冯仑：地产后开发时代重点是成本、规模、速度

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乐居财经讯2020年1月5日，2020年(第11届)中国房地产界领袖年会在北京召开。

下面是裕丰资本董事长、华本名誉董事长冯仑的记录:

亲爱的朋友们，早上好。

在过去的一年里，许多朋友都说这很困难，但是困难在哪里呢？我看到一个有趣的说法，在其他事情上并不难，但恰到好处。你什么意思，刚刚好？例如，杠杆恰到好处，既不高也不低，既能促进发展，又能控制风险。一切都恰到好处。所有应该翻转的东西都被翻转了。如果他们不转向，他们将不会转向，只是正确的。我们如何在这些不确定性中找到某种东西，使我们真正走上正确的道路。

根据我个人的观察，房地产行业实际上在三年前就完成了发展时代的任务，开始进入后发展时代。所谓的发展时代是一个以单一住宅产品为核心的快速建设和销售的时代。竞争的核心焦点是成本、规模和速度。因此，在过去的1999年到2016年和2017年，我们的人均国内生产总值从改革开放之初的三四百美元上升到八九千美元。在这个阶段，我们做这样的事情是很重要的。这里所有的开发商都做了正确的事情，即购买土地和建造房屋并出售。这就是所谓的发展时代。在这个发展的时代，我们的企业发展很快，最高销售额达到5600亿元。所谓的快速发展也被称为黄金时代。在2016年的内部讨论中，我们的中城联盟房地产以及华本俱乐部确认，我们已经结束了开发时代，进入了后开发时代。

什么是后发展时代？后发展时代是整个产品线、整个价值链和整个商业模式的竞争。所谓的产品线意味着我们不再是一个房子，有七类产品已经开发出来。七个类别是什么？它们是办公楼、酒店和度假，包括相关的服务式公寓，第三是医疗保健，第四是物流和仓储，第五是教育研发，第六是公共财产和政府财产，第七是度假和酒店。现在是整个产品线，不再关注住宅产品。住宅产品的速度、增量和规模都在下降，下降到什么程度？我不久前刚去过纽约，纽约是一个有2000万人口的伟大城市。去年，纽约有4000套增量住房，而当北京有很多住房时，则有40000或50000套，至少40000套。4000和40000之间的差距是如何产生的？是这个时代的终结。这个时代结束后，人口没有增加那么多，所以住房的增量很大。我去看了几栋有趣的房子，其中一百多栋卖了三年。我们习惯了光盘，我们都认为我们可以通过购买一块土地来赚钱。如果我们房地产开发商在过去的20年里没有赚到钱，主要原因是我们没有买土地，不是能力问题。这就是为什么我们今天说，我们过去靠运气赚的钱今天可能会凭借我们的能力得到回报，因为这太容易了。因此，我们说如果我们买一块地，我们就卖它，如果我们卖房子，我们就赚钱。因此，我们经常把这种运气视为能力，并不断地使用它。最后，有一天，我们掉进了坑里，错过了适当的转变。最后，我们被高杠杆率、低周转率和过多的增量所困。

我们进入后开发时代后，有了更多的产品线。在这个时候，我们要研究的不再是买一块地盖房子然后卖掉。我们需要逐步研究从土地到建筑、租赁到最终金融化的整个价值链。在这个过程中，如果我们关注发展时代的销售，评价一个公司的牛的标准就是销售。后发展时代我们关心什么？最重要的是租金和租金回报率。我们现在在中国世界饭店和国际贸易，因为这个地方在30年里已经建了100万平方米，但是现在这组建筑价值1400-1600亿。众所周知，在发展时代，我们公司每年销售5000亿元，其市场价值不到2000亿元。万科是a股中最高的，大约有1800亿元。更不用说在香港，不超过1000亿元。美国的发展时代也是如此。开发公司和住房公司的最大数量不超过150亿美元，即1000亿人民币。然而，在后发展时代，美国的市场价值超过300亿美元。

所以今天我们来看看事物的价值链，我们创造价值的不是销售，而是租赁。因此，我们可以看到，处于后发展时代的公司，例如香港的很多大公司，可能销量不多，但它们真的很有价值，做得很好。由于他的租金很稳定，香港地产在香港有7幢楼宇，这7幢楼宇的累积租金超过100亿美元。就发展而言，他应该卖出超过十亿元，这意味着评价标准不同。在后发展时代，我们关注租金回报和业务效率。比如大庆就在这里，这是后发展时代的一种模式，它提高了办公室每平方米的业务效率。这些问题是在后发展时代研究的，而不是买多少土地。所以最近，很多朋友说我买了多少土地，把这个产业交给政府，成为一个文化旅游小镇。我经常说这是前一个时代的故事，我们应该看看下面的故事。背后的故事是什么？后发展时代是一个1万到6万美元的故事，而发展时代是一个4万到1万美元的故事。这个故事结束了。如果你还想使用这种能力，你可以去柬埔寨、泰国和越南，你的技能很好。但是你去纽约和洛杉矶的时候为什么不能玩呢？因为你的经验只有10，000美元，即使达到8，000美元，你也会停下来。你认为全世界都应该按照你的方法去做，每个人都知道事情并不顺利。纽约的一些项目要么搁浅，要么卖得很慢，这超出了所有人的想象。洛杉矶也是如此，它不仅慢，而且涉及许多复杂的事情。

因此，在后发展时代，我们只需要研究整个价值链，而这些价值链中的新商业模式被称为全商业模式。此时，最重要的商业模式是服务，最后，房地产回归服务业。现在我们已经成为一个服务行业，成为一个工匠，而不是一个富人。谁曾经定义富人？夜总会来定义，后来定义采煤工是富人，最后说互联网来了，不被认为是富人。错了，互联网真的很丰富。事实上，我们是工匠。所谓的工匠，你仔细想想，你去浦东看看，在浦东的外滩上有不到40栋建筑，它们都不属于房地产开发商。你为什么富有？你又是这么做的。可以合理地说，你既不能拯救这座建筑，又没有钱。曼哈顿有两三百栋100米以上的高层建筑，而房地产开发商只占不到5%。你为什么富有？但是这些建筑是由我们行业中最好的人建造的。因此，进入后发展时代后，我们最重要的发展应该是明确的。我们应该逐渐从过去的思维转向未来的思维。我们应该展望未来。我们应该学会如何生活和赚钱，从1万美元到6万美元，这样我们的企业就可以逐步转型到后发展时代。我们的员工、我们的思维、我们的商业模式和我们的关注点也应该进入后发展时代。只有这样，我们才能进入一个新的时代，建设新的产业，实现新的事业。谢谢你。

来源：39科技网