观点直击丨许世坛谈收购福晟：花五六十亿拿到超千亿货值

本篇文章2747字，读完约7分钟

5月27日，世茂地产在香港召开了年度股东大会。受疫情影响，只有独立非执行董事和首席财务官邱俊山出席了会议，副董事长兼总裁只能通过视频与股东沟通。

在许世坛逐渐接管世茂的日常运营团队后，徐荣茂淡出了大家的视线，甚至连股东大会都很少参加，今年也不例外。

今年的股东大会无疑会更加冷清，只需要不到半个小时就可以撤回军队。在对提案进行例行宣读之后，不管有没有股东的反对意见，都进入了股东沟通阶段。

由于疫情的特殊影响，今年在场的所有股东都不允许现场提问，他们必须在会前提前向管理层提交一份问题清单，这样股东大会就进入了许世坛的个人发言时间。

许世坛花了15分钟解释世茂从去年到现在的伟大举措。包括世纪M&A和傅生在内，今年的配股融资和分拆上市直接影响了股东的资金袋。

我们肯定会比其他排名前20的房地产公司更快

在谈到世茂的具体资本运作之前，许世坛首先从宏观角度描述了疫情对公司管理水平的直接影响。

许世坛说:疫情对世茂上半年的业绩应该有10%的影响。然而，他也认为市场正在复苏。4月份，公司销售额进入正增长，预计到5月底公司将增长10个百分点。

此外，关于最近的热点土地市场和频繁的土地国王，许世坛说，这将对下半年的销售产生积极影响。我们不会射杀土地国王，但是(市场)给了我们更大的信心。

根据房地产新媒体的观点，世茂2020年前四个月累计签约销售额约为582.6亿元，同比增长4%；集团累计签约销售面积332.2万平方米，同比增长6%；平均售价为每平方米17537元。

世茂今年提出的销售目标是3000亿元，增长约15.4%。根据这一计算，在2020年的前三分之一，世茂只实现了总目标的18.7%。许世坛对实现这一目标充满信心，6月份我们的增幅将超过10个百分点，因此实现年度目标应该不成问题。

许世坛预计世茂将超过目标，但他强调，由于今年的疫情，不可能超过目标。目前，前20名开发商的增长率约为10%，他说:世茂肯定会比他们快。

应对两次配股融资

自2020年以来，世茂已两次筹资，筹资约69.5亿港元，发行逾2.36亿股股票。其中，1月17日，公司宣布配股募集资金46.38亿港元；4月23日，该公司宣布将通过配股筹集23.11亿港元。

许世坛表示:世茂今年的两次配股是为了引进高质量的国际投资者。他透露，全球前三大投资者——资本研究与管理公司(Capital Research and ManagEment Company)已在第二次配股中推出，他们将继续作为长期投资者看好该公司。

虽然配股行为对公司现有股东不友好，但他笑着说:事实上，我们给他们(新投资者)的折扣很少。在配股之后，世茂的股价甚至更高。

截至5月27日，世茂公布的市值为32.75港元，总市值为1158.6亿港元。尽管受2月和3月疫情影响，股价有所下跌，但本周的报价已超过34港元，为世茂上市以来的最高水平。

值得注意的是，在股东大会的决策中，有两个关于允许公司增发股票的提案，即授权公司发行股票和允许公司通过回购股票发行股票。

授权公司在股东大会上定期提议发行股票，如果没有意外，该决策权仍将通过。在一年前的股东大会上，一些小股东质疑这可能损害股东利益。它应该被改为一个较低的比例，甚至取消。

在今年的股东大会上，质疑的声音没有出现。许世坛表示，短期内不会出现配股问题，这可能会让许多股东放心。

加快房地产分拆上市进程

对于集团的第三个上市平台，世茂今年也加快了步伐。

4月21日晚，世茂宣布正在考虑拆分集团的物业管理业务，并在香港证券交易所独立上市。

事实上，自去年以来，许世坛方面已多次公开披露计划分拆上市，并将上市时间从2021年提前至2020年。

在ipo前夕，世茂的房地产平台世茂服务吸引了几个合作伙伴。

4月初，世茂与红星美凯龙家居集团签署战略合作协议，为消费者提供家居装修服务，共同推出全新品牌。

5月14日，红杉资本中国和腾讯完成了对世茂服务的战略投资，总投资2.44亿美元。双方都将专注于数字升级。

每个人都从事物业管理。许世坛表示:如果我们能够通过技术自动化减少人力支出，并通过技术授权让房地产公司拥有更大优势。

与此同时，对于红杉中国和腾讯这两家背景雄厚的投资者，许世坛表示:管理自动化可以通过科技公司实现，红杉是投资科技公司最大的基金；腾讯拥有强大的客户资源，世茂服务有机会开发这些资源来增加收入。

两家顶级投资机构的进入，增强了世茂服务对其上市的信心，同时也提高了其估值。世茂服务将加快上市进程。

收购傅生只投资了五六十亿元

自今年年初与傅生正式签约以来，世茂与傅生的世纪合并已成为舆论和股东共同关注的焦点。

会不会太贵了？这会增加数百亿的债务吗？这个项目会有隐性债务吗？对此次收购的疑虑从未停止，许世坛在股东大会上一一回应。

它说，收购傅生主要是代表建设和寄售。这次收购每年有六七十个项目，但只有十几个项目会放在上市公司，这些项目必须有明确的债权债务。

对于世茂将承担傅生巨额债务的猜测，许世坛回应称，收购傅生或战略合作并非市场传言的数百亿美元。当然，我们不是什么都不花，我们大概会花五六十亿元左右。560亿可以得到超过1000亿的价值，我认为这当然是好的。

显然，无论是在当时的签约地点，还是在今天的股东大会上，许世坛都对收购傅生感到非常自豪。

据视点房地产新媒体报道，截至2018年底，傅生土地储备总值超过8000亿元，2015 -2017年，傅生通过并购赢得72个项目，土地总面积约1680万平方米，总建筑面积约3800万平方米，总价值约6500亿元。

其中，粤港澳大湾区傅生有1000万平方米的旧房改造项目，旧房改造项目总价值约为3000-4000亿元。

世茂预计，世茂傅生平台今年的销售额将达到250亿英镑，而这部分资产组合预计每年将以这个规模进入市场，可销售约4-5年。世茂和傅生将利用这部分销售收入来偿还债务，同时一些高质量的项目将被投入上市公司。

同时，世茂收购了傅生服务51%的股权，增加了近2000万平方米的管理面积，这有利于世茂服务的上市。

此外，傅生资产包还包括建筑企业(建筑公司)。许世坛认为，建筑企业对房地产企业打通生态链有积极作用。如果这一部分做得好，两三年后市场分割也不会被排除。

至于傅生部分员工被外界曝光的利益，许世坛当时也承认，傅生的项目和投资回报太高。双方正在重新谈判，一些项目现在没有盈利，所以他们会抱怨。

最终，经过多次谈判，双方都做出了让步。世茂给出的解决方案是返还所有投资，但必须分成一年，90%的员工同意。

尽管收购争议不断，但许世坛向股东强调，世茂将谨慎使用每一分钱，不会大胆将所有项目一次性注入上市公司，使上市公司面临不确定性和高负债。

来源：39科技网