世茂潜入皇庭项目 深圳下梅林二期旧改加速入市

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观点房地产网近日，深圳房地产市场陷入困境，房价居高不下，茶价高企，豪宅多，监管不严。，房地产市场充满了恐慌。

在房地产市场的喧嚣中，位于福田的梅林区已经有很长一段时间有了新的发展。

近日，据深圳当地媒体报道，由世茂和黄婷在梅林区联合运营的旧装修项目即将进入市场，项目名称现为黄婷世茂裕溪(注册名称:黄婷大厦)。根据几家房地产中介网站的信息披露，该房地产将于5月推出。

事实上，这在梅林区是一个罕见的新址。据了解，近年来，除了洪湾绿景项目外，该地区没有新的项目启动。

至于梅林地区，国家高端智库中国综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松表示，该地区是福田的老地区，发展较早。大多数地区主要是传统住宅区，建筑年限为20或30年。这个地区整体上比较成熟，同时也比较老。

梅林地区由旧变热

视点房地产新媒体了解到，黄婷世茂玉溪项目位于福田区梅丽路与梅华路交界处的西北侧，是下梅林村旧城改造单元二期改造项目，土地用途为商业服务用地。该项目于2018年8月获得深圳市建设许可证。

据披露，该项目规划了5座100米商业塔楼和3个地下室，底层商业裙楼总建筑面积为109，200 ㎡。其中，甲座、乙座和丙座为商业公寓楼，丁座和戊座为拆迁住宅楼。

具体来说，在这个项目中只能出售三套商业公寓。在世茂海峡的微信小程序中也有披露。故宫世茂玉溪占地面积12100平方米，绿化率30%，建筑面积比为6.51。主要推进面积约120-250㎡的高端公寓建设，计划223户。

值得注意的是，房地产的标签是豪宅和高端公寓。丁松表示，在旧住宅区推出高端公寓产品仍然引人注目，并将吸引一些市场需求。在他看来，拆迁的压力不会特别大，但公寓项目不会被抢购一空。

据了解，梅林地区由于交通不便、环境脏乱，发展相对滞后，区域房价也不太高。在这方面，市场普遍预测该项目的开盘价将在65000-70000元/㎡左右。

丁松表示，福田区新楼盘的供应量很少，而近年来的房价也相对偏出市场，主要是因为福田区没有新的土地出售，住房供应也很少。没有办法用旧房子来支撑房价。

然而，梅林地区最近发展良好。据合肥黄辉(中国)深圳公司总经理李居明介绍，该地区的发展有两个支点，即卓月辉购物中心和吕晶洪湾项目。他指出，在早期，人们普遍不太关注该地区，这两个项目的开发对改善该地区的整体形象起到了很大的作用。

上述人士继续指出，随着近年来梅林区旧房改造项目的陆续推出，未来发展潜力也很大，该区域位置优越，居住氛围浓厚。据他介绍，梅林区10年旧房均价在6-7万元/㎡。

显然，梅林区的旧房改造工程确实增加了新房的供应量。例如，黄婷世茂玉溪项目本身就是下梅林古村落改造的一部分。

据资料显示，在下梅林古村落改造计划的第五阶段，将拆除30多万平方米的农民住房和破旧的工厂。旧房改造项目一期为吕晶洪湾项目，二期为上述项目，三、四、五期尚未开工。

吕晶洪湾于2014年11月首次开放。出售的产品包括240套89-190平方米的三至五居室，实际平均价格约为46，000-48，000元/㎡。之后，一些58-74平方米的住宅产品将在2018年再次推出，平均价格为84000元/㎡。

截至2019年4月，吕晶洪湾的所有房屋已经售罄，今后不再推出新的房屋。这也意味着，一旦御庭释名玉溪推出，它将吸引大量的关注。

根据丁松的分析，在旧的改造下推出新的建筑仍然是一个好现象，这表明旧的改造项目正在为区域发展产生新的动能。李居明也持有同样的观点，认为新产品的推出将在房地产市场发挥作用，提升区域价值。

世茂和黄婷的结合

这个项目最初被命名为黄婷大厦，四次之后被重新命名。2019年4月，黄婷大厦更名为黄婷一号大厦。由于世茂的进入，今年3月，黄婷一号大厦被改建成黄婷世茂一号大厦。

在上市的那一刻，项目名称终于被命名为黄婷世茂玉溪。然而，名字并不是这次讨论的焦点，但世茂的参与是。

据报道，去年12月，世茂收购了福田梅林49%的股权，这是一个老的改造项目，具体的合作细节没有透露。

李居明认为朝廷和世茂的联姻是一种金融投资。当前的趋势是合作发展，各自优势互补。世茂有产品质量优势，黄婷有本地资源优势。对于世茂来说，在深圳再争取一个项目并不是一件坏事。对黄婷来说，一个大品牌的祝福可以使其价值最大化。

丁松还认为，合作更多的是关于资金的分配，而朝廷本身的资本水平会较弱。截至2019年底，黄婷国际总资产124.57亿元，同比下降6.02%，净资产54.49亿元，同比增长1.65%。

视点房地产新媒体了解到，黄婷国际主要经营自己的购物中心和委托购物中心，为购物中心、商业写字楼、公寓等商业地产领域提供综合运营服务。它是深圳一家老牌开发商，其代表产品包括黄婷广场和皇岗商务中心。

至于世茂，在深圳市场还不成熟。丁松表示，世茂的加入将对黄婷大厦项目产生一定影响，但影响不会特别大，世茂在深圳的影响力也是有限的。

据李居明介绍，世茂目前正在深圳市场获得认可。进入深圳7年多以来，世茂在深圳先后登陆了3个项目，即前海世茂中心、世茂广场和世茂深港国际中心，推出的产品主要是商业地产。

李居明表示，世茂深港国际中心建设周期长，随着该项目的不断销售，世茂在深圳的本土知名度将逐步提高。据他透露，深港国际中心将有一些住宅项目。

从去年开始，世茂也开始关注深圳地区的发展。据一位长期研究深圳市场的业内人士透露，世茂以前在深圳只能算是一件小事。

2019年，世茂以并购方式获得龙岗横岗街仙河村旧址改造项目、福田梅林旧址改造项目和龙华净湖旧址改造项目。在深圳新增权益之前，土地储备的总建筑面积约为65万平方米。

其中，横岗街仙河村旧房改造项目由月泰股份收购。当时世茂完成了悦泰有限公司下的五个转让项目的收购，其中中豪丰投资发展有限公司20%的股权对应仙鹤村旧房改造项目，总建筑面积约27万㎡。

另据消息人士透露，龙华清湖旧区改造项目计划占地近30万平方米，世茂占51%的股权。

值得注意的是，今年年初，世茂傅生世纪M&A还增加了世茂在深圳市场发展的可能性。据了解，傅生自2016年进入深圳，拥有龙华松原峡旧城改造项目、宝安反转区项目等多项老改造项目。

其中，2018年，傅生获得宝安区新安街107开发区城市更新单元(一)。项目总面积约20万平方米，总建筑面积约150万平方米，总价值超过1000亿元。这将是深圳宝安区和前海区的一个高端商业和住宅项目。

然而，目前还不知道世茂能否如预期的那样消化这些旧的改造项目。世茂仍需更加关注深圳市场。

据相关媒体报道，根据世茂2019年在各城市的销售业绩，深圳的市场销售额达16.25亿元，其内部城市排名第22位。

来源：39科技网