钱紧一年 | 滨江加减法

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银根紧缩一年:2020年，中国房地产业将继续克服困难，新一轮市场化降息周期已经开始。回顾动荡的2019年，我们从企业的角度进行观察和思考。

2019年圣诞节后的早上，如果你打开百度，你会发现热门搜索的第二项是1000亿房企的春节假期。

这个1000亿美元的房地产企业指的是滨江集团，该集团2019年的销售额刚刚突破1000亿美元。

在地产界，滨江“2020年春节旅游度假须知”的消息引起了关注。当许多房地产企业在不同地区进行裁员和换工作时，滨江市将春节假期定为19天，员工在假期与家人一起出行可享受2-5万元的旅游津贴。

根据2019年底滨江1248名员工的统计，今年春节至少要花费3000万英镑。当然，在1000亿元的成功销售下，数千万的回报是不在话下的。

在冬天，当房地产的融资和销售陷入困境时，与其他裁员省钱的房地产企业相比，滨江的生活无疑更加滋润。

它似乎很繁荣——2019年，也就是众所周知的腾飞之年，滨江的销售额提前达到目标，并提前超过1000亿元。滨江服务在年初的低迷中上市，遭遇了地产股的繁荣。其销售额在杭州排名第一，并继续巩固其地位，在浙江的销售额超过350亿元。

齐金星说:这是滨江集团发展史上的又一个里程碑。

晚了几十亿

在房地产融资困难的背景下，房地产企业不再轻易增加杠杆来追求规模突破。在视点指数发布的2019年中国房地产销售百强名单中，只有5家年销售额超过1000亿元的企业出现增长。

滨江就是其中之一，自齐金星董事长提出1000亿元的目标后不到三年就突破了1000亿元。从发电时间来看，滨江是最新一批，赶上了房地产行业的末班车。

根据计划，2018年是起飞，2019年是起飞。滨江以土地收购资金与返还资金的比例为主要条件，以1:1的比例起飞，以更多的土地收购资金起飞，以更多的返还资金水平飞行。

此前，滨江曾提出到2018年达到1000亿，但由于种种原因，齐金星主动将1000亿的目标推迟到2019年。可以肯定的是，在2018年市场低迷的情况下，以王迪和中高档住宅为主的滨江面临巨大压力。

2018年未完成的目标终于在2019年超额完成。12月8日，滨江宣布销售额正式突破1000亿元，最终达到全年1120亿元。在过去的20天里，滨江也卖出了120亿元，这比年平均水平快得多。

滨江突破1000亿元的方式不同于其他许多房地产企业。例如，大部分擅长规模扩张的福建房地产企业将总部迁至上海，以便在全国范围内扩张，实现1000亿元的目标。

然而，滨江依靠其在浙江的出色表现和杭州地区地主的优势，杭州贡献了大部分销售额，而浙江其他地区贡献了其余部分。只有上海和江西有一两个项目在浙江以外出售。

它在杭州的影响力和品牌力是最重要的筹码，在提供住宅服务的供给体系中，住房质量和后续物业管理都是优秀的。

这是许多房地产企业进入杭州，并基本上找到滨江合作的主要原因之一。当杭州的房子有地域优势时，就不难淘汰滨江。2019年，在杭州这个大本营，滨江以176.32亿元的网上签约金额，在杭州的销售权名单中排名第一。

以萧山北滨江新希望冲潮楼为例。滨江也是股东之一。该项目的最后214套套房吸引了2498名买家登记；在另一个项目中，仁恒滨江公园的120个套房中共有691户预登记家庭，整体中标率为17.37%。

在急于扩大规模和回收资金的过程中，标准化已成为一项重要措施。4+2.5+1的7个半月开盘策略加快了公司的付款速度，从征地到建设需要4个月；从开始到样板房开放需要2.5个月；再给商店顾客增加一个月。

这保证了资金回笼的速度，但同时也影响了滨江的品牌力。此前，它因其设计和产品而闻名。如今，随着房地产的加速发展，用标准化的大规模生产取代个性化来生产产品的时间越来越少。

当初提出这个规模的时候，齐金星的想法是往前走，这样滨江就不会落后太多，也没有必要追得太多。具体表现是规模达到1000亿元，保持全国销售排名在30位左右，与房地产龙头企业的销售保持一定的距离。

