平安证券：疫情短期阶段性冲击，中期关注政策端走向

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乐居财经讯李莉2月7日，平安证券发布了一份关于房地产行业的研究报告。

非典疫情的总体影响是有限的，政策的放松和旺盛的需求推动了房地产市场的快速复苏:非典期间，房地产投资和销售短期内有所回落，但中期内，随着政策的放松和需求积压的释放，全年投资和销售面积仍同比增长29.7%和29.1%。北京、广东等疫区表现略弱于全国，投资和销售复苏也落后于全国。2003年，深湾房地产指数下跌了18.4%。无论是非典爆发还是下半年，整体地产股都表现低迷，疫情并不是影响该行业涨跌的主要因素。在基本面坚实、内生高速增长的情况下，领先房地产企业的绝对收入仍然可观，万科的年增长率达到37.4%。

目前的环境与非典不同，投资和销售将分阶段承受压力:目前的经济环境、政策环境和行业规模与2003年不同，地方政府将更快地采取推迟建设、暂停线下销售等措施，这将对行业和开发商带来更大的考验。如果疫情在短期内得到控制，考虑到2月份在全年开始销售中所占比例较小，以及赶工、推货等后续措施，对全年房地产和建材的影响仍相对可控。如果疫情在短期内得不到明显控制，各地处于停工和线下的销售控制将持续下去，这将对房地产企业的节后销售产生持续影响。同时，从中期来看，它将通过影响资金和开工建设来限制可销售价值，这将影响年度销售、土地收购和投资业绩。在中性判断下，我们略微下调了年度投资、建设和销售预测，预测2020年投资、建设和销售增长率将分别在5%、0%和-5%左右。

考虑到债务期限的压力和融资政策的变化，主流房企的资本风险仍然可控。2020年，房地产企业境内外债券和信托总到期金额约为1.46万亿元，其中2月份到期金额为672亿元，占全年的4.6%。如果疫情持续时间超过预期，对销售方的影响将扩大，债务偿还规模将上升，融资政策不会明显放松，部分中小房企的资金压力将逐步加大。从主流房企的角度来看，2017年至2019年，碧桂园、绿地和融创在湖北土地收购中处于领先地位，分别占同期全国土地收购总量的5.1%、6.4%和5.4%。2017-2019年，湖北和武汉的平均征地份额分别为5.2%和3.1%，基本相当于湖北全国销售份额。考虑到前20名房地产企业的平均净负债率和短期现金负债率分别为90%和179%，区域突发事件对其短期偿债能力的影响相对较小。

投资建议:短期内受肺炎疫情影响，房企的销售起点和资金到位将受到影响，这将进一步考验房企的财务实力和应对能力。财务状况良好、财务实力雄厚的房企有望进一步扩大市场份额。同时，由于一些地区的启动和销售限制，短期内会对转型中的住房企业产生一定的影响，中期内累积的流行性需求的释放有望对市场复苏起到一定的支撑作用。然而，在经济和房地产市场下行压力加大的背景下，有必要更加关注政策方面的变化。在个股方面，房地产的短期建议是选择万科、保利、金地、招商等。，是财务状况良好、融资能力强的全国性房地产企业，同时注重销售业绩高的灵活的二线城市中南和阳光城。在建筑材料方面，全国建材龙头企业承担风险的能力较强，高峰后期赶工也将增加对建材的需求，市场份额不断增加的全国龙头企业将从中受益，重点关注全国水泥龙头企业、混凝土外加剂龙头雷枝集团、防水材料龙头东方宇宏等。

风险警示:1)如果新型冠状病毒疫情持续时间超出预期，住宅企业销售将继续低迷，行业资本压力的增加将带来中小住宅企业资金链断裂的风险；2)如果开工进一步推迟，影响施工进度，将对工程投资、后续可推货物量和完工节奏产生负面影响；3)如果需求释放继续低于预期，未来房地产企业将进一步降价和换价以增加需求，这将带来房地产企业的大规模减值风险。

来源：39科技网