解局 | 旭辉旧改图谱

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观点房地产网2019年，森林中最常被公众提及的一句话是旧制改革。徐汇的土地储备达到2650万平方米后，借旧换新成为其重要突破口。

去年，当林忠还是博鳌房地产论坛的嘉宾时，他说下半年他不能拿地。然而，徐汇已经加快了改革的步伐。2019年，先后在大湾区成立了三家旧城改造公司，通过合作获取项目资源，提高旧城改造比例。

如今，被誉为合作之王的徐汇，选择了与珠海本土企业联合。这也是徐汇第一次来珠海。从新闻上看，旧的改革似乎不再是纸上谈兵。

6月10日，徐汇集团官方微博发布消息称，6月9日，徐汇集团与珠海经济特区丹田集团签署战略合作协议，双方将联合优势资源，在珠海开展深度综合合作。

在此次合作中，双方主要从珠海唐宁村等多项旧村改造和旧城改造项目入手，在房地产、教育、工业、商业等领域进行了深入合作，通过专业化和本土化的方式为珠海的改造创造了更多的标杆项目。

房地产企业能否在城市更新中胜过大象还有待观察。

珠海旧制改革的进展

作为上海本土的房地产企业，徐汇从2015年开始寻找机会，希望在大湾区取得巨大的成就。第二年，徐汇第一次进入广州，参与保利一个小地块的开发。

进入广东几年后，徐汇广州分公司的发展进程仍然比较缓慢。在开放的土地市场基本上被当地的房地产企业占领后，徐慧陷入了一个聪明的女人没有米就很难做饭的境地，所以她反映了人们对收购和合作的看法。

随着时代的变迁和流转，城市中的村庄作为广东几个城市之间的缝隙，仍然受到房企的青睐。除了烟雾缭绕的古城广州，珠海也逐渐吸引了市场的目光。

数据显示，徐汇的合作伙伴丹田集团已有28年的发展历史。自1992年成立以来，其业务系统包括城市更新服务和校园综合服务，并开发了高层建筑、综合项目、外资超市项目等。

其中，丹田集团先后开发了12个房地产项目，开发面积近50万平方米，重点开发住宅、商业和大学物业三类产品，校园服务管理面积超过2000万平方米。

合肥研究院市场分析师曾勉告诉视点房地产新媒体，珠海有很多房地产企业在进行旧房改造，包括R&F、澳远、万科、碧桂园、中信、凯撒、龙光、时代、法华、吕晶、仁恒、恒隆、恒荣、五洲、金地、林琴、宝胜等。

截至5月，我市仅有55个旧村改造项目，其中斗门9个，高辛10个，香洲23个，金湾13个。这些数据不包括工厂重建项目。

如结婚文件所述，丹田集团的项目大多是珠海拱北和老香洲的三个老改造项目，与政府关系密切。这可能是徐汇寻求合作的机会。

曾勉说，珠海香洲区不包括高新区，有23个项目被列入了旧城改造。然而，拱北和老香洲地区仍有许多城中村、旧工业厂房和未完成的建筑，因此旧改造项目的数量相当可观。

就中国南方的旧制改革而言，房地产企业往往会与早期的服务提供者一起介入旧制改革，然后逐步确定实施主体，这就需要与当地政府和村民建立友好关系，但对于徐汇来说，这并不是它的优势。

徐辉认为，与丹田的这次合作是区域优势互补、资源共享、互惠互利的结果，这将进一步拓宽公司的朋友圈。

此外，丹田集团拥有丹田的股份，丹田是新三板的上市公司。其前身是田单物业管理有限公司，围绕房地产开发主线，延伸资产运营、装饰工程、空房源设计、股权投资等业务模式。目前，物业管理业务覆盖西南、南、东、东北和东南五大区域。

事实上，能够与当地企业达成合作，也为徐汇在珠海规划其他项目提供了一个缓冲和适应期。毕竟，徐汇目前在珠海的布局很少，这可能会增加在大湾区的项目比例。

与广州和其他地区的旧改革相比，珠海的旧改革似乎有些不同。上述分析人士解释说，以老改造项目的成本难点之一资本成本为例，珠海和深圳的解决方案是市场化的，广州是政府主导的，上海是政府和市场携手并进的。

