天风证券：万科拿地谨慎但权益比提升、销售相对增速提升

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乐居财经讯1月10日，天丰证券发布了万科2019年销售回顾。

活动:公司公布2019年12月及全年销售情况:2019年12月，公司实现合同销售面积414.8万平方米，合同销售额573.1亿元；2019年1月至12月，公司实现合同总销售面积4112.2万平方米，合同销售额6308.4亿元。

销售增长率达到历史新低，平均销售价格稳步上升:从12月份的单个月来看，公司的销售面积同比下降了-5.45%，销售额同比下降了-9.05%。1月至12月，销售面积增长1.85%，销售额增长3.94%。2019年，我们估计公司的可销售价值约为9000亿元(累计2500亿元+新增6500亿元)，年去污率约为70%，相对稳定。平均价格方面，2019年公司平均年销售价格为15341元/平方米，同比增长2.05%，平均销售价格增长率略高于去年的1.99%。我们预计该公司2020年的销售额约为6700亿元，同比增长约6.2%。一方面，我们预计公司的整体年末车辆将下降到1700亿元左右，整体可销售价值并不高；不过，我们预计一、二线城市的市场仍将有所改善，公司整体增长率将略有上升，这将略微加快公司的增长。

土地收购依然谨慎，但权益比例明显增加:2019年万科土地收购面积为3872万平方米，土地收购金额为2318亿元，分别为-23.63%和-21.7%。平均征地价格为5986元。/平方米，同比增长2.53%，但低于2017年的6133元/平方米；从股权角度看，公司股权土地收购面积约为2812万平方米，股权金额约为1739亿元，股权单价约为6185元/平方米，分别为-5.24%、4.78%和10.56%，股权比例约为75%，与2017年相比。2018年，69.1%和56.1%有明显改善，公司业绩锁定较高，2020年相对增长率有所提高:截至2019年第三季度，公司预收款(合同负债)为5873亿元，2018年收入为2977亿元，业绩锁定高达197%；截至2019年年中报告发布时，公司销售未偿金额为6216亿元，同比增长17.1%。结算资源充足，公司业绩可能好于预期；随着大多数二线房地产企业下调2020年销售增长预测，公司的相对增长率有所提高。

投资建议:2019年公司销售增长率下降，土地收购仍然谨慎，但股权比例明显上升。随着宝能和安邦的逐步退出，公司的股权结构进一步合理化，公司和股东的利益高度一致。作为行业的领导者和质量管理的代表，公司应该享受估值溢价。目前，公司手头有1.53亿平方米的土地，价值2.37万亿元，具有足够的价值。随着大多数二线房地产企业下调2020年的销售增长预期，公司的相对增长率有所上升。该公司目前的业绩锁定率高达197%。预计完工量将同比增长25%或更高，或高于市场预期。公司2019-2021年每股收益分别维持在3.83元、4.75元和5.79元。对应当前股价市盈率为8.1倍、6.5倍和5.4倍，保持“买入”评级，参考可比公司的一致性预期，考虑公司作为领导者带来的溢价，给公司10倍的目标市盈率，对应目标价格38.3元。

风险警告:销售增长率低于预期，完成率低于预期

来源：39科技网