绿城管理通过港交所聆讯与代建业务的盈利模式

本篇文章1960字，读完约5分钟

观点房地产网6月19日，绿城管理在香港证券交易所发布信息，这意味着它已经正式通过首次公开募股听证会，并将很快登陆香港资本市场作为第一个股票代理。

今年2月28日，绿城管理控股有限公司发布了ipo招股说明书，并计划在香港上市。

根据当时的招股说明书，绿城管理成立于2010年，是绿城中国的轻资产部门之一。致力于为项目业主引领物业开发流程，提供涵盖物业管理全生命周期的全方位代理建设服务，包括商业代理建设、政府代理建设等服务。

绿城中国此前表示，如果上市委员会批准绿城管理层上市，董事会将向公司股东提供优先认购额度，具体细节将另行公布。此次筹资所得将用于收购、商业资本代理业务发展、研发、品牌形象推广、营运资本和其他一般企业用途。

根据昨日发布的最新听证会后数据，2019年12月31日，绿城管理(通过自身和与商业伙伴的合作)在中国26个省、市、自治区的85个城市和柬埔寨的一个城市拥有260个建设项目，管理的总建筑面积为6750万平方米。其中，2019年绿城管理拥有72个新的承包项目，总承包建筑面积约1600平方米。

2018年，绿城管理的新承包建设项目和新承包建设面积分别为106平方米和2240平方米。可以看出，绿城管理的代理建设项目的收购在过去两年有所放缓。绿城管理表示，新签约代建项目和新签约建筑面积增长放缓，主要是因为政府代建业务的项目选择得到加强，许多机会被放弃。

然而，绿城管理总经理李俊在接受视点房地产新媒体采访时表示，规模不再是绿城管理的问题。

截至2020年3月31日，绿城管理有266个建设项目。同一天，其自营和与业务伙伴合作经营的代理建设业务项目管理的总建筑面积约为6980万平方米，其中待建2630万平方米，在建3800平方米，竣工550万平方米。截至2020年3月31日，绿城管理拥有150个商业代理建设项目和116个政府代理建设项目，总管理建筑面积分别为4020平方米和2960万平方米。

收入方面，绿城管理在2017年、2018年和2019年分别实现收入10.16亿元、14.81亿元和19.94亿元。在2017年、2018年和2019年，绿城管理分别从持续经营中获得2.59亿元、3.63亿元和3.89亿元。

截至2017年12月31日、2018年12月31日及2019年12月31日止年度，绿城管理从绿城中国取得的收入分别为人民币8490万元、人民币8240万元及人民币1.19亿元，分别占总收入的8.4%、5.6%及5.9%，主要与其向绿城中国提供的建筑及设计服务有关。

在绿城管理提供的信息中，其优势描述如下:公司的轻资产业务模式促进了业务的快速增长和盈利，同时降低了风险。大量的替代项目促进了公司的可持续发展、经验丰富的管理团队和以员工为导向的文化。

事实上，仅从盈利能力来看，其毛利率水平明显高于大多数房地产公司。根据之前的招股说明书数据，2017年、2018年底和2019年前三季度，绿城可持续经营业务的毛利分别为5.77亿元、7.44亿元和6.79亿元，毛利率分别为56.8%、50.2%和44.9%。

目前，得益于绿城管理近年来大力拓展合作经营项目的战略，以加速扩张和抢占市场。根据市场数据，绿城管理的建筑面积是排名第二的建筑公司的两倍。

为什么要积极扩大规模？李俊在接受视点房地产新媒体采访时解释了这一点。

他说，绿城管理目前负责近300个项目，在建面积超过3000万平方米，已经是国内房地产企业的第一梯队。达到这个流程后，他的目标是达到另一个层次，即把流程转化为能量，建立一个闭环系统，最终更好地为客户服务。

巨大的代建业务流下隐藏着更多的资金流、人才流、供应链资源和商机。为什么要浪费这些流量？我们应该把现有的流动变成一个封闭的循环，把流动留在一个更大的系统中。

自2005年绿城为杭州市政府兴建安置房项目以来，绿城已有15年的历史。如今，许多房地产企业已经加入了建筑市场，如金地、敏捷、建业、当代等。

根据视点指数研究所今年3月发布的《2020年中国房地产中介机构管理报告》，目前中国主流的中介机构建设模式可分为三种类型:政府机构建设、商业机构建设和资本机构建设。其中，商业代理建设可分为纯轻资产的项目代理建设和小股交易的股权代理建设。后者的出现是基于国内信用体系不完善，企业用较少的资金追求更多的利益。

然而，更值得注意的是，有一种观点认为，代建赚取的是开发商的利润，但目前选择代建的项目大多是中小开发商，其利润在空相当有限，仍面临持续压缩，因此代建业务的利润增长无法得到持续保证。

随着绿城管理成功进入HKEx，目前还不清楚是否会掀起像目前房地产上市一样的另一轮代建上市浪潮，但它可能会更好地引起人们对代建模式和前景的关注，这是绿城管理对行业的又一贡献。

来源：39科技网