孙国省：雕刻孤品

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编者按:他们是房地产开发商的骨干，是城市崛起的骨干，是美好生活的建设者。乐居财经与全国100个城市联合推出了“洞察”人物系列的“对话经理”，并听取了地区和城市领导人关于建设更美好生活的故事。本次对话嘉宾是荣鑫集团重庆公司总经理孙国先生。

作者|陈涛

制作|乐居金融

自冬天以来，重庆迎来了罕见的蓝天和灿烂的阳光。在郭进中心的33层，阳光透过落地玻璃窗自由地照射在地毯、桌子和书架上...

向窗外望去，可以看到略显绿色的长江水静静地流淌，几艘船在河中进进出出，朝天门大桥亮中带点红色，远处的建筑群落勾勒出城市的天际线。

这是荣鑫集团重庆公司总经理孙国先生的办公室。

此时，荣鑫重庆公司迁至郭进中心已经半年了。

房间里，桌案干净整洁，墙上挂着重庆市地图。

对于一个在重庆生活了20年的山东人来说，重庆已经成为孙国的第二故乡。在我看来，他比大多数土生土长的重庆人更熟悉重庆的每个角落。

正是因为他对重庆市的深入了解，他才能够轻松带领荣鑫重庆团队在两年内实现品牌占领。

收获高价土地？

2017年5月，始于福建的荣鑫首次进入重庆房地产市场，14.55亿元落入龙州湾，开始开发荣鑫兰湾，首个项目占地176.31亩。

当时，6189元/平方米的底价并不便宜，甚至高于周边地块的价格。凭借集团的强大实力，荣鑫对地块进行了多维度的判断和分析，预测了重庆房地产市场的发展趋势，并对该项目进行了周密的发展规划。

次年9月，孙国正式加入荣鑫，出任重庆公司总经理。这时，荣鑫蓝湾成为他在荣鑫贸易的第一个项目。此前，孙国省在许多知名房地产企业中发挥了各种重要作用，积累了丰富的房地产行业经验。

孙国省接管荣鑫重庆公司后，带领团队完成了荣鑫在重庆的第一份成绩单。据统计，2019年，荣鑫兰湾的销售额约为10亿元，销售面积为8.06万平方米，在龙州湾板块的小型高层建筑/平房销售排行榜中排名第一。

荣鑫站稳脚跟后，迫切需要增加重庆主城区的土地储备，推出品牌渗透战略。

今年，荣鑫再次出现在重庆土地市场，孙国省亲自挂帅，斥资12.64亿元拿下三块地，新增土地储备106.85亩。从龙州湾到惠兴、石屏桥、潭子口，荣鑫在重庆基本形成了一南一北的战略布局。

然而，在业内人士看来，荣鑫的土地相当昂贵！

汇兴地块的建筑价格为11149元/平方米，石屏桥地块的建筑价格为9600元/平方米，潭子口地块的建筑价格为9255元/平方米。

然而，在孙国看来，这些看似“昂贵”的地方是“孤立的产品”。

谈到惠兴地块，他说:“惠兴地区已经四年没有土地供应了，今后基本上没有土地了。此外，该地块附近还有湖泊水资源和轨道交通资源，是一片难得的土地。其低密度的地块性质也符合建设荣鑫海悦产品的条件。”

在土地收购战略中，孙国省首先考虑的是土地价值，这是不可再生和重复项目的核心价值。同时，城市核心区的土地拥有完善的交通和生活设施。他认为，这样的地块不需要等待该地区的增长，投资安全性高，风险相对较小。此外，荣鑫集团是一家在许多城市都有丰富经验和成功案例的企业。

石屏桥地块地质特征和规划条件复杂，令其他同行房地产企业望而却步，但在孙国眼中却是一个难题。他说:“当时我们只有一家房地产企业签约，所以上市价格是3.74亿元。”

他分析说:“石屏桥区块和潭子口区块位于九龙坡区的核心。目前，九龙坡区正在着手几个区的拆迁和重建，这也是荣鑫的一个好机会。”

存储容量为60亿

目前，融信只在重庆销售两个项目，即融信兰湾和海月平湖。产品类型为高端改良住宅产品，主要包括别墅、平房和小型高层建筑。

荣鑫在重庆的项目注定不是一味追求销售速度的项目，而是保持稳定的销售节奏。

11月，融信汇兴项目“海月平湖”开盘，该项目仅56700平方米，约500套，售价约为每套160-240万英镑。

孙国省坦言，“这个项目不是一个快速发展的项目。因为土地稀缺，只有500套，产品线相对丰富，所以我们不追求销售速度，而是更看重产品实力的塑造。雕刻的孤儿更有价值。”

当被问及融信重庆稳定的销售节奏是否会影响资金回笼时，孙国表示:“在中国民营企业中，融信重庆的融资成本处于较低水平，融资不再是房地产业发展的主要方式。产品实力基于行业。”

这是由于荣信集团在2018年进行了战略调整，将融资成本较高的项目全部置换，减少了土地收购行为，大大降低了负债率。因此，2018年，荣鑫的全国规模从703.1亿元增加到1218.8亿元。这为荣鑫2019年的全国扩张提供了资金支持。

