天风证券：金科股份西南王谋局全国、高成长价值低估

本篇文章2016字，读完约5分钟

乐居财经讯1月15日，天丰证券发布金科股票研究报告。

从成都到重庆，二、三线的扩张和布局主要是:1)公司国家战略布局初步完成:公司于1998年在重庆成立，并继续深化川渝市场。2016年，公司开始改变经营战略，开始积极扩张，提出“三圈一带”新战略，锁定“核心十城”。截至2018年，公司已完成“三环一带，八大城市群，核心25个，2)公司主要布局为二、三线，土地储备超过5600万立方米:公司定位布局主要为二、三线，二、三线城市占80%以上。截至2019年年中报告，公司可出售手中约5600万立方米的土地，相应价值约为5433亿元，足以满足未来2-3年的销售。按地区划分，公司的征地结构已经调整，重庆已经下降，长江三角洲、湖南、湖北和山东已经新增。2019年上半年，重庆+四川仅占新增土壤蓄水面积的27%，其中重庆的比重从35%下降到12%，三大区域的总比重仍为19%，但长江三角洲的比重上升到16%。但是，山东、河南、湖南、湖北、云南等省市新增土壤蓄水面积的比例有所增加。

销售额增长引领行业，结算利润稳步增长:1)预计2020年销售额将超过2000亿元人民币:2017年和2018年公司销售额同比增长率分别为97.49%和88.57%。2019年上半年，销售额增长40.10%，销售面积增长20.37%。2019年，公司实现销售额1803亿元，同比增长40%，超过年度销售目标，增速居行业前列。我们预计该公司2020年的销售额将超过2000亿元。2)结算毛利率稳步上升，净负债率稳步下降:销售利润率上升带动净资产收益率大幅上升，19h1年归属于母公司的净利润同比增长+289%。房地产结算进入丰收期，预付款覆盖率进一步提高。该公司的毛利率和净利润分别为30.3%和12.13%，分别增长1.74%和2.38%；分别与2018年相比；三费率为10.2%，同比下降2.7%，其中销售率和财务率分别下降1.5%和1.0%。报告期末，公司资产负债率和净负债率分别为83.9%和147.5%，同比分别为-0.9%和-11.9%。归属于公司母公司的净利润增长率明显高于收入增长率，这主要是由于17年来高利润项目的大结算期，毛利率大幅上升。

？物业服务行业前十名，股权价值被低估:1)物业合同面积2.4亿平方米，行业前十名:2019年，金科物业服务在百强中排名第十，合同管理面积约2.39亿平方米，对外拓展竞争力强，市场总价值超过100亿元。2019年上半年，房地产收入规模达到12.03亿元，同比增长84%，净利润达到1.59亿元，同比增长260%。与此同时，公司的盈利能力继续提高。2019年上半年，毛利率为23.6%，净利润为13.2%，利润水平可观。公司的项目不仅来自于自身项目的完成，而且在三方拓展方面也具有很强的竞争力。2016-2018年，进入城市的公司数量从60+增加到149+,超过了房地产项目布局中的100个城市，管理项目从60个增加到149个，平均每个城市管理项目约5个，基本稳定，表明公司在三方拓展中具有较强的竞争力。2)据估计，目前房地产估值接近100亿元，市场尚未完全发现，不能排除分拆上市的可能性:目前，行业内第11家和第12家公司是中海地产和蓝光嘉宝地产，目前(2020年1月10日)在香港上市，市值分别为170亿港元和87.63亿港元。该公司房地产部门的总市值超过100亿英镑，而国内市场价值约为76亿英镑，因此不能排除分拆上市的可能性。

高质量的增长和高股息吸引了长期投资，股权结构稳定:公司的实际控制人是创始人黄红云，他的共同行动共持有约30%的股份，第二大股东融创持有股份(低于要约收购红线的30%)。2019年第三季度，前海人寿新进入前十大股东。该公司具有高股息和高红利，这使得它作为一个金融投资对象具有吸引力。2019年6月，公司通过了员工持股激励计划，并规定2019-2022年公司净利润较2018年分别增长30%、60%、90%和110%时，公司2018年的分红比例和分红率分别为48%和5.82%，我们预计在分红可观的情况下，现有股权结构将保持稳定。

投资建议:公司从地区到全国的战略布局取得了显著成效，重点是二线和三线。我们预计销售额将超过2000亿元，增长率居行业之首，公司的物业管理业务被低估。我们预计公司归母净利润分别为54.08亿元、68.27亿元和82.87亿元，其中房地产行业19年归母净利润为50.52亿元。参照2019年可比公司的预期市盈率，相应的市场价值为454.71亿元，2019年预计归属于房地产行业的净利润为2.92亿元。我们给予公司2019年物业管理业务的预期市盈率为26倍，相应的市场价值为76.07亿元，合理的市场价值为530.77亿元。与9.94元的目标价格相对应，它第一次被评为“买入”。

风险警告:政策变化少于预期，项目开发少于预期，融资成本控制少于预期

来源：39科技网