钱紧一年 | 华发“跃进”

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银根紧缩一年:2020年，中国房地产业将继续克服困难，新一轮市场化降息周期已经开始。回顾动荡的2019年，我们从企业的角度进行观察和思考。

观点房地产网在2019年踩了尾巴，法华以近82亿元在公开土地市场赢得了5块地。

这家珠海国有企业的表现引起了业界的关注。一方面，法华今年上半年谨慎的征地情况不如往年；另一方面，年底开放征地模式，连续扫清多个地块的表现与2018年和2017年基本一致。

与此同时，在短期土地集约收购的背后，法华在2019年实现了销售规模的跨越式增长。

根据视点指数发布的2019年中国房地产销售额100强榜单，法华2019年实现销售额约922.7亿元(2018年为582亿元)。虽然还没有达到1100亿元的预定目标，但离1000亿只差一步之遥。

年底赛跑

年底集中仓储是法华的一项常规业务，这与其他房地产企业的紧张和谨慎正好相反。

2019年12月31日，法华在一天之内以81.89亿元的价格赢得了苏绍区的5块地。如果算上11月份获得的土地储备，仅在两个月内我们就在7个城市获得了12块土地，这几乎相当于2018年157亿元的土地收购总额。

同样，2018年12月13日，法华在武汉一天内以52.7亿元的价格拿下两块地，并斥资35亿元退市珠海十字门城建有限公司50%的股权，获得16万平方米的地块。加上去年11月赢得的土地，法华在2018年底的前两个月总共花费了113亿元来扩大其储备。

不难发现，法华的大规模征地并不局限于珠海，而是将触角伸向了发展潜力巨大的一、二线热点城市，这对法华近年来的扩张起到了重要作用。

回顾法华纳迪的历史，它从2008年开始走上了民族化的第一步，并在大连、包头、沈阳、盘锦、南宁、威海、中山等二三线城市进行了布局。然而，对于主要的一线和二线城市来说，参与的很少。

2014年后，法华的战略规划逐渐表明，珠海房地产企业已经意识到并试图弥补过去布局的缺陷，并提出巩固珠海的区域市场地位，加大对广州、上海、武汉等重点区域城市的扩张。

自今年年初以来，法华经常在上海、广州和武汉等一线和二线城市比赛，甚至以土地大王的价格获得土地。其中，值得注意的是，在2015年，四个土地国王相继获胜。

2015年3月20日，华润法华财团以70.52亿元的底价34900元/套赢得上海闸北地块，刷新了当年的总价；2015年6月3日，华润法华财团以87.95亿元的底价38000元/平方米的价格拿下上海闸北地块，创下了该财团自创的总价新纪录。两块地累计成交额为158.45亿元。

2015年6月30日，武汉、法华以15.8亿元赢得青岛路旧地块，底价13000元/平方米，超过越秀集团2013年创下的12600元/平方米的纪录；随后，它以每平方米13400元的底价，40.05亿元的价格赢得了从二七河畔地块分割出来的住宅地块，以105.38%的溢价创下了单价的新纪录。

大城市的一系列高调扩张让法华一举成名，但在2015年，其征地金额也飙升至全国扩张后的最高值，以至于法华的征地金额在2016年突然降至46.3亿元。当时，法华秘书长侯贵明向外界解释说，法华以前有更高的杠杆率，所以不会拿更高杠杆率的土地。

事实证明，法华向一、二线转移的征地策略取得了成效。2016年，上述两处上海住宅被改造为法华华润静安大厦项目，该项目在首个开盘后一个半小时就售罄，平均实收价格约为8.8万平方米，总销售额为30亿元。

与此同时，随着2015-2016年一、二线城市和三、四线城市房价的上涨，法华在珠海以外的项目也发生了很好的变化，推动了销售的快速增长。相反，由于政策调控，2017年珠海的销售额下降了80%，导致年销售额低于2016年。

值得注意的是，2018年，法华华东首次超越大本营珠海，成为销售贡献最大的地区。数据显示，华东地区的销售额贡献高达226.78亿元，其次是珠海，为124.4亿元，华南和华中地区的销售额均超过90.22亿元。