2019年，荣鑫启动了新一轮大规模土地储备增量。不出所料，融资增量没有显著增加。

对孙国来说，今年是重庆的关键一年。

他透露，石屏大桥项目和坦子口项目将于今年6月和7月相继进入市场，这将对荣鑫重庆的业绩产生明显的拉动作用。

孙国省认为，未来几年重庆将加大招商引资和吸引人才的力度，也将加大城市改造和更新的力度。此外，重庆房地产业的发展一直相对健康，这对荣鑫是有利的。

因此，孙国省也为自己设定了一个目标。他希望今年能实现8-10个布局项目，重庆的销售规模能达到60亿，2021年能超过100亿。

同时，荣鑫也将适时增加重庆的土地储备。

在交谈中，孙国省还透露了荣鑫重庆未来的布局方向。“内环老城区的核心用地将是投资重点，其次是以中央公园为核心的辐射板块，重庆西区的科技城板块，以及江津、庐山、永川、万州、涪陵等区县。”

孙国省也表示，不会盲目追求规模增长。“信贷是在保证一定质量的情况下保证增长的。因此，有必要确保现金流相对稳定和良性，使融资成本在同行企业中具有更大优势。”

重庆风情

"我在重庆住的时间比我的家乡山东长！"二十年前，孙国被重庆大学土木工程系录取。在过去的四年里，他离开了家乡，过着勤工俭学的生活。

回忆过去，他说他独自来到重庆，在不同的行业学习和工作，培养了他的独立性和抗压能力，性格变得外向。

对于孙国来说，来到重庆是人生的一个转折点，所以我对重庆有着深厚的感情。

在采访中，我们可以看到他非常关心重庆的城市规划，要建哪条轻轨，要建哪座桥，要建哪条公路...他无所不知，可谓重庆百晓生。他在办公室挂了一张重庆市地图，这是一个有利的证据。

这也为荣鑫在重庆迅速站稳脚跟打下了坚实的基础，因为他的思维方向更接近城市。他认为，“外地人可以借鉴北京、上海、广州和深圳的经验在重庆做项目，但如何融入这个城市需要长期深入的了解。”

怀着这种心情，孙国省也希望把“城市更新”的经验带到重庆。

近年来，荣鑫开始致力于城市的有机更新。在福州仓下，荣鑫完成了一个城市更新项目——荣鑫海月姜超，完整地保存了10处文物建筑、16处历史建筑和8处风格建筑，使新建筑自然地融入到历史建筑中。因此，荣鑫海悦姜超还获得了多个国际奖项，并于今年获得了2019年mipim亚洲国际房地产奖“最佳城市更新类”银奖。

纵观孙国，重庆是一座拥有丰富文化和历史遗产的城市，但一直缺乏系统的修复、保护和利用。这些人文历史需要继承和延伸。

“虽然现在重庆有很多历史文化街，但对于复古品味没有严格统一的方向，没有达到一个共性和震撼，也没有形成历史的影响力。”他相信，一次成功的城市更新将使老城再现繁华的烟花氛围。

孙国省坚信，荣鑫有能力、有信心做好重庆的城市更新工作。因此，他一直在寻找这样的机会。

年初，重庆市政府提出将九龙半岛作为一个整体进行规划，而坦子口的土地接近规划范围，这对荣鑫来说是一个机遇。

与此同时，孙国省也在积极与政府部门就南安区部分民国建筑的保护、开发和利用进行沟通。荣鑫需要为重庆的“城市更新”留下一个标杆。

在孙国省的中心，城市更新需要保留人和历史文化，否则它将成为一个像香港一样的现代城市。

他不想让重庆失去历史的痕迹！

以下是乐居金融与孙国省对话精选:

乐居金融:你认为重庆房地产市场的特点是什么？

孙国省:重庆是一个交通城市，重庆、贵阳、昆明、成都的人口占全国的七分之一，重庆商品住宅年营业额占四市的40%。因此，重庆是荣信在西南的战略要地，也是一个需要深度培育的城市。

乐居金融:你如何判断重庆城市发展的方向，准确引导荣鑫的土地扩张？

孙国省:对一个城市有深刻的理解。中国的许多城市都从一个中心向外辐射，而重庆则被两条河流和山脉分成几个组，每组都有一个中心。此外，重庆轨道交通规划基本代表了城市未来的发展方向，轨道密度代表了政府的重视。

乐居金融:荣鑫有四大产品线:中央部、世纪部、海月部和蓝田部。你认为哪种产品更适合重庆？

孙国:荣鑫的每一条产品线都有自己的特色和客户群。我一直想成为重庆的世纪系，但世纪系必须是高水平或以上才能取得成绩。去年，重庆出售了一个低容积率的小地块，更适合海月系统。

乐居金融:在工作压力下，你通常如何减压？

孙国省:我更喜欢户外活动，比如跑步、爬山或者在小公园散步。亲近大自然可以使我的思维清晰、有逻辑性，这有利于我在工作或生活中做出各种决定。

来源：39科技网