钱紧一年 | 金地功与名

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银根紧缩一年:2020年，中国房地产业将继续克服困难，新一轮市场化降息周期已经开始。回顾动荡的2019年，我们从企业的角度进行观察和思考。

观点房地产网如果我们将来回顾2019年的a股市场，第四季度的地产股肯定会是最突出的板块，而金谷绝对会是最大的赢家。

与开始洗去黑天鹅事件阴霾的新城控股回归估值，以及最终离开宝能的万科相比，金谷是少数几家通过业绩推动股价上涨的房地产企业之一。

据视点房地产新媒体报道，金代尔正式提出了2017年三年内达到2000亿元的目标，而2019年正是实现其承诺的一年。

根据视点指数发布的2019年中国房地产销售100强榜单，金谷地产2019年实现销售额2106亿元，同比增长29.76%。2000多亿元结束，以实现年度销售目标，这也提请金地分阶段结束，以重启其扩张后，2016年。

只有在渴望快速成功和立竿见影的房地产行业，这种规模增长率并不乐观，这可以从Gemdale不断下滑的销售规模排名中看出。

外界普遍质疑，在行业马太效应突出的背景下，金地4.87%的低融资成本远低于主流上市房地产企业6.44%的平均融资成本。你为什么不选择增加杠杆来夺取更多的市场份额？

事实上，企业的命运总是由领导者的性格决定的。

在公司的经营中，我们追求的是业务规模的不断扩大，而不仅仅是规模。注意短期和长期目标、利润和规模、利益和责任之间的平衡。在2018年6月中旬举行的金地30周年庆典上，重返聚光灯下的柯灵说。

步骤

早在2013年，杰代尔在年报中就表示:房地产行业正处于集中度快速上升阶段，杰代尔将牢牢抓住这一历史机遇，使企业规模达到一个新的水平。

在30周年庆典上，金地总裁黄俊灿也表示:做好房地产企业确实需要规模目标，金地应该在保持平衡发展的基础上，保持行业第一梯队的房地产销售规模。

事实上，金代尔从未放弃规模扩张的需要。近年来，量表已经成为半年度报告和年度报告中的高频词汇。

根据视点指数发布的数据，2019年金地累计签约金额达到2106亿元，同比增长约30%。继2016年成功达到1000亿元人民币后，金谷(2016-2018年)销售额的复合年增长率达到了27%。

与2010年至2015年期间相比，由于管理层的变动、保险资金的进入、相对保守的策略以及监管政策对高端产品定位的影响，业绩增长率有所放缓，上述阶段属于Gemdale重新开始扩张的时期。

2019年，金谷推出了2000亿元的冲击目标。从月度合同金额来看，2019年平均月度销售额达到159.2亿元，月度销售额最高为250.1亿元，同比增长率最高为55.23%。

为了达到2000亿元，金德采取了一系列措施。根据2019年年中报告，首先，加强年度业务计划的制定，通过制定合理的销售策略来开展销售活动。同时，根据计划时间尽早供货。

值得注意的是，与大多数在下半年开始销售的房地产企业不同，Gemdale在年初开始销售激励措施。9月，销售高峰期，杰代尔推出了一系列促销活动，以冲刺销售任务。其中，为期30天的红盘活动在北京举行，将十大名盘、热盘和红盘汇聚一堂，推出100套特价房和10000套精品房的优惠活动。

根据Gemdale的每月推售商品清单，从2017年到2019年，每月推售计划从平均39.67件增加到49.42件，每月平均推售6件商品。其中，2019年下半年，Gemdale的月平均项目推进计划上升至58.67。

然而，销售规模的增加也导致了运营成本的增加。2019年前三季度，销售额为1418亿元，同比增长34%，运营成本为344亿元，同比增长31%。销售量和运营成本的增长率差别不大。

然而，可以看出，与2016年至2018年相比，2019年的土地运营成本在任何报告期内都大幅增加。一方面，其背后的原因可以归结为各种各样的原因，如监管和控制，另一方面，这也是杰代尔公司为影响各种销售策略所付出的成本，规模达2000亿。

数据显示，截至2019年第三季度，金谷的销售成本约为11亿元，较2018年同期的5.93亿元同比增长85.38%。金地解释说，销售费用的增加是由于促销服务费的增加。

销售费用同比增长近一倍，但销售规模增长仍保持在30%。尽管两者之间的增长不匹配不足以反映该项目是否进展缓慢，但足以看出，为了实现2000亿元的目标，金代尔已经血本无归。