此外，曾勉还提到，珠海旧体制改革的盈利模式是用资产管理模式建设项目，而房企不仅吸收自有资金，还吸收社会资金参与。除了出售房产，房企还增加了自持部分，并在项目做大做强的过程中通过不同环节创造利润。

徐汇旧变图册

2016年，徐汇与保利合作了花海湾项目，直到四年后，该项目仍是广州唯一的项目。目前，该项目总建筑面积为14.06万平方米，预售面积为12.09万平方米，徐汇的股权仅占23.5%。

从销售业绩来看，不难理解徐汇千方百计想在大湾区站稳脚跟，通过旧制改造增加大湾区的土地储备和布局。2019年，徐汇华南地区的销售额和面积相对较低，但平均销售价格仍居四大地区之首。

2019年，徐汇的销售规模超过了2000亿元，站在这个梯队也意味着后续的发展将更具挑战性。在保持增长速度的同时，要解决华南地区的土壤蓄水问题，这是徐汇需要关注的下一个方面。

现在，徐汇逐渐将注意力转向了长期布局，旧的变化就是其中之一。通过合作开发+旧城改造的模式，徐汇已进入华南8个城市，共锁定30多个项目。

许晖业内人士向视点房地产新媒体透露，许晖正在尝试旧的改革，但旧的改革周期很长，从切入项目到最终收回土地需要几年时间。也就是说，从旧的土壤储存转变为成组土壤储存的时间和成本很高，这是一个必须考虑的发展困难。

虽然旧的改革周期较长，但最终产生的利润也是高增强土地收购的多元化能力，多元化土地收购的比例从去年的30%提高到50%，以降低土地成本，保证未来几年毛利率和净利率的稳定。蓝鸿震在徐汇演出会上提到了这一点。

回顾徐汇在大湾区的发展历程，2019年可以说是加快旧体制改革的一年。今年7月和8月，徐汇先后成立了三家城市更新公司，注册资本为1000万元，其中东莞和诺公司占90%，东莞何裕公司和广州徐汇城市更新投资发展有限公司均占100%。

徐汇在广州成立旧改造公司后，先后与广州六个村签订了旧改造协议。一方面，旧的改革落入囊中，另一方面，它不断加强与企业的合作。

2019年5月，徐汇与幻想曲达成战略合作，在土地、项目开发、品牌推广、产品营销等方面开展深入全面的合作，将促进大湾区等重点地区与中西部核心城市优势互补。

值得一提的是，据幻想曲总监张惠明介绍，该公司的城市更新总建筑面积估计为1954万平方米，大部分位于深圳、东莞、佛山、中山等城市，其中深圳有27个旧装修项目，总价值为2056亿元。

合同签订不到半年，2019年11月，徐汇和幻想曲第一次合作赢得了深圳平山江山项目。这是徐汇在深圳的第一份工作，也是本次报告中披露的唯一一个深圳项目。据悉，徐汇与幻想曲合作了三个低成本项目。除了深圳平山项目，还有两个项目位于武汉。

放眼全国，徐汇在其他城市的旧房改造项目并不罕见，如武汉、烟台、贵阳、太原、石家庄等城市的旧房改造项目。值得一提的是，徐汇拿下了太原市的旧房改造项目，这也引发了终止转让的风波和合伙人退伙的传言。

据了解，太原市三盖区综合整治项目总投资高达500亿元，涉及建设用地净面积近4200亩，是徐汇赢得的最大的老整治项目。在该地块上市阶段，太原市国土资源局终止了拍卖，并表示该地块存在争议，因此停止了上市。随后市场猜测徐汇之前想引进的碧桂园和平安地产可能会退出。

幸运的是，2019年4月底，徐汇仍然加入了太原当地的房地产公司碧桂园、平安地产和皇太地产，并以48.5亿元的价格赢得了太原市尖草坪区三桂区的10块地。该项目由徐汇和碧桂园经营，平安地产和皇太地产进行金融投资。

随后，徐汇还告诉媒体，这10块地是太原市三交区综合整治工程的第一批地块，包括近200万平方米的住宅建筑，50多万平方米的基础和集中商业用地，总可销售价值超过300亿元。整个三交地区综合整治完成后，项目总价值预计将达到近1000亿元。

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来源：39科技网