解局 | 金地再中标深圳代建背后

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观点随着空的增长，房地产网络变得越来越拥挤，而空的增长变得越来越窄。然而，在房地产精细化趋势的影响下，轻资产建设应运而生，并在近年变得更加活跃。

截至目前，万科、中海、保利等多家基准房地产企业已经进入代建领域，绿城管理成为首家与资本市场接轨的代建企业。

Gemdale可能只被视为一个新成员。金代尔管理公司成立才两年多，仍在规模扩张的道路上。

近日，据金谷管理微信公众账号披露，6月3日，金谷成功中标深圳市福田区南苑街赤尾村旧城改造代理建设项目，负责从前期项目立项、拆迁谈判、专项规划及拆迁实施到开发建设的全过程代理建设管理服务。

两个月前，金代尔还中标了上步中学改扩建工程、竹巷学校建设工程和下沙小学综合楼建设工程。

除深圳外，今年以来，金代尔的代理建筑业务首次部署在三河市和成都，包括北京大都市区、四川和重庆等。

种种迹象表明，金地的建筑业务正在加速发展。

政府建设中标

5月13日，全国招标信息网发布了深圳市福田区南苑街赤尾村市场化代理建设项目招标公告。随后，5月21日，宣布中标人为金地(集团)有限公司，中标价格为7300万元。

仅在一周内，杰代尔就赢得了这一代建筑项目。

视点房地产新媒体获悉，金地赢得的代理建设项目投资预计达37亿元，拆迁建筑面积近26万平方米。计划将其改造成涵盖住宅、商业和办公三大形式的城市综合体，并整合四大核心功能:公寓和住宅、商业零售、商业办公和综合娱乐。

本项目委托方为深圳市福田投资控股有限公司，该公司为福田区政府的国有独资企业，由福田区国有资产监督管理委员会持有100%的股权。建议代建人合理确定项目发展方向，综合考虑建设标准和全生命周期建设运营成本，高标准、高质量规划，面向未来，引领一流建设项目发展。

赤尾村是2020年深圳福田区最重要的城市更新项目之一。根据分析，它不同于传统的由市场主体主导的城市更新项目。赤尾村旧城改造单元容积率高，涉及集体土地和国有建设用地，土地权利主体多，权属关系复杂。

由此可见，赢得这个政府代理建设项目并不容易。根据金地管理公共账户的披露，这不仅包括实施和推广初期的困难，如意愿收集、所有权验证、特别监管方案、补偿标准和更新周期，还包括建设期的管理重点，如投资、质量、进度、安全和质量。

据业内人士透露，赤尾村属于河套北部地区的棚改项目，类似于南华村，是一个由政府牵头的城市更新项目。在深圳，工棚改造工程除了安置房没有商品房，只能建人才房。因此，开发商只能充当改革的代理人。

然而，金谷管理公司这次赢得了建设项目的投标，也可以说是以一种弯曲的方式进入了城市更新项目，进一步拓展了自己的项目布局。

此外，这是金地的代理建设业务首次涉足城市更新领域，政府代理建设也涉及城市更新。会很难操作吗？

根据业内人士的看法，金代尔经营这样一个项目并不困难。他说:所谓的城市规划和更新只是土地级别开发的基本技能。像金代尔这样的品牌房地产企业既有资本又有能力。从集团发展层面来看，这也是深度拓展多元化的尝试。

他认为这比横向多元化发展更安全。未来，国家将在政策层面上倾向于区域经济和城市群的发展，更多这样的机会将会出现。在进入这个领域之前，金代尔应该关注这样的发展机会。

金地代理建设时间表

柯灵董事长在2018年致金地股东的信中首次提到，代理建设业务开局良好，全年总承包工程超过300万平方米。

今年是市场对金地代理建设认知的开始。

2018年5月，金谷从工程、建筑和区域公司抽调部分人员，合并成立金谷代理公司(金谷管理的前身)，将集团代理业务整合到一个平台上，形成了咨询顾问、开发代理、调拨代理和政府代理四种业务模式。

一年后，2019年8月，金谷建筑公司正式更名为金谷开发管理公司，简称金谷管理。

当时，gemdale表示，更名不仅标志着公司品牌实力的进一步提升，也意味着Gemdale的代理建筑业务将以更加多元化和系统化的管理模式为合作伙伴提供专业的开发和管理服务。