军队给养

军队没有动，干草先走了。

对于金地来说，在达到2000亿元的过程中，除了大力促进销售外，近年来土地扩张战略的变化也带来了足够的土地储备。

据了解，在2015年之前，金谷的土地收购战略是顺周期的，并适当地收敛在16年来的高点。随后，从2017年6月起，反周期土地收购战略开始实施。

数据显示，从2010年到2016年，金地的土地总量为22.88亿元至399亿元；从2017年到2018年，土地总量跃升至约1000亿元。2019年上半年，金地土地总量仍为554亿元，与2018年同期基本持平。

与此同时，2017年后，Gemdale收购的土地数量占当年合同销售额的比例也上升至50%以上，2017年和2018年分别达到71%和62%。在2010年至2016年期间，大部分时间都低于50%。

2015年之前，金谷几乎总是以顺周期的方式收购土地。在行业恢复阶段，征地力度加大，在行业调整阶段，征地力度趋于一致。其中最典型的是2011年、2012年和2014年，这三年的征地销售比例分别为7%、20%和31%。

2016年，土地市场火爆，高地价和高底价频频出现。在这种背景下，金谷公司收缩了其土地收购战略。自2017年6月以来，市场已逐渐回归理性，而金谷已经增加了重启扩张的杠杆。据Gemdale披露的月度收购项目统计，当年1-5月的土地投资总额为133.29亿元，但6月以后，这一数字达到了737.96亿元。

大量新增土地的进入，无论是土地成本还是开发成本，都会影响金地的现金流。可以看出，自从杰代尔开始逆周期收购土地以来，商业活动产生的净现金流基本上是负的。

尤其是现金净流出在2018年达到高峰，这是金地收购的第二年。在接下来的2019年，由于销售规模的增加，销售回报增加，净经营现金流也出现反弹。

另一方面，为了支持土地收购金额的大幅增加，2017年和2018年金谷的筹资活动产生的净现金流也有所增加。2019年，这一价值大幅下降，Gemdale将其解释为融资规模的缩减。

参照其他房地产企业在融资环境紧张的情况下为提高销售回报所采取的措施，金地融资规模的缩小和销售回报的增加也在很大程度上缓解了融资压力。

数据显示，2016年末，金地债务融资余额为366.47亿元；2017年，这一数字升至553.54亿元，2018年又升至821.4亿元。截至2019年上半年，债务融资余额为932.19亿元。

随着融资规模的增加，金代尔的净负债率和资产负债率都有所上升。根据公告，2018年，金谷的净负债率为57.36%，比2016年的28.4%上升了近30个百分点。

然而，尽管2019年半年度净负债比率达到78.01%，但这一水平在同规模的住房企业中仍处于较低水平。

因果

在产业集中度不断提高的背景下，足够大的规模有助于企业获得更多的资源，包括通过银行等渠道融资的优势、以低成本获得土地的优势和人力资源的优势。

为此，金地牺牲了三条轴线，包括下沉第三条和第四条线，提高周转速度和增加合作比例。

从2015年到2018年，金代尔在一线的投资从39%下降到25%，在三线和四线城市的投资从10%上升到32%。2019年上半年，一线、二线、三线和四线的比例分别为14%、63%和23%。

同时，金代尔也提高了周转效率。根据年报中的声明，2018年新开工项目的平均开工时间为10.8个月，2018年收购的项目中有17个将在同一年开工，其中部分项目将在半年内开工。研究报告显示，2016年至2018年，金地储备的周转率(总销售额/全口径未售价值)在1.6以上，远高于2010年至2015年的水平。

除了提高周转效率，金代尔还通过加强合作迅速扩大了规模。根据数据显示，截至2019年中期，金地的土地储备总面积达到4760万平方米，其中权益性土地2550万平方米，占权益的54%。

2018年底，金谷的股本土地比例降至51%。在金地进入1000亿元之前，即2016年之前，土地权益比例至少为71%。

土地储备权总量迅速减少的原因在于，金地增加了合作购买土地的方式。从2015年到2018年，新增土地储备权益比例每年不超过50%，2015年将低至38%。

对此，Gemdale表示，权益比例较低的主要原因是近年来征地后采取了合伙人共同投资开发的模式。增加合作比例和减少自身权益的好处是显而易见的，其中最重要的一点是通过小资金撬动大规模，分担成本和风险。

然而，股权比例较低，这使得杰代尔在排名中并不落后，但并不能显著提升公司的经营业绩，而且经营收入和净利润的增长率低于销售额的增长率。

根据约2年的房地产销售平均记录时间，2016年的销售增长率反映在2018年归属于母公司的收入和净利润中，但金谷的财务增长率明显跟不上销售增长率。

显然，杰代尔也意识到了这个问题。根据2019年披露的数据，Gemdale在4年后将其土地收购权提高到50%以上，达到54%。

对此，柯灵表示:金代尔希望在未来将股权投资比例提高到50%以上。

来源：39科技网