平安证券：百强销售增速放缓，头部房企优势扩大

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乐居财经讯李莉1月3日，平安证券发布了房地产行业快速回顾。

事项:

凯瑞公布了2019年前200家房地产企业的销售数据。

和平观:

前100家房地产企业的销售增长放缓，预计2020年总体保持稳定。2019年，房地产百强企业实现销售额11.6万亿元，同比增长16.0%，销售面积8.5亿平方米，同比增长13.0%，增速较2018年分别下降19.2个百分点和21.6个百分点。其中，12月份月度增速继续回落，月销售额1.3万亿元，同比增长3.8%，增速较11月份下降25.6个百分点；销售面积9128万平方米，同比下降2.9%，增速比11月份低24.9个百分点，为3月份以来首次同比负增长，调整压力继续显现。展望2020年全年，房地产市场极有可能继续调整。其中，一、二线城市有所调整，城市政策带来的政策改善预计总体稳定；随着三、四号线供给的增加和需求的萎缩，以及之前没有明显的调整，量和价将面临更大的压力。随着政策的微调和货币环境的改善，预计下半年房地产市场将逐步稳定。

主流房企的成绩相对较高，但不如16-17岁。尽管2019年下半年市场调整压力加大，但由于2019年下半年房企的推动力度加大，主流房企的业绩完成率仍相对较高。17家主流房地产企业中有15家年初超额完成目标，其中世贸、金科和阳光城的目标完成率分别达到124%、120%和117%。尽管如此，2019年大型住宅企业的整体完成率(107%)仍远低于2016年(126%)和2017年(124%)，仅略好于2018年(105%)，反映出市场压力正在逐步加大。

首套住房企业优势继续扩大，百强企业间的差异化逐步加剧。从名单的门槛来看，十大房企最具竞争力。2019年，前10名的门槛同比增长21%，达到2430亿元。相比之下，前30名门槛仅同比增长13%，至1131亿元，而1000亿住房企业的扩张速度也有所放缓，仅增长4至34，但2018年增长13，而前100名门槛仅增长9%，至237亿元。从行业集中度来看，2019年各层级住宅企业集中度呈上升趋势，其中前10名住宅企业市场份额为28.2%，同比增长1.3个百分点，前100名市场份额同比增长5.4个百分点，达到72.1%。随着房地产市场进入调整期，领先房地产企业在品牌、融资、土地储备和运营等方面的优势将更加突出，领先房地产企业的市场份额有望继续增加。

销售利益比重下降，合作开发对住房企业规模的提升仍发挥着重要作用。2019年，百强房企销售股权比例为73.5%，比2018年下降6.8个百分点，其中各层级房企股权比例下降，保险费率从71%降至66%。凭借品牌优势和卓越的交易能力，大中型住宅企业通过并购、合作开发和小盘股交易，扩大了销售规模，获得了较高的股权回报。然而，随着房地产市场的降温和核心城市土地价格的下跌，预计后续主流房企的权益比例将会回升。

投资建议:2019年房地产百强企业销售增速明显低于2018年。12月份，月销售面积同比下降2.9%，市场下行压力加大。最近，中央经济工作会议和住房和城乡建设部会议都发表了意见，强调“三个稳定”和市场稳定健康发展。预计该政策将在2020年从过紧中恢复平衡，这有利于房地产市场的整体稳定。目前，房地产行业有一定的业绩增长，估值低，头寸低，股息收益率高，安全边际明显；叠加的多区域政策微调、5年期低利率下调和RRR下调、批准单个公司的海外再融资，以及放松政策和融资也有望改善该行业的估值。建议积极关注:1)万科、保利、金地、招商局等低估值领军企业和高派息股。；2)销售业绩高的二线弹性，如中南、阳光城。

风险提示:1)目前市场销售难度整体上升，三、四线受供应充足、需求萎缩的影响。另外，之前没有明显的调整，后续的成交量和价格都承受着很大的压力。未来，第三和第四行可能会有意想不到的调整。带来住房企业的大规模减值和中小住房企业的资金链断裂风险；2)2016年，由于房地产市场火爆和土地价格上涨，各地陆续出台限价政策，行业未来面临毛利率下降的风险；3)整体而言，目前的销售困难正在增加。如果随后的楼市降温超出预期，一些债务偿还压力大的房企将面临资金链断裂的风险。

来源：39科技网