商业志 | 基汇资本收购欧美金融城背后的杭城商办现状

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观点房地产网在杭州写字楼交易市场，私募股权基金是罕见的，这一次的主角是吉辉资本。

6月5日，吉辉资本宣布通过独立投资账户收购了位于杭州中央商务区未来科技城的超甲级写字楼——欧美金融城t6办公楼。据视点房地产新媒体报道，欧洲金融中心欧美金融城t6办公楼由福斯特+合伙人设计，46层，高220米，总建筑面积96900平方米。

在此之前，吉辉资本上一次收购内地写字楼可能要追溯到2019年1月。当时，吉辉通过其管理基金联合体合作伙伴，成功从华润资本管理有限公司手中收购了位于上海市闵行区吴中路1799号上海万象城的四栋超甲级写字楼(甲、乙、丙、丁座)

在几次收购中，吉辉资本管理合伙人、中国区负责人彭庆邦也坦言，跨国公司和国内企业一直将上海视为首选门户城市。

与上海等一线城市不同，杭州的大型写字楼交易并不多。其中，买家类似于吉辉资本等金融机构。回顾过去，杭州上一次发生类似交易是在2019年10月。当时有传言说融创正接触收购杭州万荣城项目，该项目是一栋写字楼，上市价格为31.5亿元人民币。

因此，人们不可避免地对这种收购感到好奇。为什么是吉辉首都，为什么是杭州？

吉辉资本的投资轨迹

说起吉辉首都的收购地图，很多人想到的地名主要是新加坡、伦敦、香港等等。相比之下，其在内地的并购并不多，而在北京等一线城市之外的并购就更少了。

值得一提的是，此次收购也是吉辉资本在杭州投资的第一个房地产项目。

通策首席分析师张宏伟对视点房地产新媒体表示，一般金融机构在收购写字楼，尤其是甲级写字楼时，会首先选择一线城市或实力较强的二线城市，并会选择最核心的地点。

例如，在上海，机构基本上专注于中环内的项目。北京将把重点放在位于三环路甚至二环路内的项目上。

在地理上，该项目位于杭州未来科技城的中央商务区核心区域，同时也是杭州最大的城市综合体。除了办公楼，该项目还包括商业和住宅形式。

区域优势无疑是吸引外汇资本接管的关键因素。

我们非常高兴收购欧美金融城的t6办公楼。对于这次收购，彭庆邦毫不掩饰自己的喜悦。他还介绍说，项目区的很大一部分已经租给了阿里巴巴云，阿里巴巴云是中国和亚洲增长最快的顶级云服务提供商之一。

说到这，我们不得不提到另一个吸引外汇资本的因素。有业内人士推测，吸引交易所资本而非其他机构进入的原因可能与项目区的发展方向有关。随着阿里、字节跳动等独角兽企业的入驻，这个地区也被称为杭州的硅谷。

对此，彭庆邦还公开指出，阿里巴巴生态圈和周边高科技机构产生的集聚效应将进一步刺激该地区对写字楼的需求。

事实上，从吉辉资本过去在国内外的投资行为中不难看出，它非常重视互联网和大数据等新兴技术元素。

早在去年11月，凯维资本就宣布其管理基金已经与互联网数据中心(idc)的开发商和运营商建立了合资伙伴关系。当时，吉辉资本也开始为互联网数据中心基金筹集资金，该基金将重点收购、开发和运营中国内地的超大型idc项目组合，并寻找idc资产投资机会。

巧合的是，今年4月，奇异果资本还宣布，它已经以830万美元的融资额，领导了新加坡房地产技术初创公司sensor flow的a+轮融资。同时，吉辉资本还牵头对国际房地产软件公司switch automation进行了两轮融资，融资金额为500万美元。

观察吉辉资本的投资逻辑，或许正如彭庆邦这次进入杭州时所说，尽管全球经济增长放缓，新冠肺炎疫情影响，但我们仍对新经济蓬勃发展所带来的空高附加值的优质资产持乐观态度。

新旧交替中的杭州商业市场

世邦魏理仕披露的数据显示，2019年，中国大型商业地产投资年累计交易额为2564亿元。其中，上海和北京的大宗交易占2019年交易总额的67%，与上年基本持平。2019年，在许多大规模交易中，办公室交易是主要交易。

尽管许多人都称杭州为新的一线城市，但仅从商业市场的发展来看，还是很难与北京、上海等老一线城市相比。

仅从数据来看，去年杭州写字楼市场的发展并不乐观。受金融和房地产行业的影响，杭州的写字楼租赁业务时有收缩和退出。相关数据显示，去年第四季度，杭州写字楼市场的入住率为17.9%，租金低至4.14元/平方米/天，为近三年来的最低水平。

然而，一些业内人士指出，商业市场的萎缩并非杭州独有，而是整个市场的普遍现象。从中国大型商业地产的总投资交易来看，2019年的总营业额同比下降了3.5%。

仅从杭州的角度来看，空.商业市场的发展仍然不小目前，杭州正处于新旧商业市场交替的过渡时期。

据市场消息，受20国集团峰会和2022年亚运会等有利因素的影响，杭州已经能够打开吸引外资的大门。对此，戴德梁行相关人士公开预测，2020年至2025年，杭州主城区本地开发商的比例将下降，而港澳台及海外开发商的比例将上升至11%。

我们可以看到，仅在2019年，香港投资的项目，如新世界的k11和新鸿基的江河会，就会进入人们的视线。其中，k11是杭州新世界第一综合项目；江河会是由新鸿基和平安共同建设的城市综合体项目。该项目土地价格为132.6亿元，也创下了杭州单个项目总价格的新高。

不难看出，未来杭州商业领域新资本与本土老企业的竞争是不可避免的。

另一方面，以吉辉资本收购的efc项目为代表的一批新兴商业综合体正逐渐取代传统项目。

有业内人士指出，去年杭州写字楼市场的萎缩，在一定程度上代表了交通设施不足、建筑设施陈旧的传统甲级写字楼的生存状态。失去租户是这些办公楼的压力。

同时，数据研究显示，2019年杭州的tmt(技术、媒体、电信)租户比例在产业租户结构中跃居首位，尤其是滨江商务区和钱江新城商务区，tmt租户比例明显超过金融租户。

业内人士指出，从本轮经济转型升级的大趋势来看，杭州产业结构调整具有相当的前瞻性，第三产业的拉动作用相对明显。这对金融机构和资本方很有吸引力。

无论如何，在新旧交替的过程中，杭州正逐渐得到首都的更多关注。除了发展房企，吉辉资本的进入可能是杭州资本市场的开始。

商业史|传统被改变、改变和融合的商业发展史。

来源：39科技网