原报道 | 旧改网红升龙 掠地羊城的筹码和考题

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5月23日，圣龙集团以125亿元的装修成本，在广州增城收购了224.84万平方米的旧装修。面积大、投资额高，一度引起了市场的关注。

该项目为广州增城区永宁街长岗村旧村改造，总建筑面积109.55万平方米。它计划成为粤港澳大湾区国际科技创新城的一个重要的现代国际soho社区。规划支持体现国际城市特色的阁楼办公区、开放式邻里中心、国际智能社区等主要功能，包括特色酒吧街、时尚百货、超市、时尚商务酒店、小公寓、阁楼办公区等商业形态。

这是盛龙继本月拿下黄埔绥东街南湾社区后，又一次拿下的旧村改造项目，也是盛龙在广州拿下的第七个旧村改造项目。

胜龙，这个获得了频繁收益和强劲势头的公司，已经成为广州旧的改革市场中的一个新的红网。

事实上，从福建起家的神龙集团，先是在郑州发了财，然后扩张到南京，甚至在海外作战，现在还掠夺了阳城。回顾神龙成名的历史，或许我们可以窥见它由旧变净的轨迹。

网红成名史

神龙公司于1999年在福建成立，由创始人林怡控股，持股比例高达97%。然而，神龙的诞生地不是福建，而是河南郑州。

2005年，盛龙来到郑州参加城市改造工程的投标，这是他成名的开始。

据了解，当时的投标企业除了神龙之外，还包括建业和金城。但是，由于建业的项目战略没有考虑城中村改造，金城无法与庄妍项目相匹配，因为它不能算账。然而，在郑州没有土地储备的盛龙接手了庄妍的改造项目。

旧的改革没有经验和先例。神龙面临的最大问题是如何在180亩土地上拥有80万平方米的建筑面积，如何在有限的土地上做更多的生意。

被外界称为工作狂的林宜，对一切都很认真。据传，林毅曾为此专门访问过韩国、日本、新加坡等国家，并带领郑州团队参观了许多项目。最终，林宜被新加坡吉宝的计划所吸引，尤其是居住和商业的结合。

以吉宝为蓝本，最后的项目成为曼哈顿广场，在郑州大卖。就这一点而言，这场前后耗资40亿元的赌局，使林宜成功地撼动了旧改革的硬骨头，盛隆在第一次世界大战中一举成名，并得以接管一个又一个城市的城中村改造项目，并在郑州进行深度培育。

据统计，圣龙在郑州已经改造了14个城中村项目，面积达2200万平方米。在此期间，集团在2013年的销售额超过100亿英镑。

升龙倡导的高容积率、高补偿、大规模商业建设的城市改革模式，也成为郑州市后续城市改革项目的典范，包括升龙国际中心、升龙城和升龙节路。

然而，这种城市改革模式被其他开发商所效仿，但在未来，随着城市的发展，它也引发了持续的阵痛，导致诸如见效慢、收入低和家务多等问题。这也可能是申龙后来在郑州止步不前的原因。

郑州繁荣之后，林翼带领神龙来到南京。当时，神龙投资75亿元在南京赢得三块土地，并建设了三个项目:神龙汇金中心、公园路和神龙天汇。后来，它在江心洲以8.9亿元赢得了g82地块，并相继开发了城市综合体、住宅、别墅等物业。

在此期间，盛龙于2013年进入海外，现已部署在澳大利亚、悉尼、洛杉矶、纽约、伦敦等城市，甚至一度成为澳大利亚储备土地最大的开发商。

然而，在经历了2014年至2016年的辉煌岁月后，神龙在河南和南京一直保持沉默。2017年9月，盛龙很少出现在公众视线中，它将把手中最后一个城中村项目郑州盛龙御景苑项目45%的股权出售给太和。然而，由于对项目后续发展的不同意见，泰和最终放弃了收购。

2015年后，神龙逐渐消失在当地拍卖市场，旧的改革没有新的项目。本集团的整体规模已逐渐萎缩。根据视点指数发布的中国房地产企业销售额100强榜单，2017年至2018年，神龙的销售额分别为390亿元和510亿元，排名第51位和第58位，2019年跌至100强。

