年报解读 | 旭辉2020：拿地权益大幅提升，融资成本维持低位

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今年，房地产行业被国际评级机构普遍视为空，但一些房地产企业已经走出了不同的轨道。 国际市场:5月11日，国际知名评级机构惠誉评级(fitch ratings)发布报告，确认徐汇控股的长期本币和外币发行人被评为“bb”，前景稳定。此前，标准普尔和穆迪分别确认了徐汇“bb”和“ba3”的信用评级，以及稳定和积极的评级前景。到目前为止，三大国际评级机构今年都重申并保持了对徐汇更积极的评级。

国内市场:随着快速增长，集团已进入房地产龙头企业行列，徐汇集团在中国指数研究院发布的“2020年中国房地产企业100强”中排名第14位。根据中智研究院的数据，2019年，前11-30家房地产龙头企业的平均销售增长率达到24.1%，是前100家企业中销售增长率最高的一个阵营，而徐汇集团以32%的增长率位居前列。

2019年，徐汇集团实现核心净利润增长24.69%，达到69.03亿元。集团上市后，核心净利润复合增长率高达33%。2015年至2017年，徐汇保持了较高的净利润增长率。

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夺取土地

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储土情况:坚持重点深化一、二线

2020年1月至4月，徐汇在全国范围内收购土地16块，总建筑面积277万平方米，土地总价格161亿元，土地权益价格142亿元，土地收购权益比例大幅上升至近90%。2020年1月至4月，徐汇收购了一、二线城市近90%的土地，反映了公司以一、二线城市为重点的长期土地收购战略。其中，长江三角洲位于上海、杭州、苏州、无锡和温州等一线和二线城市；中部地区在重庆、长沙等城市赢得项目，提升了公司在核心区域的市场份额，区域深度培育优势明显。

2019年，徐汇总土地储备面积6540万平方米，总价值9880亿元，占权益的65%。土地储备总体布局均衡，规模适度。到2020年，公司的可销售价值将达到3800亿元，其中89%将位于不断引进人口的一线、二线和准二线城市。丰厚的价值是实现销售目标的坚实基础。

2019年，在中央政府多次重申“无房炒房”主调、实施“一城一策”调控政策的背景下，徐汇集团将发展重心从扩大规模转向注重质量。下图显示了徐汇集团近五年新增的土地储备和股权比例。2015年至2017年房地产扩张期间，企业主要是扩大规模，特别是2016年至2017年，新增土地储备翻了一番，2017年新增土地储备达到1320万平方米。2017年后，以提高权益比重为发展目标，逐步从高速增长向高质量增长转变。

土地投资策略:以收定支，严格控制负债

长期以来，徐汇的土地投资强调“以收定支、严格控制负债”的战略。对相关土地进行100%勘探，利用战略漏斗、市场漏斗、金融漏斗和运营漏斗四层模型进行筛选，理性参与拍卖，谨慎出价，坚决“不拿地王”，严格控制负债率，不投放财务杠杆。提高投资的准确性，降低经营风险，为后续利润的释放奠定基础。这一标准从未改变。

2020年前4个月，将收购16块土地，总建筑面积277万平方米，土地总价格161亿元，土地权益价格142亿元。2019年前四个月，共收购土地23块，总建筑面积618万平方米(其中太原252万平方米)，土地总价款287亿元，土地权益价款179亿元。与去年同期相比，今年的土地支出有所下降。它体现了徐汇以收定支、严格控制负债的战略。2020年前4个月，土地收购平均销售投资比为2.6，地价为12.8%，地价合理。

征地特点:多元化、低地价、高权益

长期以来，徐汇的土地投资强调“以收定支、严格控制负债”的战略。今年以来，它一直以“稳定”为重点，体现出“多元化、低溢价、高权益”的特点。

多元化:今年1-4月，徐汇有7个多元化的征地项目，分别位于上海、青岛、长沙、重庆和洛阳。土地收购权价值占70%以上，新增总价值158亿元。多元化土地收购包括青岛即墨区一、二级联动项目、洛阳一、二级联动项目、长沙、重庆收购优质土地等。

低地价:徐汇今年收购的土地平均地价只有12.8%，其中7个项目是零地价收购的。

高利息:今年4月以来，徐汇的土地收购利息率大幅上升至近90%，而新增的土地储备利息占去年上半年的74%。未来，高利率的土地收购将有效地促进未来销售利率的提高。

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融资条款

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徐汇控股董事长林忠不止一次表示:“徐汇不应该是‘偏学生’，而应该是‘三好学生’。”放弃负债率、降低利润率的规模扩张不是徐汇想要的。徐汇始终注重规模与利润的平衡，始终坚持“金融铁三角”战略。从2015年到2019年，经过五年的增长，徐汇现已进入2000亿住房企业阵营。然而，企业的资产负债率一直保持稳定；2017年净负债率上升到67.5%后，开始稳定并保持在70%以下，在同规模的房企中表现依然良好。

2019年小洋春楼市之后，政府加大了对国内外融资渠道的控制，而国内融资的收紧，尤其是对信托渠道的政策控制，给房企带来了很大压力。

凭借徐汇集团多年来的实力和银企友好关系，徐汇集团在融资能力上显示出巨大优势。近五年来，综合融资成本呈明显下降趋势。受政策环境影响，2019年综合融资成本为6.0%，处于行业较低水平。

同时，徐汇一年内到期的短期债务仅占20%，管理层表示未来将接近15%。现金与短期债务之比为2.7，债务结构合理，偿付能力优越。

最近，全球美元债券市场出现复苏迹象，高收益房地产债券的反弹更加明显。事实上，在全球利率走低的背景下，投资者对中国房地产债券的兴趣依然浓厚。

春节后，徐汇以3.63%的利率发行了供应链abs，属于较低水平的民营住宅企业。

3月21日，徐汇完成了2018年公司债券票面利率的调整，由原来的6.5%下调至5.3%，并在债券剩余的两年续展期内保持不变。公司债券规模为8亿元人民币，所有债券均在息票率调整后展期。

5月，徐汇赎回2020年5月到期的所有3亿美元6.375%优先票据。在确保充足的流动性和现金储备的前提下，保持健康的资产和负债。

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Esg文章

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作为可持续投资中的一个重要投资理念，esg投资逐渐成为主流，国际组织和国家在esg发展方面取得了新的进展。2019年5月15日，香港联合交易所有限公司(香港交易及结算所有限公司的全资附属公司)发布了一份关于检讨《环境、社会及管治报告指引》及相关上市规则条文的咨询文件，并就企业社会责任提出了一些修改建议。在改进esg指南的同时，它也为投资者提供了更全面的投资指导。

徐汇集团在发布业绩时，也对企业的esg工作做了相关说明，这也反映了企业对可持续发展的重视。

环境(环境)

环境治理水平

社会

公司治理(治理)

公司治理(治理)

结论

在今年的业绩会议上，公司宣布2020年销售额为2300亿元，比19年前增长了15%。随着近期疫情防控形势的好转和公司推进步伐的逐步恢复，公司对今年目标的实现充满信心。今年五一黄金周期间，销售额同比增长了一倍。

中长期来看，徐汇正通过“总部平台+区域小集团+项目集群”的框架，加快组织变革的区域深化，提高项目整合和运营效率。

自去年以来，徐汇先后在西南、江苏和华北建立了区域集团，推动太原市公司融入西北。未来将形成十几个区域性小团体，每个小团体的平均规模将达到300-400亿，以支持“十二五”规划的实现。

来源：39科技网