上海两年来量涨价稳，2020青浦临港有看点 | 40城楼市备忘录③

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编者按:据统计，当中国的城市化率达到60%时，“无房炒房”将引领房地产市场进入一个新时代。在限价令和贷款限制的条件下，这一波前所未有的中国楼市行情将于2019年在中国主流城市结束、演变和转向。

根据市场价格，政策赢得了空房，土地是固定供应的，家庭收入是购买力。最后，许多人预测2020年。基于这一调查，乐居主编与乐居财经学院联合发布了2019年中国40个城市房地产市场备忘录。用可靠的城市数据恢复2019年的中国房地产市场。

城市概况*上海:在经历了2015年的高峰后，上海房地产市场的交易量连续两年大幅下降，并于2017年触底。2018年和2019年，新房和二手房连续两年恢复增长。其中，23.8万套二手房迅速恢复，这意味着业主和买家的买卖意愿明显提高，价格已进入良好的触底阶段。同时，由于2017年市场大幅下跌，2017-2018年底价也大幅下跌，因此预计2020年成交量将继续偏高，价格波动不大。

2020年上海房地产指数:★ ★

受监管和房价下跌的影响，预计2020年上海房价将相对稳定。在市场明显回暖之前，有必要轻松买房。

1.二手房交易连续两年稳步增长

2019年，上海一手新房成交量近6.4万套，连续三年呈上升趋势。

2019年，上海售出了约23.8万套二手房，这一数字在过去三年一直在持续上升，2019年明显上升。

2019年，上海楼市的成交量延续了2017年以来的上升趋势，无论是新房市场还是二手房市场。2019年，上海售出63，966套新房，月平均成交量为5，330套。从2015年到2018年，数字分别为11，560、8，969、4，158和4，747。二手房交易趋势与新房交易趋势基本一致，自2017年以来也连续三年上升。2019年，总营业额为238，000台，平均月营业额为19，833台。房价方面，2019年上海新房均价为每平方米54130元，与2018年基本持平。二手房平均交易价格为每平方米38262元，比2018年低2%。(以上数据来自中原连锁家居)

2.购买政策对临港自由贸易区特定人才的影响有限

香港新政后，保丽龙大厦的游客数量明显增加。

2019年，上海房地产相关的地方政策不多，其中最值得注意的是，临港保税区放宽了特定人才购房政策，即符合条件的人才可以单身购房，购房所需的社保缴费年限可以缩短。这项政策主要影响港口地区的房地产市场。政策出台后，区域房地产市场出现了一波成交量的波动，主要是由于之前犹豫是否买房的客户造成的，目前已经基本放开。后续区域房地产市场的主力军是530家合格企业的员工。

3.204块土地的销售数量翻了一番，底价略有下降

2019年，上海土地市场被积极出售。截至2019年12月15日，上海共出售了约204块土地(不包括拆迁用地)，其中包括约62块住宅用地(包括商业和住宅综合用地)。与2018年转让的约106块土地相比，增加了约92.4%。2018年，住宅(包括商业和住宅办公室)的供应量约为34。2017年，售出了大约33套住宅(包括商业和住宅办公室)。2016年，售出了大约34套住宅。自2016年、2019年以来，

2019年，出售的家庭住宅数量与前几年相比基本翻了一番，底价与2016年相比大幅下降，降幅最大，接近50%；与2017年和2018年相比，2019年土地价格相对稳定，奉贤、闵行、嘉定、青浦等少数宅基地的底价也有不同程度的下降，平均每平方米下降2000元。对于未来楼市的影响，首先是供应量会有大幅增加，而新盘开盘数量会大幅增加；第二是纯新板块的价格，因为2019年的宅基地价格普遍不高，开发商的“打空房”会比较大，未来可能会有大量性价比高的寄宿板块。然而，由于目前上海的政策，房价是否会大幅下跌取决于具体的政策方向。以下是乐居上海在过去四年中监控的一些区域的底价趋势表。

4.新房的价格收入比是17.85，二手房的价格收入比是8.53

让我们来看看2019年上海的房价和收入比率。我们的公式是:单个市场的中型公寓总房价/家庭可支配收入(人均可支配收入乘以4-5个房间)。

2019年，上海主要的新房子类型是3个房间，面积约100个单位。从整体数据来看，新房平均成交价格约为630万元。上半年，上海人均可支配收入为35294元。我们通过将年人均可支配收入乘以5来计算上海的家庭收入。年收入352，940元，房价收入比约为17.85。由于二手房规模较小，2019年平均房源数量约为301万套，房价收入比约为8.53。

5.2019年房地产市场的情绪明显高于两年前

至于买卖心态，2019年的楼市人气明显高于前两年，这可以从成交量上看出来。2019年，很明显，二手房中介开始在晚上摆摊，这在过去两年中是很少见的。从购房者的角度来看，只要他们只是需要或刚刚改变，大多数人都会选择进入市场。他们的心态可以概括为:“我希望房价能降一点，但我觉得这个希望不大。”从卖方的角度来看，讨价还价的空会出现，但并不多，除非是急着卖掉房子进行置换。

此外，上海的房租水平一直在上升，但由于各地区、周边设施、房东心态等因素，不可能说出具体的数字。一般来说，租金在3000元到4000元之间的房子，每年的租金涨幅在100元到500元之间。

6: 2019热卖区:许婧青浦开了13个热卖区

2019年浦东某房地产开盘

2019年，浦东仍是上海新建住房交易的最佳地区，其次是青浦、奉贤和嘉定。就车牌而言，最好的车牌是在许婧青浦，11月份售出了3228套，居全市之首，平均成交价为每平方米57820元。今年，许婧基本上新开了一个热销板块，有多达13个开口。第二名是临港，成交3057套，平均成交价格为每平方米27804元，临港的交易是在8月份以后开始的。

在房地产方面，最畅销的城市是许婧板块的万科空。2019年，售出的单位数量超过1，007个。其次是西郊的金茂大厦和融创一号大厦，前三名位于远郊。从成交金额来看，静安居首位。

7.2020年趋势:交易继续扩大，价格波动不大。临港和青浦值得关注

就2020年而言，业内人士(包括编辑和开发商)的基本观点是稳定的，不是上升或下降，也不是稳步适度上升(类似于今年的趋势)。我们调查了一些局外人(不从事房地产工作的人)的意见。事实上，第一个反应是我们不知道，因为这段时间媒体对楼市的报道不多，所以这种人信息少，没有意见。

就上海本地市场而言，2020年的营业额预计将继续上升。做出这一预测的最重要原因是土地因素。2019年，出售的房屋比往年多得多。另外，现在房企的发展速度很快，所以一些项目可能会在2020年下半年进入市场，从而推高成交量。就价格而言，不会有太大的波动，因为这些住宅的交易价格，加上开发成本，基本上与当前的周边房价相似，所以未来的销售价格将基本上与周边房价相似，或者略高。

2020年，临港新城仍将是一个亮点，有必要观察新政对区域房地产市场的影响程度。此外，青浦朱家角和金泽镇也值得关注，它们被纳入长三角一体化示范区后，是否会对该地区的房地产市场产生影响。

本次调查的编辑:卢俊杰潘玉玲

2020年1月3日

来源：39科技网