信托违约风波后 绿地董家渡项目终获预售证里的地王五年

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观点房地产网董家渡项目进展迅速，住宅部分即将预售。在今年1月举行的格陵兰岛2019年绩效交流大会上，公司负责人张玉良说。

2月28日，上市五年多的董家渡项目终于拿到了其住宅部分的第一份预售证书，这也是进入鼠年后上海市颁发的第一份预售证书。

据披露，董家渡项目拟出售房屋203套，实用面积41，385.86平方米。主要的公寓类型是4-5间220-290平方米的房间。

格林兰曾经告诉视点房地产新媒体:我们集中了最大的资源来保证这个项目，在投入和产出方面都非常划算。

作为该项目的最大股东，一旦项目开始销售，格陵兰无疑将是最大的受益者。然而，从董家渡项目的股权结构来看，格陵兰并不是唯一的受益者。

去年底，安信信托接连遭遇违约事件。据有关人士透露，违约事件发生后，董家渡项目的入市进度成为安信信托安抚投资者的筹码。首张住宅预售证书下来后，虽然可能无法完全缓解安信的违约危机，但作为董家渡项目的第二大股东，它无疑可以松一口气。

从这个角度来看，在一个接一个进入董家渡的玩家中，唯一没有走到最后的是前钟敏投资。

凤起外滩

格陵兰岛从中国投手手中接过董家渡项目并获得预售证书才一年。

作为董家渡项目不同时期的最大股东，该项目对绿地和中国民生投资具有不同的意义。就格陵兰而言，这可能是一个可以获得丰厚回报的房地产项目，但就中国民生投资而言，这个项目是其进入房地产领域的开始。

因此，董五年地王的故事分为前后两个阶段。

2014年9月，中国民生以248.5亿元人民币赢得了董家渡项目。虽然只是经过一轮竞标，但这并没有阻止该项目成为年度之王。

值得一提的是，直到2020年2月，香港置地以310.5亿元的价格中标上海徐汇滨江西岸金融港，中国民生投资创下的纪录才得以刷新。

根据项目原股权结构，中国民生投资、上海杜佳房地产和上海外滩投资分别持有董家渡项目85%、10%和5%的股份。其中，杜佳房地产是中国民生投资的控股子公司。换言之，钟敏投资拥有董家渡项目95%的权益。

令人尴尬的是，一度高开的中国民生投资有限公司，自那以后却出现了下滑趋势。由于董家渡项目在征地时已经处于清洁土地状态，从理论上讲，中国民生投资有限公司在前期准备工作中不需要投入太多的财力和时间，但项目仍需等待一年后才能启动。

两年后，由于流动性危机，中国民生在2017年和2018年分别转让了董家渡项目45%和50%的股份。

第二个孩子安信信托在这个时候进入了这个领域。2017年，中国民生投资将其持有的中国民生银行36%的股份和杜佳房地产9%的股份转让给安信信托，安信信托随后发行了一系列信托产品，共筹集240亿元人民币转让45%的股份。

必须指出的是，声称该项目将在三年后回归中国的中国民生投资有限公司，以及随后努力进入市场的安信信托，对董家渡项目的期望都不低。

与安信信托持有的240亿元人民币45%的股权形成鲜明对比的是，2019年2月，格陵兰岛从中国投手手中接管了相应的董家渡项目50%股权的债权，交易对价为121亿元人民币，仅为安信信托两年前出价的一半。

我不得不承认，无论是由于政府的解释还是对该项目的重视。与前几年相比，该项目在格陵兰岛接管的那一年的开发速度确实快得多。据张玉良介绍，董家渡一期工程已完成7栋建筑，部分房屋已封顶。

预售之后

据报道，待售房屋的平均价格为13.8万元/平方米。根据这一价格计算，待售房产的价值已超过57亿元。

根据数据，整个绿色外滩中心项目的总建筑面积约为120万平方米。根据规划，该项目包括约46万平方米的办公楼，约12.6万平方米的住宅建筑，近5万平方米的公共绿化，约4.2万平方米的酒店和约18万平方米的商业综合体。

换句话说，这次只有一部分住宅部门获得了预售证书。根据市场消息，住宅项目分为两个阶段，第一阶段的住房是在这一次推出。有传言称，格陵兰岛之前申请了142，000元/平方米的申请费，但最终未获批准。

无论如何，从目前的平均价格来看，项目正式启动后，将会为绿地带来可观的资金。格陵兰还表示:该项目未来的支付规模将非常大。

张玉良在年初的媒体见面会上也提到，作为集团的重点项目，在接手董家渡的这一年，格林兰投入了大量的财力和精力来保证项目的开发建设。

付款在开发董家渡项目中尤为重要。

项目本身的巨大规模意味着绿地需要长期资本投资。此外，本项目商业运营比例较高，受让人必须将办公部分的建筑面积保持在60%以上，要求十年内不得转让。这意味着在董家渡项目中，出售住宅部分已经成为最快的资金提取方式。

此前，中国民生投资已计划在该项目上投资600多亿元。现在，同样的压力也来到了绿色空间。

去年5月，格陵兰政府向董家渡项目提出了300亿元担保的建议。提及绿地控股拟承担并替代董家渡项目原股东钟敏外滩提供的142.15亿元人民币的担保，以及金融机构达成的新项目融资意向。绿地控股拟向金融机构提供不超过300亿元人民币的钟敏外滩融资担保。

有趣的是，近30%持有不到5%股份的少数股东投票反对该法案。事实上，理解小股东的想法并不难。过去的教训仍在眼前，在项目转化为收入之前，所有的解释都可能受到质疑。

然而，董家渡项目的命运似乎与以前不同。

2019年7月，绿地与PICC签署意向协议，落户董家渡项目a1、a2办公楼。2019年底，海通证券与其海通恒信共同在b1、b2、b3三栋办公楼落户。

这是董家渡项目自五年前进入市场以来首次产生效益。据消息称，上述交易产生的利润可能达到230亿元，将优先用于偿还银行贷款和其他用途。

包括待售房屋在内，预计董家渡项目未来将有新的可销售价值，再投资将需要大量资金。对于庞大的外滩王来说，这只是它重返市场的开始。

来源：39科技网