弘阳服务通过聆讯 收购第三方业务扩张或成重点

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观点房地产网从招股说明书发布到听证会刚刚过去了近三个月。与个别同行相比，鸿阳的服务进度并不慢，但预计的时间表仍是空白条，具体上市节点不详。

事实上，从前一份招股说明书的披露可知，虽然鸿阳服务集团有限公司于2019年12月12日成立，但其历史可追溯至2003年主要经营子公司南京鸿阳物业管理有限公司的成立。

在发展初期，主要为红阳集团及其子公司开发的住宅物业提供物业管理服务。自2011年以来，它已将其地理覆盖范围从南京扩大到长江三角洲的其他城市，并自2017年以来扩大到中国的其他地区。

2015年，公司开始为第三方房地产开发商开发的物业提供管理服务。并逐步将服务范围扩大到红阳集团及其子公司开发的商业地产。

这就决定了鸿阳服务与房地产企业下的所有物业管理公司有着相同的先天优势，即与母公司业务高度相关，明显取决于母公司的业绩。

然而，与此同时，它正在扩大其第三方物业管理业务，商业物业的管理领域也在增加。

数据显示，截至2019年12月31日，鸿阳服务管理了94个物业项目，总管理建筑面积约1580万平方米，总承包建筑面积约2760万平方米，覆盖中国14个省市的41个城市。

就控股股东而言，截至2019年12月31日止年度，鸿阳服务向鸿阳地产集团提供物业管理服务及增值服务所产生的服务费约占鸿阳地产集团总营运成本(包括销售及销售成本及分销费用)的1%。

此外，截至2019年12月31日，鸿阳地产集团有124个正在开发的房地产项目(包括由鸿阳地产集团的合资公司和关联公司开发的项目，其中鸿阳地产集团没有控股权益)，总规划建筑面积为1570.79万平方米。

对此，鸿阳服务表示，预计集团将继续接受鸿阳集团及其联系人的任命，为其物业提供物业管理服务。

如果简单粗暴地将红阳地产的在建面积纳入未来红阳服务的新合同建筑面积，则红阳地产的在建面积将增加56.9%。

鸿阳服务坦率地指出:鉴于鸿阳母公司与集团持续经营在一定程度上的互惠互利和优势互补，以及我们在获得鸿阳母公司物业管理服务方面取得的突出成绩，我们相信我们可以继续被鸿阳母公司聘用，并保持其收入。

然而，洪洋的招股说明书中有一句话:本集团可以独立于控股股东及其关联方作出所有业务决策，独立经营自己的业务，并在上市后继续这样做。

从这个角度来看，它一直在有意识地培育自己的品牌，拓展第三方商业市场。

据悉，该公司自2015年以来一直从事为第三方房地产开发商开发或拥有的住宅物业提供物业管理服务。截至2019年12月31日，这些第三方项目管理的总建筑面积约为410万平方米，相当于管理的住宅物业总建筑面积的33.7%，这些第三方项目的建筑面积约占管理的住宅物业总建筑面积的82.0%。

截至2019年底，红阳服务管理的住宅物业中，约66.3%为红阳房地产集团开发或拥有的物业。然而，由于我们在住宅物业交付后继续为业主提供物业管理服务，我们的大部分客户是独立于鸿阳母公司集团的个体业主。

截至2019年12月31日止年度，约46.8%的住宅物业管理服务收入来自业主委员会和第三方房地产开发商。

在这方面，鸿阳服务表示，由于该公司不断承诺参与其他第三方房地产开发商的选择或投标过程，该公司一直在从事新的服务，当地物业管理公司在战略收购中已接触到独立的第三方房地产开发或所有权。预计到2022年底，红阳地产集团的收入占比将会下降。

但是，由于物业管理企业与房地产企业的母公司有着千丝万缕的联系，其经营类型也受到影响。基于此，鸿阳服务开始介入商业物业管理。

鸿阳服务对其业务来源的描述是，自2003年以来，我们一直为鸿阳母集团的各类物业提供物业管理服务，包括鸿阳地产集团的住宅物业、红日工业原料城集团的专业家居装饰及建材中心，以及自2015年以来的鸿阳地产集团的商业物业。

截至2019年12月31日，本集团管理的所有商业物业均为控股股东的相关联系人拥有和/或经营的物业。在跟踪记录期内，我们被控股股东的相关联系人任命为这些商业物业(独立第三方)的租户提供物业管理服务。

然而，商业物业管理完全依赖于母公司的地位，并于2020年2月开始发生变化。

据悉，为了优化商业物业的物业管理模式，鸿阳服务于2月开始寻求与相关商业物业(如南京鸿阳广场、南京鸿阳家园)的租户直接签订物业管理合同。在租户与控股股东的相关合同到期后，将继续寻求与租户签订物业管理合同。

我们还计划通过从其他第三方商业运营商获得商业物业管理服务(如提供咨询服务)，进一步扩大我们的客户基础。考虑到非住宅行业的多元化客户基础和投资组合，我们认为，到2022年底，控股股东联系人拥有和/或经营的商业地产的收入比例将会下降。

因此，对于未来的计划和上市所筹资金的使用，首要任务是寻求选择性的战略投资和收购机会，进一步扩大物业管理业务的规模。

其中，将用于收购或投资于其他专注于住宅物业管理的物业管理公司，这适合并可以补充我们的业务运营和战略，以扩大业务规模；它将用于收购或投资其他从事商业物业管理的物业管理公司，以增强我们服务非住宅物业的能力，并丰富我们的项目组合。

我们只打算收购或投资于独立的第三方物业管理公司。

虽然目前没有投资或收购目标，但鸿阳服务计划在2022年底前收购或投资4至6家物业管理公司。计划重点探索长江三角洲(如江苏、上海、安徽)、西南地区(如成都、重庆)、华南地区(如广东)和华中地区(如湖北、湖南)的收购或投资目标。

来源：39科技网