来三亚过冬的人明显少了 | 40城楼市备忘录?

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编者按:据统计，当中国的城市化率达到60%时，“无房炒房”将引领房地产市场进入一个新时代。在限价令和贷款限制的条件下，这一波前所未有的中国楼市行情已于2019年底在中国各大城市结束、演变和转向。

看到市场的交易，政策赢得了空的房间，土地是固定供应，家庭收入是购买力。最后，许多人预测2020年。基于这一调查，乐居主编与乐居财经学院联合发布了2019年中国40个城市房地产市场备忘录。用可靠的城市数据恢复2019年的中国房地产市场。

三亚城市概况:自2018年全球限购以来，海南以一个壮汉断腕的决心“告别”了房地产市场。此后，海南的房地产市场进入了一个“寒冬”。直到2019年10月，海南出台了取消该省定居限制的政策，这给所有房地产业主带来了一线希望。2020年的房地产市场可能会一如既往地“冷”，但它最终给房地产业主留下了一丝希望和期待。但是在2019年的冬天，三亚的人明显少了。

2020三亚房地产指数:★ ★

虽然海南的楼市已经进入了“寒冬”，但其在全国无与伦比的资源，尤其是三亚的地理位置，决定了它仍然是中国人度寒假的首选。我们相信，观察市场价格的变化，我们有资格买房子，我们可以在正确的时间出售。

①交易:海南的交易面积减少了一半

2019年是海南房地产市场的“冬天”，受到全球限购的影响。以下数据为2014年10月至2019年10月海南商品房交易情况，其中2018年是海南房地产市场的分水岭。此后，其交易量呈现明显下降趋势。截至2019年10月，海南商品房交易面积为661万平方米，交易量为71708套，交易面积和交易量均达到2017年的峰值。

根据国家统计局的数据，从2019年1月到11月，三亚的新房价格比上个月略有上涨，涨幅不大；与去年相比，同比增幅更为明显，增幅最大的是1-4月，房价上涨趋势较前几年明显。

②政策:10月份取消的定居点限制给房地产业主带来了一线希望

与前几年相比，2019年该市出台的政策大幅减少。以下项目对房地产市场影响最大:一是1月29日，海南鼓励改造或收回现有商品住宅用地；二是3月24日，海南鼓励振兴商品住宅用地；第三，10月24日，海南省基本取消了对在本省定居的限制(散沙除外)。

自2018年4月14日起，海南以一个壮汉断腕的决心向房地产市场“告别”。此后，海南楼市进入了一个“寒冬”，此后出台的各项政策都与房地产限购密切相关。海南政府鼓励商品房改造。全球限购对海南房地产市场影响很大，房地产业主的每一步都很艰难。直到2019年10月，海南发布了取消该省定居限制的政策，这突然引起了一千次浪潮。解禁意味着房地产市场开始放松，给所有的房地产业主带来了一丝希望，仿佛长期生活在黑暗中的人们终于迎来了明的黎明，2020年的房地产市场可能会一如既往地“冷”，但最终给房地产业主留下了一丝希望和期待。

3土地:2019年海南土地交易量大幅上升

2016年前，海南土地交易量稳定在1000-1600万平方米。2017年，虽然海南楼市迎来了新的交易年，各项数据均创下新高，但土地市场却大幅收紧，交易面积减少。自2016年政策出台以来，海南调整了土地供应规模，中央各市县已停止审批新的出口房地产项目。因此，库存紧张，房价上涨，土地价格自然上涨。2018年全球限购政策出台后，2019年土地交易面积和土地交易量均有所下降，土地交易面积和土地交易量均有所增加。

从目前的形式来看，2020年的供应量将稳定或略高于2019年，土地市场供应量将直接决定房地产市场的未来走势。随着土地供应量的增加，市场供应量必然会明显增加，未来土地供应量将转化为房屋进入市场，保证市场的有效供给，为房地产市场注入新鲜的“血液”。

④房价收入比:12.5

我们计算了一套房子的总房价与家庭可支配收入的比率。根据三亚的具体情况，平均成交价约为3万元/平方米，主公寓平均面积为90平方米，总成交价约为270万元/套。三亚的平均工资为4500元，其中年收入为5.4万元，家庭年收入为21.6万元。房价与收入的比率是12.5。

⑤市场心态:销售投诉几个月没卖出去了

虽然2019年新屋市场仍处于“寒冬”期，但海南人才引进政策的出台和拆迁限制政策的取消或多或少对房地产市场产生了影响。三亚一栋新房子的销售人员告诉我们，自从全球限购政策出台以来，三亚的很多顾客已经少了很多。“我们的房地产每天拜访的客户不到5组，有时甚至更少；然而，自引进人才以来，来访客户的数量大幅增加。每天大约有10个小组被接收。截至2019年10月，到访客户的数量每天都在翻倍。我们又一次感受到了高峰季节海南的紧张、忙碌和压力。仍然有兴奋，终于有一点光明的黑暗。”

与新房相比，2019年三亚二手房市场低迷，交易惨淡，阴云密布。一个二手房卖家向我们抱怨说，它过去每天都在卖，而且几乎每天都在卖。2019年，有几个月没有销售订单，现在几乎不可能摆脱它。

6租金:2019年来三亚过冬的外国人数量明显减少

在我们周围租房的朋友告诉我们，2019年三亚一个房间的月平均租金约为1500元，两个房间的月平均租金约为2600-3000元；租金在冬天不会像往年那样大幅上涨。在前几年，租金在旺季上涨了约40%。高昂的租金让三亚的许多租房者感到痛苦。2019年，来三亚过冬的外国人数量也明显减少，不再像往年那样出现冬季公交车拥挤的情况。与往年相比，2019年三亚的租金变化不大，甚至有些地方的租金有所下降，这对租房者来说是个好消息。

⑦交易区:城市房地产比较好卖

目前，三亚最畅销的楼盘有琥珀假日世界、三亚依山湖、君合君泰花园、半山香榭等市区楼盘。2019年，营业额最大的地区将是三亚。城市房地产一直是热门和抢手的地方。市区不仅交通便利，而且配套设施齐全，对有老人和小孩的家庭很有吸引力。

8展望2020年:至少比2019年更值得期待

开发商的普通员工和乐居的普通编辑都对2020年的房地产趋势持乐观态度。

据《乐居》主编介绍，按照目前的形式，2020年的房地产市场应该会好于2019年，土地供应和房地产成交量都会增加。对于开发商来说，2020年的房地产市场将比2019年更加激动人心，形势将比2019年稍好一些。虽然每个人都还需要“热身”，但他们坚信只要有信心，就会迎来“胜利”的曙光。我问了很多身边的朋友对楼市的看法，他们总是希望房价能降下来。但是，目前房价不太可能下调，我只希望房价上涨不要太快。

2019年，三亚楼市的成交价格约为3万元/平方米。在“住而不炒”的定位下，三亚楼市价格将在2020年企稳。市区仍然是最值得去的地方，尤其是迎宾路附近。迎宾路是三亚的重点开发区，这里人流密集，商业网点齐全，市政设施完善，并有总部经济、中央商务区等政策的支持。迎宾路未来的发展潜力是不可估量的。

该调查由聂洪坤和潘玉玲撰写

2019年12月18日

来源：39科技网