钱紧一年 | 千米过半 合景泰富

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视点房地产网就像跑1000米，前200米跑慢了，后500米又冲上去，结果是一样的，但是体力消耗不是很大。一向从容不迫的孔建民，带领着河静太傅走过了漫长的历程。

也许是为了积累财富。2007年上市后，何景泰富并没有取得快速进展，而是花了六七年时间铺平道路，首先推出了除住宅以外的所有房地产形式。

现在，在发展的第24年，可以看到公里已经过半，上半年保持实力的合肥京台府已经开始加速，准备冲刺。

未来三年将是一个爆炸性的时期。这是孔建民在2018年初提出的新计划。然后，与景泰富一起，规模扩张和销售增长都达到了今年的峰值。

2019年，被认为困难重重的合肥京泰富步伐有所放缓，但仍不时出现在公开的土地市场，同时进行收购和合资，以降低成本和获取土地储备，寻求销售突破。

然而，规模冲刺也带来了负面效应，如收入复合增长率放缓、经营现金流逐年负增长、净负债率上升、存货周转率不佳等。，这也可能成为合肥景泰富的烦恼。

可见，在过去的一年里，何景泰夫试图开出正确的药，试图平衡资金的弹性绳。

此外，孔建民口中提到的更为重要的任务，也暗示着何景泰夫已经在摸索一个新的方向。

利润大幅增长的背后

从2019年上半年的数据来看，合肥京泰富的收入、净利润和毛利都翻了一番，各项财务指标看起来都不错。

截至2019年6月30日，合景泰富实现收入106.47亿元，同比增长207.4%；股权综合收益约171.1亿元，同比增长68.7%；毛利约37.31亿元，同比增长246.2%；股东应占净利润59.63亿元，同比增长174.63%。

数据来源:企业年报，意见指数整理

这一数据比2018年好得多，收入增长停滞的情况有所改善；由于净利率较高，净利润总额一直保持在较高水平。

然而，合肥京泰富利润的大幅增长很大程度上是由于投资性房地产进入了收获期。

从财务报告中可以看出，近两年来，合肥精泰富的其他收入和收入之和以及投资性房地产的公允价值收入占净利润的比重大幅上升，尤其是2018年，上升至109.5%。2019年上半年，两项收入合计41.94亿元，占比70.33%。

其中，投资性房地产的公允价值净收益为30.55亿元，主要与多个地区可出租的商业地产有关。此外，投资性房地产的余额也在逐年增加，这主要是由于近年来公司自有房地产业务规模的扩大。

经营性资产的增长在一定程度上帮助了合景泰富实现盈利目标。

随着一、二线城市商场、酒店和商场的出现和运营，经营收入逐步进入成熟期和收获期，预计未来两年将大幅增加，为集团提供稳定的现金流。孔建民曾经说过。

仅上半年，合肥京泰富可持续经营收入同比增长51%，达到10.71亿元，成熟商场和穆连庄酒店的经营利润率达到50%，成熟写字楼的经营利润率达到80%。

此外，粤港澳大湾区新开设了两家商场和四家自营品牌酒店，广州、上海、成都、南宁等一线和二线城市的八座写字楼也相继投入运营，为集团提供了稳定的现金收入。

相比之下，河静泰富近年来主营业务房地产开发的结算收入是平均的，这与存货周转率有很大关系。

从库存来看，近4年来，河静泰富整体库存规模呈上升趋势。在2018年超过550亿元人民币后，它仍在继续增长。

就库存周转效率而言，2016-2018年的数据分别为0.16倍、0.18倍和0.11倍，但2019年仍表现不佳。这主要是因为公司近年来在征地方面下了很大力气，一些新收购的项目还没有到结转阶段；同时，公司内有很多商业和酒店物业，总资产周转率也处于较低水平。近三年总资产周转率分别为0.09倍、0.09倍和0.05倍。

从提前收到的反映去化学化压力指数的库存/平均账户来看，和静太傅面临着巨大的去化学化压力。2018年，该值为8.29，比2017年的12.90下降了35.74%，但仍高于该行业的3/4位数。

另一方面，合肥京泰富负债开始上升，资金面临压力。

自2018年开始，合景泰富负债总额增加43.17%，达到1527.65亿元；截至2019年6月末，同比增长32.01%，达到约1666.08亿元；资产负债率为82.43%，高于2018年同期的80.71%。

从负债构成的角度来看，它主要包括应付合资企业的金额、其他应付款和应计款项以及计息债务。其中，由于合资企业和项目明显增加，关联方往来款项持续增长，近三年应付合资企业款项年均复合增长率达到35.04%，增长迅速。

值得注意的是，如2018年年报所披露，所有应付予合营企业的款项均为无抵押、免息及无固定还款期，该等款项的未来收回及其来源的稳定性无法保证。

总的来说，目前合肥京泰富的资金池主要由投资性房地产出资，待偿还的债务也在增加。但是，预付款充足，主要债务主要是中长期债务，短期偿债压力较小。

此外，合肥京泰富的经营现金流连续三年为负。2019年上半年，公司经营活动产生的净现金流为-39.09亿元，低于去年年底的-22.72亿元。

首都弹性绳

对于和晶泰富来说，提高库存周转率、减少负债是当前的任务。

想要跨越1000亿步的孔建民设定了2019年850亿的销售目标，比2018年多200亿。

可见，合肥京泰富上半年销售停滞，下半年推货步伐加快，并夺取了金九银十节点。销售额同比猛增至123.6%，11月开始放缓，每月预售金额为86.31亿元。

12月，合景泰富预售款91.96亿元，同比增长57%，全年累计预售款861.1亿元。

从销售区域分布来看，广州作为公司的传统优势区域，仍然做出突出贡献；值得一提的是，由于近年来杭州的大力布局，杭州的项目股权销售比例大幅上升，与广州并列为公司的主要收入来源地区。

