规模与效率兼具，富力酒店资产的硬通货逻辑

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2017年，R&F地产以人民币189.55亿元的价格收购了万达商业地产的74家酒店。根据7月份的公开数据，这些酒店的单价为6058元/平方米。

在R&F的2017年年报中，R&F酒店在单笔交易后的账面价值约为400亿英镑。

这些酒店增值了吗？

有一组数据可供参考:

2017年7月12日，万达与R&F交易当月，杭州工商信托有限公司接管开元实业投资信托基金，总建筑面积71027平方米，总价8.36亿元，平均每平方米11770元。

根据这个市场计算，R&F的购买价格是市场价格的51%。

当时，60%的折扣不是一句空话。

老R&F凭借其资本优势赢得了万达精心打造的酒店业，而300多万平方米的酒店地产可能需要10年或20年才能完工。

酒店是印刷机，所以他们像万达王东一样大胆。

酒店是摇钱树，所以他们像董力一样聪明

一，R&F酒店资产的规模和效率分析

中国生活酒店集团创始人兼董事长戚迹认为，对于酒店业来说，规模和效率是未来，只有一个是不够的。

截至2019年底，R&F已运营90家酒店，包括10个奢侈品牌、32个超高端品牌、43个高端品牌和5个超中端品牌。

总建筑面积395.22万平方米，客房总数27173间。

截至2019年6月，根据第三方评估机构的估计，R&F运营的90家酒店的市场估值接近520亿英镑，比酒店整体资产的账面价值高出34%。

这是秤。让我们横向比较一下运营效率。

相比国内几家房地产公司的酒店物业运营，中国金茂、华润置地和世茂的酒店运营都是老派巨头:

从酒店资产的规模和账面价值来看，R&F是最大的。

就运营效率而言，R&F与华润和金茂携手并进，甚至略微超过了它们，留下了另一家老牌巨头世茂。

第二，硬通货的逻辑

在R&F接手万达资产包之前，2016年R&F酒店事业部的收入为14亿元，总产量为103亿元，收入资产比例为13.6%。

2018年和2019年，R&F酒店业连续两年实现收入71亿元，收入保持稳定。

与2016年相比，业务量增长了四倍，运营效率从13.6%提高到17%以上。

这是2019年的几个比较图:

有人说比较酒店收入是不公平的，比较净利润是必要的。

事实上，酒店业应该比较利息、税收、折旧和摊销前的利润，也叫ebitda，它更专业。

例如，如果一栋房子的租金是8万元，根据财务报表的规定，一栋200万的房子每年将贬值10万元，而房主也将贴出2万元？实际上，他钱包里的人民币是8万元。

以R&F为例，该酒店的账面资产约为400亿元，年折旧15亿元，账面资产正在减少。但事实上？

折旧只发生在账面上，现金一分也没有减少。

这是酒店和商业地产的区别，它的资产在报告中是折旧的。许多商业房地产不仅没有折旧，而且还有公允价值评估收入。

此外，作为一个优秀的房地产，豪华酒店物业，就像在北京东三环的房子，绝对是升值。

由于上述两个原因，财务报表中酒店资产的账面价值往往低于市场价值。

让我们做一个简单的计算:

以2018年为例，实际上R&F集团酒店部提供的现金约为15亿元。

R&F董事长李思廉表示，2018年，酒店返还给业主的净利润总额达到13.5亿元，足以支付R&F整个酒店的费用。

这接近我们的计算。

这只是每年返还给房主的现金，就像房东收取的租金一样。

还有一个增值部分。

第四，硬通货的价值

让我们粗略计算一下:

美国和香港豪华酒店的估值标准是年净现金回报率(在香港称为资本化率)约为3%-4%，我们取其中值3.5%。

用每年15亿元的息税前利润除以净现金回报率，R&F酒店的市值中值为430亿元，最高值为500亿元。

截至2019年底，账面权益价值(酒店部分的资产减去负债)为397亿元。

如果我们不考虑2016年的数据，有一个事实:R&F花了190亿元购买市值超过300亿元的资产，而这笔资产每年至少可以归还10亿元现金。

此外，作为经典的商业地产，豪华酒店拥有稳定的现金流和公开的市场数据，这非常符合资产证券化的要求。

万豪国际与东道主万豪公司的分离，是酒店通过资产证券化的reits实现轻重分离，提高资产运营效率的一个案例。

这样一个大而高质量的酒店资产隐藏在R&F地产总市值不足400亿元的情况下。它既有规模又有效率，其硬通货价值可以说是当之无愧的。

来源：39科技网