东方证券：万科销售龙头地位稳固，投资权益比例提升

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乐居财经讯李莉1月7日，东方证券发布了一份研究报告。

事件

该公司在12月和全年宣布了销售和土地收购。12月份的销售额和面积分别为573.1亿元和414.8万平方米，同比分别下降9.0%和5.4%。全年累计销售额6308亿元，销售面积4112.2万平方米。

核心观点

全年销售持续增长，领先地位稳定。该公司12月份的销售额为573.1亿元，同比下降9.0%，环比上升5.1%。1-12月累计完成销售额6308亿元，同比增长3.9%。12月份，销售面积为414.8万平方米，同比下降5.4%，环比上升13.8%。

1-12月，累计销售面积4112.2万平方米，同比增长3.1%。公司的主要布局是一、二线，并在全年整体销售下滑的情况下继续保持正增长。在Cree公布的全口径住宅企业销售名单中排名第二，领先地位稳定。2020年政策略有改善，预计将保持领先地位，保持正增长趋势不变。

通过出售固定投资购买土地是稳定的，股本上升的风险是可以控制的。12月，公司新增土地储备113.7万平方米，同比下降76.6%，土地收购金额116.2亿元，同比下降63.8%。月投资强度(征地金额/销售金额)为20.3%。1-12月新增土地3712万平方米，同比下降26.8%；1-12月累计征地金额2316.9亿元，同比下降21.7%。

1-12月，投资强度为36.7%，比去年低12个百分点。然而，从股权投资的角度来看，1-12月份的土地收购比例为75%，比去年上升了20个百分点。股权投资金额和面积分别为1739.2亿元和2743.8万立方米，同比分别增长7.5%和3.0%，与销售增长率大致相当。股权投资的强度并不低。增加股权投资比例有利于风险控制。

财务预测和投资建议

保持买入评级，将目标价提高至36.90元(原目标价为33.21元)。我们预测公司2019-2021年每股收益为3.69/4.53/5.53元。可比公司的估值是8倍。考虑到与可比公司相比，公司积极拓展资产管理业务项目，转向资产运营，资产运营应享有比可比公司更高的估值溢价，我们维持20%的估值溢价，估值为10倍，相当于36.90元的目标价。

风险警告

房地产市场的销售额明显低于预期。利率上升超过预期。

来源：39科技网