经过两年多的发展，金地打造的板块正在扩张。

据披露，金谷管理已在东南、华南、华中、东北、华北、华东和西部7个区域的20多个城市落户，初步实现了与集团7个区域业务布局的同步。

截至2020年4月，金地建设机构累计开发管理面积近800万平方米，住宅项目累计价值超过630亿元，开发项目近40个，涵盖政府公建、住宅楼、办公楼、工业园区、商业楼等各种产权类型。

根据之前的预测，2020年金地代理的销售规模将超过100亿元。

事实上，Gemdale有着发展代理建筑业务的悠久历史。2016年，当杰代尔的规模进入1000亿的门槛时，市场上有传言说杰代尔大举进入了代理建设领域。

当时，Gemdale回应称正在尝试开展代建业务，但并没有大力推动，而是真正重视了代建业务的发展潜力，并制定了代建业务的具体措施。

杰代尔曾告诉视点房地产新媒体，事实上，其代理建设业务已于2014年开始，2014-2015年处于试水初期，2016年将广泛推广。

从收入角度来看，金地的代理建设收入主要来自三个方面:品牌使用费、代理建设管理费和业务目标超额报酬。上面提到的人已经介绍过了。

然而，当时很少有人听说金地的代理建设项目。2006年初，金地与深圳市福田区建设局签订代理施工合同，作为建设方，建设福田科技广场并收取重置施工管理费。

2011年，金地参与了深圳最大的经济适用房项目龙跃居的开发建设，并与政府所属的中国建设第三局第二公司合作；2012年，金代尔负责深圳平山国际网球中心项目的建设；2016年，金地参与了深圳河源创新合作模式的国家级孵化器“深河金地创业园”的建设和管理。

可以看出，金德勒在政府建设方面更有经验。据报道，金地政府代理建设项目的服务费往往很低，利润微薄，但这是对品牌的带动作用。

竞争越来越激烈

如今，金地的代建业务已逐步形成体系，发展步伐也在加快。

在金地管理公司2019年的启动大会上，明确提出了扩大规模、建设体系的发展战略，要求金地管理在快速发展规模的同时，坚持系统建设和能力建设，以此为金地管理的快速发展保驾护航。

因此，即使在年初疫情的阴影下，金谷管理也没有停止扩张，先后收购了大连中森项目、常熟尚湖项目、温州瑞安南滨江项目、深圳福田上步中学、竹乡学校、下沙小学项目、廊坊三和项目、成都双流住宅项目等。

经过梳理，发现金谷不仅在政府建设方面发挥了实力，而且在开发建设方面也没有落后。分析人士认为，在20世纪40年代和50年代，建筑行业已经非常普遍，政府代理的建筑项目只是一个小范围，但商业代理的建筑非常广泛。

据此人说，大开发商帮助小开发商建房是很常见的，然后品牌同时输出管理输出和营销输出。开发商可以实现轻资产模式，而无需支付土地价格，他们可以通过提供管理和开发服务赚取相应的资金，投资更少，利润更高。

关于代理建设项目的利润率，业内人士透露，一般要求利润率在总销售额的5%-7%左右，这是扣除各种成本后的净利润水平，只是一个粗略的估计。在实际操作中有很多协议，根据采用哪种形式会得到不同的好处。

但是，也有人说，利润率不是房屋建筑企业赢得项目的主要目的，资本市场也不看好高利润率。例如，这次由Gemdale赢得的项目有概念和实体，资本市场会给出反馈。

业内人士邓浩志也指出，开发商在进行一个建筑项目时，业绩会以建筑公司的名义计算，这往往会推高业绩，说明企业有很大的发展空间，这也是企业的目的。

他继续说，近年来，大多数业绩呈爆炸式增长的房地产企业并没有独善其身，而是通过建设项目提高了业绩。

同时，代理建设领域的进入者越来越多，竞争日益激烈。不仅是金地这样的领先房地产企业，还有一些中小房地产企业都瞄准了这个增长点。

一家小型房企的内部人士表示，由于公司现在没有土地，只要能代表建筑公司签约，公司就会做，不管赚不赚钱，主要是为了组建一支团队。

小房企拿不到土地，但品牌房企、小地块都无利可图，而土地用于资产清算就麻烦了很多。建设相对简单，有一个经验和两个团队。上述房屋企业的内部人士表示，这也是目前市场上小型房屋企业的普遍心态。

不可否认，代理建筑业务的确是住宅企业生存和发展的又一个增长点。然而，面对众多大大小小的进入者，杰代尔要在代理建设领域占据更大的市场份额还有很长的路要走。

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来源：39科技网