%左右。

但是，在债务构成中，一年以内的贷款额中银行贷款、金融机构贷款和债券占35%，短期债务偿还仍存在一定压力。继续优化债务结构，用低息长期债务替代短期债务，可能是世茂地产在新的一年需要关注的任务之一。

世茂海峡

资本谨慎是基于对形势的判断和确保生存的考虑。然而，在竞争激烈的房地产市场，海峡两岸不乏其人。

2019年，当财政紧缩时，住房企业裁员、淘汰最后一名和区域调整的迹象表明，在勒紧裤腰带的同时，必须充分尊重适者生存的法则。

接近年底时，世茂房地产旗下一家名为世茂海峡的区域性公司引起了人们的关注。据了解，世茂集团总裁助理、华南公司董事长兼总裁王国雄已辞职，年底前，许多华南重要项目和城市公司由世茂海峡开发公司管理。

事实上，这并不是世茂海峡第一次引起关注。无论是并购、赶超还是重返前十，世茂地产在2019年的许多大动作背后或多或少都有世茂海峡的影子。

据相关人士透露，世茂地产在2019年收购了泰和、悦泰、法明等企业的项目，大部分项目都交给了区域公司，包括佛山场、广州湾等项目。

世茂海峡最初是世茂福建公司。有人说，2019年可能被视为世茂海峡的处女作。

根据官方公告，世茂海峡首次出现在2018年年报中，只有一句话:世茂福建公司2018年销售额在福建排名第一。

半年后，世茂福建更名为世茂海峡，在世茂地产2019年中期业绩公告中，世茂海峡和公司发展计划首次被提及。

世茂地产指出，2019年区域公司将立足福建，面向全国，启动深化核心都市区、深化战略城市群的大规模发展。

不管你怎么看，这种发展方向都不像一个地区公司应该得到的待遇。它更像是整个世茂体系中除世茂股份和世茂房地产之外的第三个新兴的世茂。事实上，这家区域性公司已经突破了地域限制，房地产领域已经扩展到9个省30个城市。

同时，2019年前10个月，世茂海峡销售额达到655亿元，与视点指数研究所发布的前10个月房地产企业销售额排名相比，已位居第44位。

世茂地产在业绩报告中表示，未来世茂海峡将继续探索区域标杆住宅企业发展的新途径。所谓新路径可能指的是在地区公司之间引入竞争机制。

诚然，在竞争日益激烈的房地产丛林中，避免被外人淘汰的最好办法是先在内部竞争。

据了解，在世茂地产新的管理结构中，区域公司拥有更大的权力和自由，集团扮演了更多的服务提供商和监管者的角色。在这样的游戏环境下，竞争机制将迅速形成。

随着区域公司的放松，同一地块会引起区域公司之间的竞争，世茂地产最终会根据利润率、内部收益率和现金转换时间三个指标来决定授权哪个区域公司。

因此，竞争已经开始在第三个层面展开。除了世茂地区公司的竞争，地区公司的子公司也加入了这场狼来了的战役。

据世茂海峡发展有限公司董事长兼总裁艺鹭介绍，世茂海峡已将以下子公司进行了分散，并将培育5家100亿元以上的城市公司，其中两家超过200亿元。

根据理想状态，这种模式似乎最终会层层开花。

但是未来就像阿甘的巧克力盘子一样不可预测。世茂在苏州、上海、海峡、华南、香港、浙江、华中、华东、山东和华北拥有八家地区公司。无论2019年首次亮相的世茂海峡是又一个世茂还是意味着地区竞争的开始，给出答案都需要时间。

来源：39科技网