从结果来看，在2019年中国房地产销售额100强榜单中，滨江排名第31位，仅次于1000亿元，基本达到了最初的假设。

2020年，滨江将以保持1000亿元的目标回归稳定。同时，继续夺取杭州的土地，确保粮仓。

杭州独白

根据滨江的规划和区域市场影响，以保持1000亿元的销售目标为例，有必要确保每年有1:2.5左右的推值才能保持销售水平。

截至2019年底，滨江已收购土地30块，目前存货价值超过2500亿元。其中，浙江的征地金额超过350亿元，占杭州的80%以上，是该地区征地最多的企业之一。

通过纵向比较，滨江的土地收购在过去几年一直在上升。2016年是加速的一年。从2017年的12块到16块，增长不多，但2018年突然爆发了26块，2019年又稳定了30块。

2018年增加土地收购投资的目的是确保有足够的土地储备来影响两年内1000亿元的销售。如果2018年失败，那将是2019年。征地资金的来源主要是销售规模跨越后的回报，从而形成良性循环；另一方面，滨江也在借钱，与2018年相比，银行贷款、企业债券和票据都有所增加。

在征地方面，滨江的战略是以杭州为重点，深化浙江，辐射华东。在杭州的土地市场上，滨江和绿城的存在始终是不可忽视的，几乎每次拍卖数百亿的土地，卖出大量的土地，滨江都会参与竞标。

滨江曾经视绿城为大哥，但随着CCCC的融入和宋卫平的淡出，杭州逐渐成为滨江的独角戏。

在杭州的顶级销售项目中，如保利城品、金地滨江万科跃江湾、保利滨江尚品、杭州一号院等。在这些建筑背后，有河边的数字，包括股权参与或合作交易。

滨江也是许多房地产企业进入杭州的踏脚石，通过合作了解杭州市场。由于大量地块的转让，许多地块的价格高达数十亿美元，这也促进了这种合作。

以钱江世纪城为例，在过去的六个月里，滨江直接破了125亿元，赢得了该地区所有的家园。在这个被称为杭州新城市中心的地区，滨河土地储备高达37万平方米。

杭州是一个房地产市场火爆的城市，也是长三角经济区的核心城市之一。即将到来的亚运会将为这座城市增添新的活力。彩票和土地价格限制已不足以抑制房地产市场，因此出现了双重限制。

双限土地同时控制销售价格和土地价格，使房地产企业可以在拿到土地之前计算账目。在这样的市场环境下，滨江仍在积极征地，凭借在该地区的声誉和自身的财务控制能力，可以在其他房地产企业密切关注的情况下继续征地。

2018年被称为反周期征地的滨江地产似乎对土地市场不太敏感，但它坚持认为，只要杭州有好的地块和可接受的价格，它就可以尝试竞标。

2019年也是滨江区扩张的一年，但这次扩张并没有买下浙江以外的任何土地，而是继续在原有的区域内拿走更多的土地。

《河滨》有点像1900年，1900年传奇的主角。他是一个出生在海上的年轻人，有很强的钢琴天赋，但他直到去世才踏上陆地。

在这部电影中，1900年曾经想过踏上陆地，但在最后一刻他退缩了，再也没有想过陆地；齐金星曾带领滨江集团在深圳和上海开展了几个项目，但由于扩张不尽如人意，2019年齐金星重返机舱，一整年都没有离开过。

上海是主战场，杭州是基地。进入上海后不久，齐金星满怀信心地说，甚至喊出了五年内在上海投资100亿元的口号。

然而，钱被扔了下来，回声不是特别大。

上海滨江项目的发展

2015年，滨江与平安地产联手，以34.65亿元的价格，91.7%的溢价首次进入上海，成为当时的土地大王。这个豪华住宅项目在一年后成功进入市场，虽然偶尔有波折，但仍然很顺利。然而，上海跃进庄崇明岛项目是滨江以代建方式参与的项目，目前仍处于销售阶段。

与前两个相比，上海滨江的其他项目就不那么顺利了。其中，上海祥福项目委托滨江负责总体开发和管理，预计代理管理费为3.3亿元。但上海祥福公司未按合同约定支付代理管理费，滨江公司索赔1.1亿元，至今未果。

此外，滨江当时以人民币7.98亿元收购了上海崇滨建设发展有限公司持有的上海祥符10%的股权。由于上海祥福公司未能按协议支付相关固定收益，双方合作破裂，滨江再次申请仲裁，涉及金额8.43亿元。

滨江以23亿元人民币收购了上佳集团青海园旧改造项目的部分股权，目前项目进展非常缓慢。上佳集团大股东钟敏投资无力自保，无暇顾及此事，滨江似乎被拖入了泥潭。

与上海旧制改革过程中的一些小问题相比，滨江无疑踩上了深圳旧制改革的一颗地雷。

2016年，滨江与安源控股有限公司签署合作协议，共同开发深圳市龙华区安丰工业区旧城改造项目，滨江通过信托方式向其提供11.6亿元贷款。由于项目未能推进，滨江决定退出，要求安源控股返还11.6亿元，但对方没有执行。

