不同赛道下，TOP 30房企2020年的进击路线

本篇文章3243字，读完约8分钟

乐居金融王泽红来自北京

过去的2019年是变化多端的一年。虽然融资问题仍然是困扰房企的一把利刃，但寒冷的冬天已经出现了一些新的气象。

在行业集中度不断提高的背景下，总部企业正在寻找和铺设新的轨道，成为不同轨道的领跑者，为行业带来更多的可能性。

从30大住宅企业多领域布局图可以看出，物业服务、商业地产、生产城/园、文化旅游、代理建设、医疗保健、金融、教育等领域是住宅企业多元化布局的“热点”。在这种趋势下，越来越多的开发商开始多元化布局，进行战略转型，探索新的业务增长点。

乐居金融选择了前30家房地产企业中的5家特色龙头企业，分析了它们的战略布局和经营模式，研究了它们在不同赛道下的运行路径。

吕雯赛马场:融创“全线力量”

从“文化是诗，旅游是远地”到“融创文化旅游天下无敌”，孙宏斌的这些金玉良言反映了融创文化旅游布局的变化。

近年来，融创不断加大文化旅游板块的布局。特别是在收购万达文化旅游资产后，融创文化旅游集团已成为中国最大的文化旅游产业运营商和文化旅游资产持有者之一。

2019年，融创频频收获文化旅游市场，广州、无锡、昆明三个文化旅游城市相继开业。除此之外，重庆融创文化旅游城、成都融创文化旅游城、融创桂林旅游度假区等众多文化旅游项目预计将于2020年开业。

仅在两年时间里，融创中国就部署了10个文化旅游城市、4个文化旅游度假区和24个文化旅游城镇，覆盖41个融创公园、26家文化旅游企业和近100家高端酒店，文化旅游资产超过2000亿元。

融创的文化旅游已经进入“全力以赴”的阶段。不仅融创，文化旅游产业也成为了房企竞争的赛马场之一。

消费需求的变化和伴随而来的市场空不足，加上政策支持，成为文化旅游产业发展的沃土。国家“十三五”规划进一步明确，到2020年，文化旅游业将成为国民经济的支柱产业，其重要性已上升到国家战略高度。中央和地方政府全力支持文化旅游/文化产业的发展。

然而，文化旅游产业投资大、经营难、投资回收期长，目前还处于培育阶段，融创文化旅游的价值可能在5~10年后出现。

转型之路:万科势在必行

多元化转型是当前房地产界最热门的话题之一。

万科是众多正在转型的房企中的典型企业。从多元化到去多元化，再到多元化，万科一直在做加法和减法。在万科的发展逻辑中，在巩固和提升“基础盘”的基础上，找到了“第二条曲线”，转型势在必行。

从近几年的发展来看，万科在多元化转型中的思考和探索从未停止过。除了主要的房地产业务，业务地图已经扩展到商业开发和运营、物流和仓储服务、标准办公和工业园区、冰雪度假、养老、教育等领域。

目前，万科转型自2013年以来并未迎来相应的二次增长曲线，新业务板块仍处于艰难的培育期。在2019年，它仍然引人注目，“聚焦融合”和“整合基本磁盘”是其应对“白银时代”的战略方向。

住宅企业的多元化转型是基于空.未来的发展然而，在主营业务发展压力日益增大的基础上，多元化发展往往有一定的回旋余地。多样化很难解决“生存”的问题，更重要的是，它为未来的发展提供了另一条道路。因此，很容易倾斜天平。

转变是痛苦的，但不是转变更痛苦。从房地产开发商到城乡建设和生活服务提供商，如何改变和调整已经成为万科的当务之急。

生产与城市的融合:华夏幸福“卓越”

在前20家房企中，华夏幸福是最具特色的一家。与传统房地产企业的土地开发不同，华夏幸福一直专注于新兴工业城市的开发，在生产与城市一体化领域实现了“一枝独秀”。

这不仅是由于其独特的新型工业城市ppp模式，也是时代的创造。高速城镇化率增长的时代已经过去，都市区和新型城镇化的时代即将到来。在此背景下，各城市的地方政府的发展需求主要在于新型城市化、产业升级、增税、创造就业和社会福祉。

从新型城镇化发展的需求点出发，在都市区的节点城市建设工业园区，然后因地制宜地引入高新技术、新能源、高端装备制造等产业，构建先进的产业集群，促进区域产业转型升级。这就是华夏幸福建设工业新城的逻辑。

