2019地产词典② | 长租爆雷

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[编者按]过去的2019年是变化万千的一年:金融监管使融资问题成为悬在房企头上的一把利剑，一些开源和节流，断臂求生；一些公司破产，被兼并和收购；一些人员经常更换；长期租赁公寓正在爆炸式增长。当然，在这个寒冷的冬天，也有一些新的天气:房产公司涌向大湾区，房产被分割并上市，跨境技术和寻找新的轨道为这个行业带来了更多的可能性。乐居金融推出年度系列评论——2019年房地产词典，本期关键词:长期租金爆雷。

乐居金融方辉来自北京

现在，百度搜索关键词“长期租赁公寓爆雷”，有62万多个结果。

我家的前副总裁胡景晖预测:“一旦长期租赁公寓爆炸，它将比p2p更可怕。”出人意料的是，今年，长期租赁公寓，加上p2p和线下教育，已经成为受打击最严重的行业。

不仅如此，那些背上“大树”的长期租赁公寓品牌似乎生活得并不好。今年，曾经著名的长期租赁公寓领域遭遇了前所未有的洗牌。谁进来都没关系。重要的是谁能在重组期间留下来生活。

“爆雷”越来越严重

过去的2019年已经成为长期租赁公寓的第一个“最冷”的一年。

自2018年以来，该行业的长期租赁公寓频繁发生地雷爆炸，今年情况越来越糟。事实上，自去年以来，长期出租公寓行业频频暴露出质量和信任问题，如“甲醛房”和“针孔摄像头”，但归根结底，这些问题不会导致企业倒闭。许多矿井爆炸事件的根源是金钱。

在今年的长期出租公寓中，乐嘉公寓就是一个典型的例子。今年8月，号称拥有5万套住房的乐嘉公寓，因为一场“银低出局”的金融游戏而走上了快速扩张之路。

据了解，乐嘉公寓实行的是“高收入、低租金”的商业模式，这使得它在早期迅速扩张，但这不是常规思维下的商业逻辑。乐嘉的目的是获得更大的市场份额，从而在垄断市场后拥有定价权。然而，许多像乐嘉这样的合作伙伴并没有等到这一天。

除了融资，其快速扩张的另一个重要资金来源是“租金贷款”。当长期租赁公寓站在风口浪尖时，租金贷款业务也悄然兴起。

然而，2018年下半年，全国许多城市开始整顿和暂停“出租贷款”业务，这无疑抓住了许多长期出租公寓企业的生命线。有限的融资渠道导致资金链断裂，资金链断裂也被视为引发长期租赁公寓爆炸的导火索。

停止损失和收缩

在长期租赁公寓领域，除了专业的公寓运营商，还有一类企业的实力不可低估。这些企业有“大树”做后盾，大部分都是上市房地产企业。2016年前后，长期租赁公寓市场站在了风口浪尖上，有先见之明的开发商迅速开始围绕这块土地展开竞争，万科、金地、龙湖、远洋运输、施琅等房地产企业纷纷抢滩。

市场是公平的，因为长期租赁公寓品牌在早期主要以低价吸引租户，导致整个行业竞争异常激烈，利润微薄。这也导致今年至今，万科、施琅、远洋运输等房地产企业都不同程度地对长期租赁公寓的业务发展采取了止损和收缩行动。

在11月28日的万科媒体见面会上，万科集团董事局主席于亮表示:“幸好万科有钱，所以停车不会雷霆万钧，长期租房赚不了大钱，有稳定的收入就好。”一句话，它打破了万科公园住宅的现状。

2019年5月，施琅绿色集团宣布将剥离五项非房地产业务，如长期租赁公寓业务给控股集团；根据年报数据，2017年和2018年，龙狮的长期租赁公寓业务分别亏损4400万元和1.9亿元。此前，田明曾表示，长期出租公寓的周期将是3-5年，而这一业务在一段时间内将产生相对较大的亏损。田明预测，2019年和2020年，长期租赁公寓将继续亏损。

与此类似，远洋运输集团于2019年5月集中出售北京邦社(远洋运输集团名下长期租赁公寓业务的投资实体之一)的100%股权。根据公告，北京邦社100%的股权只是1元的名义成本。然而，由于目标企业资不抵债，远洋运输集团反而确认销售收入为1.31亿元，而接收方也更换了北京邦社来偿还其对远洋运输集团的欠款。

徐汇於陵首席执行官张爱华也表示:“在现阶段，徐汇於陵是一个规模与效率并重的阶段。去年在规模上确实是一个优先事项。然而，今年，在积累到一定规模后，有必要先稳定市场地位。提高企业的管理质量，从而保证企业未来的健康、长远发展。”

阳光城市执行董事长兼总裁朱荣斌在年中新闻发布会上直言不讳地表示:“我们已经展示了许多工业项目，我们非常关注长期租赁公寓，但我们不敢轻易推进。”

等等，长期以来背靠“大树”的出租公寓品牌，在利润难、监管压力大、出租混乱不断暴露的情况下，正一步步被降级，“前进还是后退”成为这些房企的一个多选项问题。

绝地幸存

然而，在这场势不可挡的战斗中，有不断退出战争的竞争对手，也有一些实力雄厚、运转迅速的龙头企业，如蛋壳、紫茹等长期租赁公寓品牌。

随着资本的退潮，着火的长期租赁公寓开始降温。Vc/pe机构在这一领域变得越来越谨慎，长期租赁公寓品牌从一级市场融资将变得越来越困难，因此他们只能使用ipo，IPO一方面转向二级市场直接融资，同时允许前投资者退出。

11月5日，东方时间，清科公寓(qk)在纳斯达克成功上市，成为首家海外上市的长期租赁公寓。上市前夕，清科公寓大幅削减了融资金额，从之前计划的1亿美元降至约4800万美元，降幅为一半。选择血腥上市，清科公寓显然面临巨大的财务压力。

对于长期租赁公寓，现金流是生命线。除了清客，不久前，蛋壳公寓也在美国上市，今年尽快，筹集资金约6亿至7亿美元；另一家总部公司自由报道了其2020年在美国上市的计划，目标是筹集5亿至1亿美元。

即使公开，这条路也不容易走。激烈的竞争使得这个行业利润微薄。根据凯瑞的研究数据，长期租赁公寓行业的平均利润水平仅为2%~4%，现金流逆转周期至少需要6年。更别说小企业了，龙头企业很难盈利。

当房地产市场处于下行周期，且增量不是最优时，股票就成了住宅企业挖掘的金矿。未来，随着大城市人口的不断增加，租赁市场的前景是真实的，这无疑将是一个巨大的市场。

在这个行业经历了野蛮的增长之后，它将在未来逐渐向好的方向发展。谁能生存还不得而知，但没有雄厚的资金支持、丰富的管理经验和成熟的盈利模式，谁也无法生存。

来源：39科技网