解局 | 龙湖天街“慢跑” 由72亿补仓杭州想到的

本篇文章2304字，读完约6分钟

5月26日，搁置十年的康彬综合体(原康彬综合体(1)(2))成功进入市场，赢家是龙湖，成交额71.89亿元，底价近2万元/平方米，是十年前的三倍。

72亿元的价格在杭州当地拍卖会上并不显眼。自2020年初以来，多城市土地拍卖市场迅速升温，100亿和200亿的门槛一直在上升。仅在杭州，新年第一次拍卖就已经收到131亿元，而今年4月，主城区已经收到135亿元。

市场担心滨江区是否要再增加一个购物中心，业界担心这个地方终于结束了它的十年。

早在2010年，滨江新城投资有限公司就以25.7亿元的总价，6851元/平方米的底价，获得了[2010]第26号康彬综合体(1)地块，但尚未正式开工建设。直到2019年，杭州市规划和自然资源局收回土地，合并康彬综合体(2)土地，并调整土地规划。

根据前期规划，康彬综合体由新南汽车站、五星级酒店和商务办公区、住宅和商业区组成。在那之后，新的南站被搬出康彬综合大楼，降落在滨江西部的浦岩地区。

至此，康彬综合体的规划已经确定，将建成不超过21万平方米的住宅，其中10%为公租房，商业部分必须建成3.5万平方米的五星级酒店+5万平方米的购物中心+6.5万平方米的办公楼。

72亿美元用于支付杭州tod的头寸

龙湖对该地块的建设计划，是否将用于杭州市滨江区第二个龙湖天街项目，没有积极回应。

据公开信息，该地块为商住用地，土地面积为10.8万平方米，总建筑面积为36.02万平方米，容积率为3.33，建筑高度为220米，转让起步价为66.7亿元，起步价为1.85万元/平方米，新屋限价为5.15万元/平方米(含装修4500元)，为首套新屋限价

尽管竞标过程花了大约两个半小时，龙湖在53轮标语牌中笑到了最后。相关人士向视点房地产新媒体透露，康彬综合体是公司近年来重点关注的tod项目，其业态包括酒店、购物中心、写字楼等业态，属于非纯住宅项目。

龙湖对tod项目的热爱显而易见。在已经开业或在建的企业中，有70多家是由轨道交通建设的，比如成都龙湖的西陈店街。

今年4月，龙湖还与金地联手拿下了东莞茶山镇展前路地块，底价为32.13亿元。项目占地面积13.97万平方米，总建筑面积44.28万平方米，自持地块商业建筑面积10万平方米。未来，它将成为一个集商业、住宅和办公楼为一体的大型tod综合体。

聚焦杭州市场，根据视点房地产新媒体之前的报道，龙湖最后一次在杭州收购土地是在2019年4月，也是一个商住用地和tod项目。

该项目位于杭州萧山火车站综合交通枢纽区a-47-2栋，总成交价13.54亿元，底价19，400元/平方米，地上建筑面积69，700平方米，公共租赁房1.41万平方米，附属建筑面积2，788平方米。对此，龙湖明确表示，这不是天街项目。

截至2019年底，龙湖已经在杭州开设了6个龙湖天街，在中国开设了31个龙湖天街，共有20个tod项目。

龙湖天街慢跑

龙湖集团副总裁李楠在2019龙湖商务答谢晚宴上公开指出，龙湖商务今明两年将继续以每年10家以上的平均速度发展，到2020年，累计购物中心数量将超过50家。

日历已经翻到了5月底，将近一半的时间已经过了2020年。龙湖离这个目标还有11个街区。如果你需要达到标准，你必须在下半年发挥你的力量。据龙湖新闻报道，今年下半年商业项目将集中在重庆？成都？西安？济南？苏州？南京和其他城市？

据视点房地产新媒体报道，龙湖目前拥有天街星月汇、嘉月汇三大商场品牌，其中天街31个、星月汇8个、嘉月汇1个，开业面积377万平方米。

其中，天街定位为城市购物中心，一直是龙湖商业发展的重点。其项目数量约占79.5%，建筑面积约占93%，在数量和体积上占据绝对优势。它分布在一线和二线城市，主要是新的一线城市，如重庆、成都和杭州。

在杭州的六条天街中，70万平方米已经开放，41万平方米正在建设中。金沙龙湖天街开业最早，已运营近5年；大江东去的天街建筑面积最大，总建筑面积达40万平方米。计划于2021年开业。

到目前为止，西湖区和江干区分别进入了两个龙湖天街、一个滨江区和一个萧山区。如果康彬综合体成功建成天街项目，将成为杭州第七个，滨江区第二个龙湖天街。

根据意见指数统计，自2011年以来，龙湖已经表示，每年将投入不到10%的销售收入用于商业运营，以确保业务的稳定发展。

2019年，龙湖购物中心租金收入47.5亿元，销售额267亿元，同比增长25%；年平均日客流量达到154万人次，同比增长23%，主要得益于天街项目。

与恒隆、欢乐城等商业项目相比，在保持扩张速度的同时，如何增加租金收入，打造标杆项目仍然是龙湖未来的发展方向。

以天街项目为例，恒隆广场和欢乐城的项目数量少于天街，但单个项目的租金收入远远超过天街。其中，上海恒隆广场的租金收入最高，接近17亿元，西单欢乐城超过7亿元，而龙湖商业只有重庆北城天街的租金收入超过5亿元，大部分项目的租金收入都在3亿元以下。

从租金收入增长和入住率来看，龙湖天街项目开业后的平均租金增长率为32.8%，平均入住率高达98.5%，最高100%，最低94.4%，总体上优于恒隆广场和欢乐城。

锋利的工具很管用。受新冠肺炎肺炎疫情影响，国内企业在第一季度经历了长时间的门店关闭、限购和免租。五一假期期间，龙湖的商业客流总量已恢复到去年的90%，同比增长40%。同期，龙湖商业销售总额同比增长近20%。

关于如何弥补第一季度的业绩损失，相关人士透露，龙湖商业将同时在39条天街举办联合营销活动，即66天的街头艺术节。

解决从外部到内部观察和解释行业、企业和市场真实一面的问题。

来源：39科技网