从法华近两个月的征地选择中不难发现，华东地区的征地金额高达119亿元，占总征地金额的近80%。

激进土地收购的另一面显然是高杠杆和高债务。尽管法华在2019年有意识地控制了杠杆率，但净负债率仍处于较高水平。

2019年第三季度报告显示，法华的净负债率为256%，但已从2018年底的292.2%下降；持有货币资金253.86亿元，同比增长32.64%；短期贷款约122亿元，同比下降3.6%；一年内到期的非流动负债为168.66亿元，同比下降33.59%。

从数据可以看出，法华短期债务通过降低杠杆率呈现下降趋势，但现金流量仍不能完全覆盖短期债务，短期债务偿还缺口为36.8亿英镑。

事实上，观察2019年法华的一系列融资行为，尤其是下半年，我们可以发现法华发行了大量债券来偿还短期债务。虽然有些债券的偿还期不长，但仍能达到借新还旧的目的。

其中，9月至12月融资行为最为明显。据房地产新媒体不完全统计，9月至12月，法华共募集资金178.4亿元，包括中期票据、超短期融资券、小规模公开发行和abs。

值得注意的是，9月4日，法华宣布控股项目公司拟按股权比例向全体股东提供资助，其中对项目公司其他股东的资助总额不超过138.49亿元人民币，每笔贷款的期限不超过12个月。所有股东应按照平等投资、风险共担、收益共担和权利共担的原则，共同合作开发项目。

虽然这不是直接的融资行为，事实上，通过按股权比例将子公司的闲置资金借给股东，一方面提高了资金使用效率，另一方面，法华获得了大量的流动性支持。

然而，去杠杆化也对法华的收入和利润产生了不利影响，净利润和非净利润扣除额呈下降趋势。

2019年第三季度报告显示，法华上市公司股东应占净利润17.3亿元，同比增长6.81%；上市公司股东应占净利润扣除非经常性损益后为17.16亿元，同比增长6.76%，而2018年同期数据显示上述两项指标分别增长85.85%和85.94%。

向前跨越

在抵押土地和急于借钱之后，法华的总资产和规模在六年内实现了快速增长。

数据显示，在2013年至2019年的前三个季度，法华的总资产从437.28亿元飙升至2172.56亿元，这一数字在过去六年中翻了一番还多。

特别是2013年和2014年，法华总资产增长率甚至超过50%。2014年，该指数略有下降，但在2016年逐渐回升。到2019年前三个季度，增长率达到了近四年来的最高水平。

20世纪70年代后，法华集团董事兼总经理李光宁接替袁晓波担任集团董事长兼法定代表人。自那以后，法华取得了长足的进步。

2013年底，李广宁召开了改革创新战略规划会议，提出了未来五年的总体战略目标，即到2018年，集团总资产将达到1500多亿元，主营业务收入将超过500亿元，净资产将达到600亿至800亿元。

根据法华2018年的年报，总资产达到1822.09亿元，在销售额首次超过500亿元后，该公司计划在2019年实现1100亿元的销售目标，增长率高达89%。

当时，法华在2019年度董事会业务回顾中提出了2019年销售计划:牢牢把握将在途资源转化为可售资源和提高可售资源淘汰率两个重点，继续坚持城市政策和一盘一策的原则，迎难而上，加快淘汰，全力以赴促进销售和支付取得新的成绩。

从声明中可以看出，法华打算加快库存的去库存化，并在2019年实现1000亿元的规模，这只是一步之遥。

其中，2019年第一、二、三季度销售额分别为183.6亿元、252.3亿元和156.1亿元，增幅分别为83.23%、72.18%和51.25%。截至2019年前三季度，55.45%的年度目标已经实现。

不可否认的是，在短短的六年时间里，法华的销售规模已经有所好转。从2013年到2019年前三个季度，法华的销售额在6年内增长了9.5倍，实现了从64亿元到610亿元的飞跃，一家区域性房地产企业跻身行业前40名。

来源：39科技网