杭州新年首场百亿土拍 融创补仓、花样年首入与低利润的中梁

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在2020年，这不到20天。作为去年中国卖地最多的城市，杭州的土地市场已经如火如荼。不久前，阳光城和徐汇以封顶价+自持价完成了今年杭州土地拍卖的首个封顶。

1月17日，杭州迎来了新一年第一次100亿元土地拍卖。主城7个地块总成交额达到131.3亿元，总销售面积28.9万平方米，总容量71万平方米。

其中，四宗涉及住宅用地的案件最具竞争力，吸引了近20家房企四处搜寻，起拍价高达109亿元。最后，该宅基地分别由中良、融创、滨江、华阳征收，共计126亿元。

在地价方面，融创集团在下沙中心区赢得的单位地块创造了该房屋所涉及土地的最高地价，地价率为20.5%；其次，这是进入杭州的第一个花季，以18.97%的溢价赢得了恬妞地块。

浙江中原地产首席分析师景海燕表示，今天土地拍卖之所以相对火爆，是因为地块相对有吸引力，最后没有封顶，这也表明房地产企业仍然相对平静。

事实上，自2019年杭州实施双限政策以来，项目价格一直受到严格限制，导致空.房企利润越来越低必须依靠快速周转、低融资成本和降低运营费用来确保空的利润，因此应抑制保费率。

一方面是利润低，另一方面是规模压力大，到了2020年，房地产企业还是不太好。

融创、滨江三家在杭州的地位和纠纷最多

尽管近年来杭州的销售业绩不错，但热衷于并购的融创很少出现在公开的土地市场上，而这次土地收购可以说是一次长期的回报。

据悉，融创今天以财团形式获得了金沙湖的商住用地，另外两家房地产企业是何坤和开元，总成交价为41.1亿元，底价为17768元/平方米，升水率为20.5%。

根据规划，地块商业面积不低于35%，酒店按五星级标准建设。商业写字楼的功能不低于30000平方米，配套业务不超过5000平方米。

根据房地产新媒体的观点，以开元酒店集团为后盾，开元在酒店和物业方面有着非常坚实的基础；此外，何坤也是杭州知名的老式房地产企业，在建设商业写字楼方面有着丰富的经验，如杭州知名的5a甲级写字楼何坤中心和与万州联合推出的新商业品种k-lab。

因此，不难理解为什么融创把当地的开元和何坤联合起来竞标，三家公司各司其职，这被认为是双赢的合作。

但是，仅从土地交易价格来看，20.5%的空房价溢价所留下的利润并不大。

根据转让数据，该地块商业部分的首层价格为5002元/平方米，住宅部分的首层价格为19991元/平方米。如果商业用地和住宅用地的地价比例相同，该地块住宅部分的实际建筑价格约为24089元/平方米。

根据价格限制，毛地平均售价不高于33500元/平方米，精装书平均售价不高于37500元/平方米。据当地媒体预测，除去建筑安装成本和财务成本，该地块的预期利润率可能只有7%。

相比之下，当地房地产公司滨江赢得的灯塔单元商住区略好。

据了解，滨江今天收购的土地总成交价格为17.75亿元，底价为15122.11元/平方米，地价为6.61%。

根据规划，该地块有10%的公租房和25%的商业建筑面积，其中商业部分的地价为9000元/平方米，因此该地块住宅部分的实际建筑价格约为19000元/平方米。

根据限价政策，粗制品平均售价不高于29500元/平方米，精装标准不高于3500元/平方米。仅从账面上看，滨江的土地收益将优于融创。

从在杭州的销售规模来看，滨江和融创始终处于杭州前三名的激烈竞争之中。

据当地媒体统计，2019年融创东南在杭州的年销售额为221.61亿元，在杭州房地产企业销售额中排名第二，在滨江排名第四。但在权益方面，滨江以176.32亿元排名第一，融创以133.8亿元排名第四。

不同的是，滨江作为一个在杭州根深蒂固的本土房地产企业，自绿城回归中国以来，一直被视为杭州本土房地产企业的老板。

据房地产新媒体不完全统计，2019年滨江在杭州赢得土地300多亿元，是杭州房地产企业征地冠军。杭州对滨江的意义不言而喻。

融创在杭州已有7年历史，在M&A市场做了更多的努力。

据统计，融创自2018年以来只在杭州土地市场出现过三次，包括2018年11月在云和新城以48.6亿元的价格拿下两处住宅，2019年2月在大江东去以34.65亿元的价格拿下一处商住用地，今天在财团中以41亿元的价格拿下金沙湖商住用地。

此外，2019年，融创还通过收购的方式赢得了位于杭州以北43万平方米的大型商业综合体万荣城。

幻想年的第一个入口和低利润的中间梁

除了两家实力雄厚的公司之间的竞争之外，今天杭州还有一些新面孔和罕见的房企。

其中，深圳房地产企业以27，367.23元/平方米的底价和18.97%的升水率，以18.18亿元的年景赢得了江干区恬妞单元宅基地，这是其在杭州的首次亮相。

根据数据，土地出让面积为30，205平方米，总建筑面积为66，451平方米。此外，还需要建造10%(6645平方米)的公共租赁住房。不包括公租房部分，在幻想曲中赢得的土地的底价为30，407.9元/平方米。

根据价格限制，毛料产品的平均售价不高于38400元/平方米，精装产品的平均售价为42400元/平方米，所以该地块空房的利润不会太大。

中梁也发生了同样的事情。

在当今最受关注的未来科技城纯住宅中，绿城、滨江等20家房地产企业参与了竞标。经过62轮招标，中梁以49亿元的总价中标，底价为22842.80元/平方米，保险费率为14.21%。

该地块总建筑面积为214，000平方米，其中住宅总建筑面积(10，728.85平方米)的5%用于公共租赁住房。提出该部分，该地块实际建筑价格为24266元/平方米。

根据政府的价格限制，毛地的平均售价不高于31000元/平方米，精装书的平均售价不高于34500元/平方米。杭州当地媒体预测，这块土地的利润率将低于2%。

然而，作为今天土地拍卖中最大的地块，未来科技城地块的住宅总价值将达到70亿元。年初的这个时候，按照忠良的周转率，基本上可以保证年内市场的开放，为2020年的销售做出很大的贡献。

显然，由于房地产行业的整体利润率被压缩，房地产企业至少应该确保自己的规模不落后。

事实上，从今天的土地拍卖来看，无论是在利润的压力下突围还是以高价进入，都表明杭州这个新的一线城市仍然是各种房地产企业的战场。

据视点房地产新媒体不完全统计，截至目前，杭州在2020年已经连续进行了6次土地拍卖，售出近30块土地，总成交额超过300亿元。

来源：39科技网