以2016年签约的武陟工业新城为例。在过去的三年里，武陟工业新城吸引了包括远大置业、阿里巴巴云在内的110多家“三新一高”企业前来投资落户，为武陟县累计新增财政收入超过13亿元，帮助武陟县的经济社会发展排名从河南省的第68位大幅提升至第11位。

2019年，华夏幸福地产在合肥、南京等地投资了数百亿元建设工业新城。这些龙头项目将有力刺激当地相关产业的发展，带动数千亿产业集群的形成，为区域价值提升奠定坚实基础。根据乐居金融的不完全统计，华夏幸福已经在全国15个核心大都市区规划了77个新工业城市。通过资本驱动、技术孵化、产业基金等先进的产业引进手段，已有2000多家企业引进到各地，总投资4400多亿元。

目前，都市圈发展战略已上升为国家重大战略，成为未来20年新型城镇化的主要形式。中国已经进入大都市圈发展的新时代，已经愉快培育了17年的中国工业新城事业迎来了新的机遇。

2019年1-12月，华夏幸福实现销售额1451.59亿元，其中工业园区结算收入381.31亿元，同比增长22.85%。业绩的增长证明了华夏幸福坚持工业新城模式的发展道路，这在目前和未来很长一段时间内对空都有巨大的发展。

建筑板块:绿城摸着石头过河

绿城也是一个具有明显特色的企业，这体现在代理建设业务上。

经过十年的长跑，绿城已经成为房地产代理建设领域的“老大”。代理建筑行业也是绿城的支柱业务。2019年，绿城集团实现合同销售总额约2018亿元，首次进入2000亿住房企业阵营。其中，绿城集团代理建设项目合同销售额约为664亿元，占总销售额的33%。

绿城的代理建设业务主要包括三种业务模式:政府代理建设、商业代理建设和资本代理建设。据有关人士介绍，虽然代建制模式已经出现多年，但在整个房地产行业中仍属于“非主流”，绿城希望摆脱普遍的商业模式，在无人借鉴的行业中走向资本模式。

在没有参考的情况下，绿城只能“摸着石头过河”。作为代建制4.0系统的先驱，绿城正在寻求代建行业轻资产模式的创新和改革，从“发展到规模”到“经营到效益”，朝着更“轻”的方向发展。

据智言咨询计算，未来房地产市场容量为362亿㎡。据保守预测，20世纪30年代的建筑业将占10%以上，这意味着未来建筑市场总容量将高达40亿㎡。在这片蓝色的海洋中，除了绿城，还有许多房地产企业，包括施琅、滨江、建业等。，已经涉足代建领域，各有不同的特点，但代建模式大体相似。

位于塔顶的绿城有着天然的先发优势。

碧海地产:中海“稳定”并牢牢把握

房地产的轨迹无疑是目前最热的。2019年，共有11家房地产公司首次公开募股，创历史新高。

在众多地产股中，中海地产被称为“国有资产管理的稳健领导者”。作为香港唯一一家以国有资产为背景的上市物业管理公司，它在管理规模、服务质量和绩效可预测性方面具有明显优势。截至2019年7月，中海地产业务分布于中国76个主要城市，拥有741个签约物业项目，服务面积超过1.42亿平方米。

中海地产以高端定位和卓越服务质量而闻名。物业管理项目密度相对较大，通过深化单个城市很容易享受集聚规模效应。嘉里证券在研究报告中指出，中海地产专注于高端物业，其规模经济开始显现，未来发展稳定。在2019年和2020年，其收入将分别增长25.5%和20.5%，归属于母公司的净利润将分别为5.05亿港元和6.23亿港元，同比增长率分别为25.6%和23.6%。

2019年，房地产企业并购全面启动，智慧地产开始全力以赴。智慧社区事件不断发布，龙头企业开始在智慧地产布局上广泛合作。例如，绿城服务和大华联合创建了“未来社区联合实验室”，碧桂园智能服务和Hikvision建立了“人工智能联合创新实验室”等。

中海地产也在建设自己的科技物业管理服务体系。与华为携手，利用华为的云“边缘-云协作”技术架构，通过“城市中心+项目”的方式改变楼宇管理的运营模式，打造智能园区的新标杆。

来源：39科技网