2020年两会政府工作报告解读： “房住不炒”，因城施策

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报告要点

1.宏观经济学:没有经济增长目标，而“六个稳定”和“六个保证”聚集在一起

2.住房政策:“不要炒房”，因为城市的政策

3.区域发展:加快实施区域发展战略，进一步推进京津冀协调发展、粤港澳大湾区建设和长三角一体化发展，成渝双城经济圈建设也将加快推进

受2020年新冠肺炎疫情影响，原计划于3月初召开的中国人民政治协商会议第十三届全国委员会第三次会议和第十三届全国人民代表大会第三次会议推迟至5月下旬，“两会”从5月21日至5月22日相继召开。梳理政府工作报告中与房地产相关的重点，分析2020年房地产行业面临的新政策环境。

01

宏观经济

不要设定经济增长目标，要把“六个稳定”和“六个保证”结合起来

原始报告

◆综合判断情况后，我们对疫情前考虑的预期目标进行了适当调整。今年，我们要把稳定就业和保障民生放在首位，坚决战胜贫困，努力实现全面建设小康社会的目标；城镇新增就业900多万人，城镇调查失业率约为6%，城镇登记失业率约为5.5%。消费价格上涨约3.5%；进出口促进稳定和质量，国际收支基本平衡；居民收入增长与经济增长基本同步；.....，努力完成“十三五”规划的目标任务。

◆我们没有提出具体的年度经济增长目标，主要是因为全球疫情和经贸形势非常不确定，中国的发展面临一些不可预测的影响因素。

◆积极的财政政策应该更积极、更有希望。今年，赤字比例计划安排在3.6%以上，财政赤字将比去年增加1万亿元。与此同时，它将发行1万亿元的特殊防疫国债。这是特殊时期的特殊措施。

◆稳健的货币政策应该更加灵活和适度。综合运用RRR降息、再融资等手段，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年。保持人民币汇率基本稳定在合理均衡水平。直接针对实体经济创新货币政策工具，必须促进企业方便获取贷款，并不断压低利率。

◆加大宏观政策实施力度，重点稳定企业，保障就业。

◆增加减税和降低成本。

◆促进企业生产经营成本的降低。……对国有房地产减租，鼓励各类业主减少或推迟租金征收，并给予政策支持。

◆加强对稳定企业的金融支持。……鼓励银行大幅增加对小微企业的信贷、初始贷款和不偿还贷款。大幅扩大政府融资担保覆盖面，大幅降低利率。……支持企业扩大债券融资。加强监管，防止资金“空转移”套利。金融机构和贷款公司共享繁荣，鼓励银行赚取合理利润。为了保护市场参与者，必须大幅度提高中小企业贷款的可获得性，并大幅度降低综合融资成本。

政府工作报告(2020/05/22)

表:近年主要宏观指标对比

资料来源:中国手指学会综合整理

[观点]

2019年，受内外因素影响，特别是在中美贸易争端带来的外部压力下，国内经济呈现下降趋势，但也表现出较强的弹性，实现了全年既定的增长目标。2020年，新冠肺炎疫情的全面爆发给全球经济发展带来了前所未有的挑战，一季度中国经济受到明显冲击。随着恢复工作和生产的步伐加快，国内经济正在逐步复苏，但尚未恢复正常水平，目前海外疫情仍在发酵，这给中国经济发展带来很大的不确定性。

2020年是全面建设小康社会、全面战胜贫困的一年，这一次没有gdp增长目标，这表明中央政府已经充分评估了当前全球发展形势，将稳定就业(报告中提到就业近40次)，保护民生。作为核心目标，有利于引导各方集中精力抓好“六个稳定”和“六个保证”，并将做好“六个保证”作为“六个稳定”工作的重点，稳定经济

图:2020年以来各种经济指标的表现

面对当前的发展环境，中央政府在落实以往政策的基础上，实施了积极的财政政策，近年来首次安排财政赤字比例超过3%，并发行了1万亿元的专项防疫国债；稳健的货币政策更加灵活适度，导致广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年(2019年末m2增长8.7%)。4月份，m2增速超过11%，继续压低利率，降低融资成本，为经济复苏和发展提供了更强有力的资本环境。目前，中国的出口受到一定程度的限制，因此加快释放内需潜力更加迫切。新的基础设施投资和汽车消费需要进一步激活，宏观政策将继续发挥作用，促进经济全面恢复正常。

对于房地产行业而言，得益于宽松的货币环境，企业国内融资略有改善，融资成本有所下降。同时，购房者的购房成本也有所降低。供求两端资本的改善对房地产业有一定的支持，房地产投资可以保持快速增长，从而促进宏观经济稳定。此外，在“确保就业”的目标下，居民收入明显下降的预期将得到缓解，这也将有利于市场的稳定。

02

住房政策

“不要投机”，因为城市的政策

原始报告

◆加强新型城镇化建设，大力提高县城公共设施和服务能力，满足农民日益增长的县城就业和定居需求。新开工改造39000个旧城区，支持安装电梯，发展餐饮、清洁等各种社区服务。……完善市场化投融资机制，支持民营企业平等参与。

◆进一步推进新型城镇化。充分发挥中心城市和城市群的综合引领作用，培育产业，增加就业。坚持住而不炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。改善便利设施，使城市更宜居。

◆给予省政府更大的建设用地自主权。

◆促进人才流动，培育技术和数据市场，激活各种要素的潜力。

政府工作报告(2020/05/22)

表:这两个协会近年来与住房有关的表述

[观点]