抢羊城

在公开市场衰落后，神龙集团近两年在广州旧改革市场频频出手，屡创佳绩，再次引起外界关注。

2018年7月6日，南沙旧城改造的第一批村庄——锦州地区和崇威村被胜龙拿下。项目总用地面积约15.15万平方米，规划建筑面积36.44万平方米。

神龙正式进入广州市场。可以发现，神龙从成立区域公司到赢得第一个项目，用了一年半的时间。

2017年1月1日，圣龙注册成立广州圣龙投资有限公司..三个多月后，盛龙将广州总部迁至珠江新城，开始了他的旧改革之旅。

据市场人士透露，盛龙的一位知情人士曾透露，在广州市场，盛龙集团相当长一段时间没有考虑通过公开市场收购土地，盛龙更愿意在进入新城市时充分发挥其原有优势。

根据神龙集团的公告，广州区域团队的数量已从2017年的100多个增加到2018年的近300个，2019年的任务是专注于城市更新。

2019年，神龙的老布局大大加快。番禺东环街蔡卞村、番禺群星村、新塘村、黄埔巨无霸汤村、2018年番禺最大的旧房改造项目罗浦街沙溪村共4个村进行了改造，总投资超过446亿元。旧房改造势头好于其他房企。

今年5月，神龙前后拿下了黄埔绥东街南湾社区和增城永宁街长岗村。到目前为止，神龙集团在广州已获得7个旧村项目，总面积超过1691万平方米，总投资约637亿元。

然而，值得注意的是，广州神龙有10多个老改造项目没有浮出水面。以前有过市场传言。除上述已公开通过招标的村庄外，神龙还包括广州番禺于霞村、明静村和檀山村；白云马里村；黄埔汕头村、镇龙村和夏媛村；沙罗村和南沙的其他村庄正在交谈。

据了解，广州神龙进展最快的是南沙区金州区和崇威自然村的改造项目。今年1月初，该项目移民补偿协议签约率达到100%，拆迁工作已经完成。

此外，今年黄浦塘村改造工程的拆除工作也在快速进行。一年之内，九龙大道地区有500多栋房屋被完全拆除，一期安置房正在建设中。

毫无疑问，广州已经成为林逸欣的主战场。

至于为什么选择广州，广州圣龙的一些内部人士表示，与其他一线城市相比，广州的价格仍处于较低水平。与此同时，广州有许多旧的改革项目，政策也是优惠的。

也有业内人士分析，规模停滞的中小房企很难在招投标、拍卖和挂牌市场竞争，低成本、高利润的旧改革成为扩大存量的最佳方式。

筹码和试题

种种迹象表明，盛龙是有计划地进入广州的，并下了很大的决心。但为什么它迅速打开了广州的旧改革市场，这不可避免地让外界好奇。

据了解，早在2017年1月13日，盛隆广州公司成立后不到五天，林怡就带领团队走访了黄浦临港经济区，与开发区相关领导讨论交流了相关合作机会。

2017年11月7日，广州市城市更新局举行了广州市城市更新协会揭牌仪式。盛隆集团与朱轼、R&F、时代、广州万科、广州城建、广州地铁等15家企业共同成立了广州市旧城改造协会，作为该协会的发起人，盛隆是唯一的非本地房地产企业。值得注意的是，此时，圣龙尚未收购广州的旧装修项目。

再往前追溯，由神龙集团发起的广东华兴银行于2011年正式开业，神龙是其十大股东之一(持股11.02%)。此外，神龙的金融投资平台还与大型基金公司、投资银行和信托公司如诺亚、黑石和平安建立了合作关系。

自2018年以来，董事长林毅带领团队频繁走访广州市的高层银行及其他相关部门，并先后与建行广东省分行、广州农村商业银行、广州银行签订合同，合作进行三旧改造，争取资金支持。

值得一提的是，在南沙金州区和崇威村改造工程正式开工前三天(5月18日)，林毅曾与中国建设银行广东省分行有关领导进行了会晤。这一次，双方签署了100亿元人民币的战略合作协议，并宣布将在三大老工业转型和资本运营方面开展全方位、深层次的合作。

此外，在团队和人才建设方面，据接近盛龙集团的消息人士透露，盛龙从广州的R&F、诸光等当地房地产企业挖来了很多专业人士。林宜亲自带领团队处理个别项目，大大提高了旧改革谈判的效率。

政府协调合作，掌握资源、多条银行贷款渠道、有改革经验的本土人才队伍等筹码。不难理解为什么神龙能迅速打开广州的旧改革市场。

然而，在郑州发了财、销售规模下滑的盛龙，也不可避免地受到外界的质疑。开发商适应城市尤为重要。

无论是在郑州、福建、南京还是广州，圣龙的布局都是一个单区域、单城市、多项目的深度培育战略。这对于在该地区扎根并因地制宜地建设项目大有裨益，但也有仓促结束前一个城市的缺点。

局外人最关心的是，他们能否消化广州如此大面积的旧改革。然而，除了企业自身的财务状况外，还面临许多挑战，包括拆迁补偿、政府关系、利益博弈等。

目前，在广州的帮助下，规模停滞不前的神龙能否重回正轨，还需要时间验证。

原始报告用事实和记录说话，并以客观和深入的态度进行报告。

来源：39科技网