钱紧一年 | 祥生增速回调

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银根紧缩一年:2020年，中国房地产业将继续克服困难，新一轮市场化降息周期已经开始。回顾动荡的2019年，我们从企业的角度进行观察和思考。

房地产网络的观点从诸暨出来后，翔盛地产想在上海站稳脚跟。

正如许多浙江房地产企业经历的三部曲:上市、1000亿元和搬到上海一样，翔盛地产也不例外。

2018年，翔盛地产正式跨过了1000亿元的门槛，上海总部宣布在第二年推出。随后，陈的第二代接班人掌舵，进行了多次人事调整，向外界传达了上市的信号。

进入1000亿元后，除了规模扩张之外，如何规划其他发展道路，无疑成为每个房地产企业需要思考的问题。

回顾2019年，前几年一直保持高速增长的翔盛地产也需要爬上坡路。根据视点指数发布的2019年中国房地产销售额100强榜单，响生2019年实现销售额1174.7亿元，仍远未达到1300亿元的年度目标。

值得一提的是，翔盛是唯一一家未被列入前30名的房地产企业，这意味着目前市场上缺乏很多分析翔盛的财务数据，但从偶尔披露的小线索中仍能看到一个大致的轮廓。

在宏观房地产调控政策下，三、四线重型仓库的高周转率模式和传统的家族式管理能否支撑祥升向更高的目标迈进，成为摆在他们面前的关键问题。

当规模增长放缓、融资路径受市场影响时，后1000亿时代的翔盛地产也充满了挑战。

增长回调

从100亿到1000亿，翔盛地产只用了四年时间。

据公开信息显示，2015年至2018年，翔盛地产的销售额分别为109亿元、325亿元、620亿元和1029亿元，复合年增长率超过100%。

翔盛地产表示，2019年，将按照30%的增长规模稳步发展，即约1300亿元。因此，翔盛打算放慢脚步。

目前，翔盛地产的年销售额为1174亿元，与2018年的1029亿元相比，增长率被调整回一位数水平。

翔盛地产前四年的快速增长主要是由于上一轮房地产开发周期长江三角洲三、四线房地产市场的火爆步伐。

尤其是2017年翔盛地产售出的60个项目中，除了位于杭州的4个项目外，其余56个项目位于三、四线城市。2018年初，翔盛地产前副总裁俞郭芹公开表示，该公司80%的项目位于三、四线城市。此外，翔盛地产一直在深度培育华东地区，其80%的销售来自该地区的三、四线城市。

另一方面，翔盛地产的快速发展也得益于其高周转率模式。2016年，翔盛地产提出了36781的快速周转策略，即3个月开工，6个月开业，开业后销售额达到70%，一个月后达到80%，一年内恢复现金流；2017年，翔盛地产进一步提高了周转率，提出了25710的策略，即2个月内开工，5个月内开市，开盘当天销售下降70%，10个月内修正现金流。

到2019年初，翔盛的1+1+x战略逐步实施。以浙江省为发展基地，泛长三角地区是一个持续耕地区域，主要包括江苏、安徽、山东、江西、福建等五省，同时核心二线城市和围绕核心一线城市的二、三、四线城市也有机会分布。

因此，翔盛已初步完成全国布局，目前在浙东、浙南、浙北、环湖、江苏、安徽、华中、山东和内蒙古拥有九家区域公司。

从征地角度看，翔盛地产2019年的征地与往年相比并不乐观，仍集中在浙江诸暨、宁波、绍兴等地。

据房地产新媒体统计，2017年，翔盛地产斥资359亿元新增土地面积736万平方米；2018年前11个月为265亿元，土地面积588万平方米。

2019年前11个月，翔盛地产购买了175亿元土地，土地面积370万平方米，主要分布在绍兴、宁波、丽水、杭州、温州等城市。

事实上，自2019年以来，由于融资环境紧张，翔盛地产的布局节奏明显放缓。2019年，土地收购量几乎减半，新增商品价值同比下降40%。

翻转杆

一家非上市公司是如何撬动并发展成为行业前30名、增长率几乎达到四倍的企业？

数据显示，2019年香盛地产扬州摩尔特花园项目和诸暨香盛云镜项目的十个信托融资计划和最后八个信托计划，只是香盛地产100多个房地产开发项目的案例。

当时，作为一家非上市房地产企业，翔盛虽然仅依靠信托、银行、私募等少数融资渠道，以及高周转率下的快速支付，但仍有足够的现金流维持快速增长。

据媒体报道，象升信托的利率在7.8%至9.7%之间，高于行业平均成本。在负债方面，根据发布的产品数据，翔盛地产近两年的资产负债率接近90%，其中2018年的资产负债率为89.3%，2017年为86.08%，高于行业平均水平。