(1)房地产市场监管方向

面对中国经济下行的压力，中央政府保持房地产调控的固定权力，坚持“房不投机”的基调不变，调控的内容被纳入政府工作报告，这也反映了中央政府敦促资本等要素进入实体经济的决心，坚持住房应该回归住宅物业。目前，随着我国疫情的有效控制，我国房地产市场正在逐步恢复，短期内房地产调控仍将保持“稳定”。最近，一些城市的土地市场是热的，有针对性的政策的引入，并不排除在未来促进房地产市场的稳定和健康发展。

值得注意的是，这一“城市驱动政策”被写入了政府工作报告，并删除了“落实城市的主要责任”。自新冠肺炎疫情爆发以来，许多城市灵活实施城市驱动政策，从供需两端引入房地产调控政策，为房地产市场的稳定运行发挥了重要作用。此外，广州、济南、青岛、乐山、赤峰等10多个城市放松限购、限制发放贷款的政策也被取消。今后，在"无房炒房"的大基调下，地方政策将更加灵活，以确保房地产市场的平稳运行。

(2)旧住宅区改造

今年以来，中央多次在重要会议上强调，要加强对现有住房的改造和升级，改善居民生活条件。在这份政府工作报告中，明确表示将对39，000个旧城区进行新的改造，涉及近700万居民，是去年的两倍，而且强度将显著增加。在改善居民生活条件的同时，还可以扩大内需，促进有效投资。到2020年，老社区将重点改造和完善社区配套和市政基础设施，提高社区养老、护理和医疗的公共服务水平。在此过程中，也将为企业干预创造条件，特别是物业服务企业，空房市将进一步扩大。

表:2020年部分地区旧住宅小区改造计划

对于城市棚户区改造，今年的政府工作报告没有提及，但今年是新三年棚改计划的最后一年，整体棚改仍有一定的量，可能会明显低于原计划。棚改专项债务恢复发行，但仅限于启动项目使用，叠加货币化安置比例明显下降。房改对房地产市场的支持明显减弱，或者在基础设施投资领域加大了力度。

(3)土地供应

土地资源将进一步向流入城市的人口倾斜。最近，中央政府继续推动土地要素的市场化配置。一方面，建立和完善了统一的城乡建设用地市场，促进了农村集体建设用地进入市场；另一方面，完善城乡建设用地增减挂钩政策，探索建立全国建设用地和补充耕地指标跨区域交易机制。这份政府工作报告还强调，省政府应在建设用地上有更大的自主权，新增建设用地的规划指标应与城市吸纳的人口数量挂钩，未来建设用地资源将进一步向中心城市倾斜。

(4)人才流动

除了一些超大城市，所有城市全面放开和放宽居住条件是大势所趋。户籍制度改革继续深化，城市群户籍和居住证互认制度正在积极探索和实施。未来，城市人口的流入将直接取决于城市和区域基本面的竞争，工业进口、医疗和教育资源的优势将进一步凸显。今年以来，济南、南昌、昆明、沈阳等地已经全面放开了人才落户或落户。此外，许多地方还出台了降低人才引进门槛、增加人才补贴等政策。未来，更多的城市将跟进人才和人口的安置。“促进人才流动”相关政策的实施，也将推动人口要素自由流动进入实质性发展阶段。

03

区域开发

加快实施区域发展战略，深化京津冀协调发展、粤港澳大湾区建设和长三角一体化发展。成渝双城经济圈的建设也将加快

原始报告

◆加快实施区域发展战略。我们将继续推进西部大开发、东北全面振兴、中部崛起和东部发展。深化京津冀协调发展、粤港澳大湾区建设和长三角一体化。推进长江经济带建设，努力保护长江经济带。编制黄河流域生态保护和优质发展规划纲要。推进成渝地区双城经济圈建设。加快革命老区、少数民族地区、边境地区和贫困地区的发展。发展海洋经济。

◆实施支持湖北发展、支持就业、支持民生、支持经营的一揽子政策，促进经济社会秩序全面恢复。

政府工作报告(2020/05/22)

表:近两年区域发展的相关公式

[观点]

京津冀、长三角和粤港澳大湾区仍是今年政府工作报告中提到的重点。近两年来，先后出台了熊安新区、粤港澳大湾区和长三角区域一体化规划纲要。今年将加快实施各项计划，有序推进更为细化的政策，积极推进区域内城市间的互联互通和资源自由流动。长江三角洲、珠江三角洲等城市群在户籍时期积累的相互认同，也率先推动了该地区人口要素的流动。

继去年的政府工作报告中提到“制定西部开发开放的新政策措施”之后，2020年5月17日发布了《新时期西部开发的相关指导意见》。2020年，西部大开发进入了第21个年头，西部地区进入了大开放大发展阶段。《意见》明确指出，鼓励重庆、成都、Xi加快建设国际门户枢纽城市，西部大开发将依托中心城市和城市群打造核心引擎，其中成渝双城经济圈将成为西部地区重要的增长极，这也是政府报告中所强调的，成渝地区的发展将是有利的或进一步呈现的。在当前的高速铁路网和5g时代，在财政、税收、工业、人才和土地利用政策的支持下，西部地区未来的发展仍然是广阔的，尤其是中心城市和重点城市群，各种资源要素将进一步集中在这些地区。

图:2011年至2019年常住人口年均增量分布

对于房地产企业来说，目前房地产市场的差异化格局更加明显。随着人口、资本等要素自由流动的深化，基本面较好的城市对所有要素都更具吸引力。新增建设用地指标与新增人口挂钩后，未来人口流入量大的城市房地产市场发展会更大，不同城市的市场分化趋势会更加突出。总体而言，中心城市和重点城市群仍是最值得企业拓展和深化的领域。但是，在这个过程中，高价土地更容易出现在房企投资的焦点之下，企业应该理性投资，避免土地王项目。

来源：39科技网