最有意思的是，2018年初，滨江在回复交易所询证函时表示，此次债务违约对滨江的财务状况影响不大，相应的债权不需要计提资产减值损失。在2018年年报中，滨江累计减值7.23亿元，2018年返母净利润仅为12.17亿元。截至2019年半年度报告，对方未履行还款义务。

也许，正如电影所说，真正让你害怕的是你看不见的东西。陌生城市频繁的打雷使得滨江有些气馁，不愿意走出舒适区。

在杭州，滨江可以做大做强，在有限的价格下实现快速的周转，这是别人做不到的，但在浙江之外，滨江能否保持同样出色的业绩还没有得到证明。

财务平衡技术

滨江2018年年报被深圳证券交易所查询。

在年报中，增加收入而不增加利润、现金流和小股东权益等问题引起了关注。然而，滨江在杠杆规模竞争中逐渐放缓，稳定与平衡成为2019年的迫切需求。

数据显示，滨江2018年收入为211.15亿元，同比增长50%以上，归属于母公司的净利润仅为12.17亿元，同比下降22.89%。

滨江的回应是报告期内资产减值损失、投资收益、财务费用和销售费用的变化，以及项目净利润中少数股东损益比例的增加。

最大的原因在于深圳旧装修项目的贬值。这个矿井的爆炸让滨江在2018年的报告有点难看。7.23亿元的资产被折旧，占2018年归属于12.17亿元母亲的净利润的59%。如果把其他因素放在一边，如果深圳项目没有打雷的话，19.4亿元的归母净利润还算不错。

另一个原因是合作。可以发现，滨江的销售额很高，但真正的钱不多。大量少数股东权益被拿走了钱，一些只占有少数股份的关联公司没有被合并，而只计入投资收益。

目前，滨江在该项目中的权益仍在45%左右，是大多数一线房地产企业中最低的。在视点指数发布的2019年中国房地产股票销售额100强中，滨江仅447亿元，排名第60位，几乎是全面排名的两倍。

虽然滨江计划增加权益比例，但杭州许多昂贵的土地买卖总是让它不由自主。低股本可以降低高价场所的现金压力，降低风险。

根据2019年半年度报告，滨江实现收入52.66亿元，归属于母亲的净利润6.16亿元，其中收入下降44.89%。这或多或少与房地产的交付有关。预收账款437亿元表明有大量交易没有结转，许多房地产在下半年交付结转后将转为收入。

归母净利润率是良好业绩的一部分，公司的财务管理控制水平在行业内处于领先水平，因此在杭州也能获得良好的利润，杭州受到严格的监管。就管理成本而言，滨江的成本约为1.5%，一般企业为5%。

另一方面，2018年滨江业务产生的净现金流量为-139.4亿元，同比下降506.44%。简单地说，经营现金流的巨大损失是为了增加获得土地的杠杆，同时销售回报太少——2018年滨江土地总支付额为496.43亿元。

2019年上半年，滨江的经营现金流恢复到正水平，净流入47.16亿元，这也表明随着销售回报的增加，它将实现与购买土地更好的平衡，而后者的情况也是齐金星所希望的状态——平飞。

在增加杠杆率的过程中，滨江的债务压力不断加大。公司创始人的人格也会影响公司的人格，并稳定压倒一切的河滨。在这个过程中，我并不习惯，生息负债的迅速上升和负债率的提高已经成为一种考验。

当2016年提出规模突破时，它被认为是反向投资加杠杆。从结果来看，滨江是幸运的，走在了规模和成交量的末尾，并在2018年结束了增加杠杆的过程，开始稳定下来。

在2019年融资的寒冬，滨江似乎并不那么不舒服。

根据房地产新媒体的观点，滨江半年报的计息负债为287.375亿元，短期负债为99.295亿元，占34.55%，现金短期负债比例为121.89%；资产负债率为81.19%，净负债率为81.55%。

2016年以来资产负债率的上升是滨江杠杆的最好证明，而净负债率更直观地反映了滨江近年来的表现——2017年，它仍然持有净现金，2018年，净负债率飙升至98.06%，2019年又有所下降。

融资成本低是因为滨江在过去几年打下了基础，2018年仅为5.8%，2019年上半年为5.6%。以第四季度的公司债券为例，票面利率为5.35%，三年期中期票据融资9亿元。

2018年，滨江财政支出6.57亿元，同比增长211.92%；2019年上半年，财务费用为4.37亿元，同比增长47.36%。过去两年债务扩张的现状使滨江的财务支出翻了一番，而利息的增加也将影响其盈利表现。

来源：39科技网