事实上，十年前就有关于象升地产高成本融资的消息。当时有媒体报道，象升集团以实际控制人陈国祥和朱国岭的个人资产为担保，以16%的贷款利率向上海百强集团借款1亿元。

近年来，在翔盛地产股权质押的信托条件中，除了项目本身的土地、在建项目及其他抵押外，基本上可以清楚的看到，浙江翔盛地产集团有限公司及其实际控制人陈国祥先生和夫人提供了无限连带责任担保，这就要求翔盛公司的经营要稳定，创始人的声誉要保持，项目的周转速度要足够快。毕竟，上述信托产品的期限一般为12-18个月。

然而，随着近期房企融资环境的收紧，翔盛地产熟悉的融资渠道在监管压力下变窄了。

特别是2019年7月，银监会要求控制房地产信托的规模，这表明房地产将面临更高的成本和对信托等非标准金融融资渠道更强的监管。

根据中国信托业协会的数据，截至2019年第三季度末，房地产投资信托基金余额为2.78万亿元，比第二季度减少1480.67亿元，比上季度减少5.05%。这是该数据自2015年第四季度以来首次出现负增长。

标准普尔全球信用评级分析师黄馨慧表示，2020年，中国房地产市场将到期近30亿美元的海外债券，而国内人民币债券将接近65亿美元。由于目前没有放松监管的迹象，到期金额比较大，涉及的开发商数量也比较大，2020年房企国内债券还款存在一定压力。

然而，象升地产前总裁赵宏伟在接受媒体采访时表示:该公司很大一部分采用银行、信托和私募的形式。随着公司的发展，翔盛利用发行债券和abs的方式进一步拓展融资渠道，降低融资成本。

因此，面对融资环境的变化，除了拓宽融资渠道、降低融资成本之外，翔盛的上市过程成为其最重要的工作。

一些投行分析师指出，国内银行普遍倾向于向上市企业放贷，房地产企业的融资成本将会降低，再融资将会容易得多。另一方面，在香港上市的公司可以通过更加市场化的美元债券市场筹集资金，而不是国内公司债券融资渠道可以随时关闭。

管理车道变更

自今年年初第二代领导人上台以来，市场上一直有声音说，翔盛地产的发展将进入一个新时代。

象升房地产的总裁是赵宏伟，一位工作多年的老前辈。2019年2月，翔盛内部下发通知，宣布陈为翔盛房地产集团总裁，主持房地产集团全面工作，向产业集团董事会负责。

同时，任命翔盛实业集团执行董事陈为房地产集团总裁助理，协助副总裁负责基金管理中心和财务管理中心的相关工作，陈为之女。

这两次人事变动也被外界视为第二代相声逐渐接手的信号。

新一代正在舞台上。由于管理风格的不同，老一辈职业经理人的离开是合理的，但也给企业经营的稳定性带来了考验。

在每个企业的管理变革之后，新领导者的风格是市场上最有趣的一点，因为它往往关系到企业下一步将走向何方以及如何走向。

上海总部于2019年正式开业，这与公众舆论的上市计划有关，尽管翔盛此前回应称，该房地产业务没有上市计划。

特别是10月份，郑融集团前首席财务官谭明恒进一步加大了翔盛地产在融资和上市方面的知名度。

然而，新的掌舵人也需要解决一些历史遗留下来的问题，相盛跨越了1000亿元的规模。

随着三、四线城市分红的逐渐消失，象升地产80%的土地储备位于三、四线城市，国家布局能有效实现位置的变化吗？

随着融资环境的趋紧，如何降低资本成本、增加现金流来保证象升地产的年度增长目标？

此外，对于房地产企业来说，如果他们真的想实现规模和质量的双优发展，他们必须有一些权衡。规模飞跃之后，翔盛能否稳扎稳打，深植立足，以产品赢得市场，值得关注和期待。

来源：39科技网