58安居客张波：2019年房企海外融资176亿元 同比增长62.7%

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1月17日，乐居财经新闻统计局发布了2019年1-12月全国房地产开发投资和销售情况。全国商品房销售达到159725亿元，增长6.5%，毫无悬念地创新高。在住房投机和城市政策的背景下，行业规模再次达到新高。以下几点值得注意。

58张博，房屋研究所所长:成交量达到新高，未来的分化将继续。

首先，行业规模达到新高，商业地产持续萎缩

根据统计局发布的数据，从1月到12月，中国商品房销售额达到159725亿元，增长6.5%，住宅销售额增长10.3%。商品房销售量达到历史新高。

值得注意的是，从房地产开发行业的发展来看，商品房的销售规模已经开始放缓。在这种背景下，领先房地产企业的销售规模增长放缓，而中小房地产企业的差异化将继续。受融资困难、持续调控、部分城市转向住房市场等因素影响，1000亿元的难度将继续加大。

在行业新的高规模背景下，商业地产呈现出持续下滑的态势。一月至十二月，写字楼的销售下跌百分之十五点一，而商业及商用楼宇的销售则下跌百分之十六点五。在一些城市和地区，商业地产前期规划提前，整体市场供大于求，商业地产同质化是主要原因。

第二，住宅企业承受着冷热不均的市场分化热点和持续热度

2019年，房地产开发企业征地面积2.5822亿平方米，同比下降11.4%；土地成交价14709亿元，同比下降8.7%。房地产企业的土地收购情况呈现出明显的先抑后升的态势。上半年，土地市场供应量较小，但房地产企业的征地势头并未减弱。尤其是第二季度，重点城市的补货意愿相当强烈，但区域选择相对狭窄，主要集中在合肥、武汉、杭州和宁波等热门二线城市。下半年，受土地调控影响，热点城市征地热情明显下降，征地广度和数量增加，联合征地现象逐渐增多。此外，下半年土地供应量也明显高于上半年，导致土地销售出现反弹。然而，房地产企业收购土地的谨慎程度在不断提高。

第三，住房融资继续增长，海外融资是主要力量

2019年，房地产开发企业资本达到17.8609万亿元，比上年增长7.6%，比2018年加快1.2个百分点。利用外资176亿元，增长62.7%，增长非常明显。虽然政策限制了海外融资，但明确限制房地产企业的外债资金投资境内外房地产项目和补充流动资金。但是，由于海外融资过程简单，利率优势导致利用外资明显增加，短期偿债压力减轻，海外融资的主要目的是“借新还旧”。

第四，市场持续降温，买家信心出现回调。

12月，统计局发布的房地产开发景气指数为101.13，比11月份低0.02个百分点，表明经济持续降温。然而，从58房屋研究所的信心指数来看，12月份的买家信心指数为99.9，比上个月上升了0.1%；42.1%的购房者认为2020年房价会上涨，36.2%的购房者认为今年房价会持平。对于2020年房地产市场的交易量，36.9%的购房者认为与今年相比会有所增加，27.1%的人认为基本持平。由此可见，稳步推进是购房者对当前楼市走势的主要看法。

预计“差异化”将成为2020年市场的重要表现。首先，销售市场将被分割。2020年，二手房市场的整体波动性将继续下降。在春节前，数量和价格都很难有大的提高。《小羊春》仍有望在各大城市上映。一线城市的空房价空间很小，而许多二线和三线城市已经降低了房价。二是土地市场分割，2019年棚改提前完成，直接表明2020年三、四线以下城市的需求面将有一定比例下降，而住房企业向一、二线城市的回归正在逐步加快。第三，住宅企业的成长和分化。2020年，行业整体集中度将逐步放缓，龙头住宅企业的销售增长将继续放缓，而中小住宅企业的差异化将继续。受融资困难、持续调控和部分城市转向住房市场的影响，淘汰率将继续提高。

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来源：39科技网