现金流承压与利润思量 市场挑战下的房企财务竞技

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(2020年6月7日)2020年无疑是特殊的一年。一场全球性的流行病影响了每个人的生活，对企业来说，这是一场意想不到的生存挑战和考验。优秀的经营和市场战略无疑会使企业在多变的市场形势中站稳脚跟。如果你想窥视企业的运作方式，财务数据提供了一个最直观、最具体的窗口。

具体来说，以2019年的财务报告数据为例，根据深湾产业归类为房地产开发的企业数据，香港上市房地产企业整体平均毛利率为37.85%，而内地上市企业平均毛利率为35.81%，略低于前者。当然，这在一定程度上是由于香港上市的房地产企业包括碧桂园、中国恒大、中国海外发展等龙头房地产企业，导致平均毛利率上升。

透过观察平均净资产收益率(以平均法计算)，我们会发现香港上市房地产企业与内地的差距更为明显。内地上市企业的平均净资产收益率仅为6.26%，而香港上市房地产企业的平均净资产收益率为15.22%。从净资产收益率的对比图来看，差距更直观。图中的凹槽完全交错排列，表明间隙很大。

现金流分析需要考虑企业的经营水平，其中最受关注的指标是企业的自由现金流，它除了考虑非现金费用的影响外，还考虑了营运资本的变化。正因为企业的自由现金流是企业在满足正常经营费用后的现金流，它不仅为企业发展提供了可利用的资金，也为企业再融资提供了信用保证。根据2019年的财务数据(仅考虑穆迪评级的住宅企业)，我们可以发现投资级住宅企业的自由现金流分布更加合理，这意味着大多数投资级住宅企业可以保持正的自由现金流。同时，即使由于投资发展的影响，自由现金流为负，投资级住宅企业也更受约束，即左尾巴比高收益住宅企业短。

当然，要衡量财务绩效，我们不应该只从一个指标入手，而应该对所有指标进行理性分析。因此，视点指数研究所通过长期跟踪房地产企业的财务业绩，结合盈利能力、偿债能力和资本结构等多种指标，对企业的财务健康状况进行综合评价。同时，还从管理和效率、企业经营能力、品牌价值和社会贡献等方面对企业的财务绩效进行综合评价。

2020年是多事之年，但你遭受的痛苦越多，你就越能展示企业的实力和内部信息。在一年一度的博鳌房地产论坛开幕之际，视点指数根据企业的表现，力求公正客观地评判2020年中国房地产行业的十大财务表现，以表彰2020年上半年在资本市场上有较大影响力的房地产企业。与此同时，《2020年中国房地产业发展白皮书》将同时发布，从专业和研究的角度对行业的各个方面进行分析。

来源：39科技网