天风证券：降准叠加因城施策宽松、强烈看好一季度贝塔行情和2020全年阿尔法

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乐居财经讯李莉1月3日，天丰证券发布了对RRR降息的评论。

2020年1月1日，中央银行宣布，为了支持实体经济的发展，降低社会融资的实际成本，中国人民银行决定在2020年1月6日将金融机构存款准备金率下调0.5个百分点，共释放8000亿流动性。大、小机构存款准备金率分别降至12.5%和10.5%，创历史新低。

在梳理了过去五轮RRR减持周期后，RRR减持明显改善了房地产行业的就地资金，而抵押贷款的改善明显高于就地资金。对于房企而言，作为一个资本需求大、敏感度高的房地产行业，前几轮RRR减持前后的到位资本数据显示，行业到位资本的边际改善明显。对于居民来说，按揭贷款情况有明显改善，但改善率有下降趋势:1)2008年RRR减息周期-到位资金绝对量提高22%，总资金增长率从6.4%反弹至69.5%，按揭贷款增长率从- 2)2012年RRR减息周期-到位资金绝对量提高20%，总资金增长率从5.1%上升至33.7%，按揭贷款增长率从-5.3%上升3) 2015年RRR降息周期——到位资金绝对量提高3%，总资金增速从-2.9%提高到16.8%。4)2018年RRR降息周期:到位资金绝对量提高9.7%，总资金增速从2.1%提高到7.8%，抵押贷款增速从-6.7%缩小到-1.2%。5)2019年RRR减息周期:到位资金绝对量提高1%，总资金增速从-0.5%提高到3.7%，抵押贷款增速从6.5%提高到12.4%。

2020年，房地产市场甚至比2019年第一季度还要糟糕。1)在资金方面，2019年第一季度将下调1%，释放1.5万亿流动性。此次RRR降息释放的流动性为8000亿元。虽然绝对规模低于去年，但RRR降息前的市场流动性水平好于去年同期(2019年1月至11月国内贷款累计增速为5.5%，去年同期为-3.7%)；2)在融资渠道趋紧的背景下，RRR降价后销售退货比例大幅上升。自2019年5月以来，房地产融资渠道一个接一个收紧，销售回报在全部到位资金中所占的比例大幅上升。在2019年1月RRR削减之后，销售回报的比例从44%增加到54%，而在9月RRR削减之后，销售回报的比例从47%增加到52%。2019年12月，百强销售增速放缓，影响了退货销售比例。预计回报率的提高将非常明显；3)2020年的政策好于2019年第一季度。自2019年第四季度以来，许多城市进入了“一城一策”的放松阶段。在一线城市中，广州南沙区和黄埔区取消了限购，深圳调整了奢侈税标准，取消了公寓销售限制政策，而二线和许多三线城市(佛山、天津、三亚等)表现强劲。放宽对人才政策的购买限制)；在中央层面，通过调整户籍政策(取消300万人口以下城市的定居限制，放宽300万至500万人口城市的定居条件)，鼓励人口在大中城市定居，鼓励人口向二、三线和一线大都市聚集，预计这将为该地区城市带来长期需求。总体而言，2020年中央和地方政策好于2019年。

在此前的RRR降息之后，房地产行业往往先跌后升，获得绝对回报的可能性很高。不同于以实际RRR截标日为基准来分析对行业的影响，我们以RRR截标公告日为基准来分析行业的市场趋势来判断行业的收益率。我们发现:1)RRR降息后，通常先降后升，本月下跌，本季度收盘。回顾前几轮RRR降息，我们发现它通常在本月下跌，而大多在本季度收盘；2)获得相对回报和绝对回报的概率很高。前五轮的绝对回报率最高，分别为41.39%、25.6%、95.5%、1.9%和43%；相应的相对回报率分别为19.7%、25.5%、38.7%、0.62%和5%。3)2019年，RRR板块的绝对收入为40%，相对收入为5%，这主要是由于2019年房地产行业政策的压制，对估值产生了明显的压制。在2020年，我们认为随着政策的边际改善，行业的比较优势有望再次得到体现。

投资建议:回顾过去五轮RRR降息以来房地产基本面和估值的变化，我们认为随着RRR降息的继续，房地产行业的资金状况将逐步好转，尤其是按揭贷款的改善将相对明显，促进基本面的恢复；与此同时，前三轮RRR削减已经取得了相对较高的相对和绝对回报。2019年，RRR还原行业的绝对回报相当可观，但相对回报相对较小，主要是由于房地产行业政策的抑制，这大大抑制了估值。我们认为，到2020年，随着中央和地方政策的明显改善，行业的比较优势有望再次得到体现。此外，根据我们之前的房地产投资矩阵(参考美林时钟)，在销售区域的累计增长率变为负值后，是配置房地产股票的好时机。因此，我们仍然对2020年第一季度的贝塔市场以及房地产行业全年获得超额回报的机会持乐观态度:从2019年全年来看，领先集中度的增长速度已经放缓，这种模式可能仍会改变，重点是增长较好的二级品种。住房企业在三线和四线布局需要重点筛选。长期以来，我们一直对一线、二线和大都市地区的住宅企业持乐观态度。短期主要建议是万科、金科、保利、中南建设和阳光城市。建议注意:1)领先地产:万科、保利地产、金地、融创中国、招商局蛇口；2)成长型房地产:中南建设、金科阳光城、徐汇控股、龙光地产、美的地产；3)物业管理:碧桂园、保利地产、招商局、永胜人寿、绿城服务、新大正等。；4)商业控股:欢乐城、中国国际贸易、光大嘉宝等。；5)舍改革与旧改革:城市投资控股与城市建设发展

风险警告:流动性传导低于预期，房屋销售低于预期

来源：39科技网