2019地产词典⑨ | 小房企破产

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[编者按]过去的2019年是变化万千的一年:金融监管使融资问题成为悬在房企头上的一把利剑，一些开源和节流，断臂求生；一些公司破产，被兼并和收购；一些人员经常更换；长期租赁公寓正在爆炸式增长。当然，在这个寒冷的冬天，也有一些新的天气:房产公司涌向大湾区，房产被分割并上市，跨境技术和寻找新的轨道为这个行业带来了更多的可能性。乐居金融推出年度系列评论——2019年房地产词典，本期关键词:破产的小户型企业。

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2019年即将结束。对于房地产行业来说，今年无疑是艰难的一年。从黄金时代到白银时代，房地产行业进入了股票游戏的后半段。在融资不断收紧的情况下，2019年中小房企破产已成为房地产行业的一大年度现象。

根据人民法院公告网的信息，截至今年12月18日，破产的房地产企业已达511家。与去年相比，这个数字有了显著的增长。此外，根据企业调查数据，截至今年12月，已有近9万家房地产公司被撤销，同期新成立的公司数量为6.8万家。年内，住宅企业净减少超过20，000家。

去年底，万科喊出的“住”字口号已经成为整个房地产行业的普遍目标。此外，由于房地产市场的监管不放松，有正常化的趋势，住房企业的压力肯定会持续到2020年。

今年4月，中共中央政治局会议重申了“无房炒房”的定位，决定实行“一城一策”、“一城一策”的长效调控机制和市政府的主要职责。自那以后，各部和地方政府都大力发布了控制政策。截至11月底，全国房地产调控政策总数已达550项。

资金方面的收紧无疑是最严格的，许多中小房企高度依赖重要的融资手段:信任渠道几乎被切断；信贷和债务发行也受到严格控制；此外，一些省份，如黑龙江省，甚至出台了政策，禁止房地产企业通过贷款征用土地。

密集的调控政策和紧缩的信贷使得已经资金短缺的房地产企业面临更大的金融危机。新华联吕雯董事长苏波在今年的乐居双12峰会上表示，“房地产行业的天花板在逐渐降低，资本方的水龙头在不断收紧，空房企的生存空间也在不断压缩。”

毫无疑问，政策层面的监管是引发房地产企业破产浪潮的主要外部原因。然而，与此同时，房地产企业的破产也有很大的趋势，房地产企业破产背后的因素不容忽视。

此前，宁波镇海人民法院发表了一篇关于房地产企业破产的分析文章。文章将住宅企业破产原因分为三点:一是企业资本结构不合理，自有资金比例低，负债率过高；二是财务预算控制不到位，不计成本盲目扩张盘面；第三，企业内部管理不规范，账目不清甚至混乱。

事实上，这基本上涵盖了大多数住房企业破产的主要原因。高负债、盲目扩张和管理混乱是许多问题住房企业的共同问题。在这种情况下，房地产行业似乎对房地产企业的破产潮并不感到意外。

早些时候，著名经济学家马光远曾经说过:在未来的市场中，只有20%的开发商能够生存，80%的开发商将会死亡。今年11月6日，融创董事长孙宏斌也表达了“房地产业的集中度与龙头企业的集聚”的观点。他认为，房地产行业前五名企业的市场份额约为18%，未来五年，前五名企业可以占到30%。

此外，值得注意的是，与每年被淘汰的房屋企业数量相比，破产房屋企业的数量似乎微不足道。今年7月，曲江新欧鹏集团总裁李占宏接受乐居金融采访时表示:中国正面临着平均每年淘汰6000家开发商，只剩下3000家开发商的局面，这仍然是一个保守的数字。因为在不到三年的时间里，开发商的数量从8万减少到了5万，平均每年淘汰1万家。对此，李占宏称之为“市场集中度之战”。

除了小型住宅企业，规模相当的品牌住宅企业面临的形势不容乐观。此前，曾经排名前100位的房地产公司三生鸿业，因交叉违约而被没收资产，因此别无选择，只能重组债务。就在本月，更多的伊尹股份、上集集团、格力地产、怡和地产相继爆炸:伊尹大股东7.12亿股被冻结，上集集团因欠款被两大股东投资。在法庭上，怡和地产董事长因债务违约被中国证监会警告，格力地产大股东也因未能按时回购固定股份而被冻结。...

几家房企闪电般爆发的共同原因是:资金流动性耗尽。

随着融资的紧缩和环境的变化，现金流对房地产企业来说非常重要。对此，今年8月，阳光城市执行副总裁吴建斌曾表示:“房地产投资着眼于长期总趋势，着眼于短期政策。目前的融资形势非常严峻，这对每个企业来说都是困难的。政府应该挤出房地产行业的多余水分。房地产在危机中生存的核心解决方案是，基金池中有更多的活水。”吴建斌的意思是，房地产企业的现金流比利润和负债更重要！

与此同时，房地产市场的监管正在收紧，市场格局正在发生变化，房地产企业有不同的应对策略。在海外发行债券，在香港上市，出售资产，寻求转型...都成了住宅企业采用的“过冬”策略。然而，总的来说，“筑墙高筑，广积粮”是不会过时的生存之道。借用当代地产总裁张鹏的话来说，“关注产品质量提升，实现优质发展，积极炒股，实现现金流回报，脚踏实地赚点钱就足够了。”

来源：39科技网