然而，销售规模增加了，但股权销售的比例却下降了。根据视点指数发布的2019年中国房地产股权销售金额100强榜单，2019年和景泰富的股权销售金额为555.2亿元，约占股权的64.5%，明显低于2018年约80%的平均股权比例。显然，何景泰夫正在加强合作。

另一方面，在加大融资力度、寻求海外债务融资的同时，合景泰富也创新了融资方式，拓宽了融资渠道。

3月11日，何景泰富在市场上发行了第一批招商银行，具体是一个支持100亿元规模商业地产资产的专项计划。7月份，该债券成功发行，利率为5.3%。

在12月份不到半个月的时间里，合肥京泰富的子公司广州合景申请了两笔总额为125亿元的公司债券。广州合景的融资主要与收购广州田健增加的债务有关，资产重组是合景泰富在集团框架内进行的股权调整和资源整合。

为了管理好基金池，何景泰富在这一年花了很多心思。

在盈亏平衡、利润率较低的情况下，企业必须注重精细化管理，提高盈利能力。合肥京泰富地产首席执行官蔡曾经说过。为此，何景泰福与思爱普(中国)有限公司和ibm签署了合作协议，共同构建何景泰福思爱普的数字化管理平台系统。

没有精细化管理，盈利项目可能会变成亏损项目。综合数字管理平台的最大价值之一是集团运营风险可控。最终的业绩是保证企业的所有经营过程，以及企业对整个集团所有项目资金的动态利润率，集团的整体现金流量，以及所有的预测(项目进度预测、土地开发预测、现金流量预测)。

更重要的任务

除融资外，合景泰富于2019年的大部分行动集中于土地收购。

为了赢得前面的道路，我们需要补充足够的储备。根据时间线回顾，可以发现一向低调的和晶泰富自2016年以来一直在积聚能量。

土地银行的国家战略布局得到加强，进入的城市数量从2016年底的12个增加到2019年6月底的38个，项目数量也从2016年底的67个增加到2019年6月底的153个。截至6月底，合肥京台府共有153个项目，总土地储备1772万平方米。

仅从2019年来看，征地主要集中在上半年，共新增项目16个，新增股权建筑面积175万平方米；如果按面积计算，新增股本建筑面积的50%左右是通过招标、拍卖和挂牌方式获得的。

值得注意的是，和景泰富多次以超过45%的溢价赢得土地。今年2月，天河黄埔金融城的商业和住宅用地以37亿元的总价被收购，底价为3.7万元/平方米，溢价超过45%。3月底，它以4.97亿元的上限和49.77%的溢价赢得了杭州唐奇小城市核心区的第一个商住地块。4月，浙江省临海市的商住区以3.01亿元的总价格被收购，溢价为54.36%。6月，增城市历城街萝岗村19124号宅基地以12.46亿元人民币的价格被收购，溢价45%。

城市和项目数量大幅增加，给河静泰富的跨区域项目管理能力和资金平衡能力带来了挑战。土地储备和项目建设的不断增加，再加上存货和投资性房地产的大规模，也直接影响了一些财务指标，包括负债率的上升、资产周转率难以提高、毛利下降等。

事实上，为了以更低的价格收购土地，河静泰富收购新项目的主要形式已经开始转向并购。

从征地均价看，2016-2018年新征地项目平均底价分别为9929元/m2、8006元/m2和5411元/m2，降幅较大。2019年上半年，共有16个新收购项目，股权建筑面积为175万平方米，平均楼面价格为7500元/平方米。这一数字有所增加，或者土地是通过多次招标、拍卖和悬挂以高价获得的。

如何实现规模和利润一直是一个难题。面对行业的瓶颈期，和静泰富也在寻找新的出路。

2018年，合景泰富地产更名为合景泰富集团，为调整未来发展布局铺平了道路。

多元化发展的成效确实体现在业绩上。截至2018年底，合景泰富在物业开发、物业投资、酒店运营和物业管理方面的收入分别约为60.64亿元、3.79亿元、4.68亿元和5.66亿元。其中，物业投资、酒店经营和物业管理收入分别增长64.1%、10.3%和24.2%，物业开发收入占比从2017年的90.38%下降至81.1%。

截至2019年上半年，房地产开发、房地产投资、酒店经营和物业管理收入分别约为97.1亿元、3.2亿元、2.5亿元和3.63亿元。

8月，何景泰甫进行了人事变动。原首席财务官徐锦田辞去本公司执行董事、首席财务官及公司秘书职务，并将出任本集团高级顾问。对此，孔建民表示:徐金田还有更重要的任务。

作为公司一年到头的资深首席财务官，他在公司加速发展阶段突然退出，更重要的任务留给人们很多猜测和想象。一些分析师猜测，该房产已被分割。据了解，截至2019年6月30日，合景泰富的物业管理收入约为3.6亿元，同比增长约43.6%。

什么是更重要的任务？在新的一年里，也许何景泰夫会给出更明确的答案。

来源：39科技网